Actio quanti minoris: rimedi estimatori e vizi occulti

In tema di rimedi contro i vizi della ” res ” è tornata a pronunciarsi la Suprema Corte di Cassazione. Con ordinanza n. 1517 del 19/01/2022, il Collegio ha svolto un rilevante ragionamento giuridico sulla cd azione estimatoria , in ordine al quantum previsto per la riduzione del prezzo e relative declinazioni operative.

Preliminarmente, occorre dedurre sui presupposti e finalità dell’azione conosciuta come “actio quanti minoris” . L’art. 1492 cc, invero, ha lo scopo di tutelare l’acquirente che, a seguito del contratto di compravendita, viene a conoscenza di vizi del bene, ovvero di tutti quei tratti patologici che ineriscono la cosa cui è destinata, inficiandone materialmente l’uso e /o il valore. (si parla, pertanto, di vizi funzionali o strutturali).

Per poter sperimentare la predetta azione è necessario che parte acquirente non conosca i vizi all’atto della stipula, o che gli stessi non siano riconoscibili in modo apprezzabile.

Supponiamo, ad esempio, che il compratore acquisti un immobile da destinare ad uso abitativo personale. In costanza di rogito notarile, tuttavia, il venditore decide scientemente di tacere la circostanza che, nello stabile interessato dal bene oggetto di vendita, insiste una controversia giudiziaria per infiltrazioni condominiali. Parte venditrice, invece, dichiara dinnanzi al notaio l’inesistenza delle predette liti pendenti.

Al di là delle eventuali conseguenze penali in ordine al delitto di falso in atto pubblico ex art. 483 c.p., tale evento integrerebbe la sussistenza di un cd “vizio occulto”, con possibilità per il compratore di azionare la tutela prevista dal Codice Civile.

È pacifico che i vizi non debbano essere conosciuti dal compratore sin dalla fase della trattativa, inerendo in tal caso la possibilità di azionare lo strumento in esame (poiché il bene si presumerebbe acquistato nello stato in cui si trovava e, quindi, viziato).

Vieppiù, la norma prevede un ulteriore sbarramento, costituito dal non aver già esercitato l’azione redibitoria , preordinata a dichiarare la risoluzione del contratto da parte del giudice.

Il compratore, inoltre, è tenuto a rispettare il termine di otto giorni dalla scoperta del vizio, al fine di chiedere la riduzione del prezzo, con conseguente attivazione dell’azione entro un anno dalla consegna del bene.

Sul punto, con un altro arresto giurisprudenziale (sentenza n. 22107/2015) la Corte di Cassazione ha statuito che se il vizio non è evidente, il termine per la denuncia decorre dalla sua scoperta e non dalla consegna del bene.

Infatti, il termine breve di otto giorni è limitato al solo vizio apparente, inteso quale rilevabile mediante un rapido e sommario esame del bene, per il quale viene impiegata una diligenza inferiore rispetto a quella ordinaria.

Sicché, solo allorquando il compratore avrà assunto la “certezza” dell’esistenza di un vizio, potrà decorrere il prescritto dies a quo.

Per tornare al summenzionato esempio, il compratore che abbia scoperto la presenza della lite giudiziaria in occasione dell’assemblea condominiale svoltasi tre mesi dopo l’acquisto, potrà eccepirne l’esistenza da quel momento, con conseguente decorrenza del termine di otto giorni per la denuncia del vizio. [1]

Fatte queste premesse, è possibile dedurre quanto di riduzione del prezzo per l’acquirente di un bene visto.

A riguardo, la Suprema Corte, richiamando un orientamento consolidato (Cass. n. 2231/1966 e Cass., n. 767/1957), ha di recente affermato che: “il compratore che sceglie questo rimedio ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto ”.

Tale osservazione trae origine dalla funzione dell’azione estimatoria, la quale ha lo scopo di riequilibrare il sinallagma economico tra prestazione e controprestazione, in ragione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito. Proprio quest’ultimo, infatti, va riconosciuta la differenza di valore.

Il caso specifico trattato dalla Suprema Corte, riguardava l’acquisto di un immobile. Gli acquirenti acquisivano conoscenza della necessità di effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale solo in fase di rogito, adendo l’autorità giudiziaria per ottenere la riduzione del prezzo.

Il giudice di prime cure rigettava la domanda, impugnata dagli attori con sentenza poi riformulata dalla Corte d’appello. La predetta, accogliendo il gravame, riconosceva agli appellanti, un importo di riduzione del prezzo per complessivi € 21.000,00, un titolo di quota a carico degli acquirenti in relazione ai lavori occorsi per il ripristino della normale agibilità dell’immobile.

Parte venditrice, quindi, proponeva ricorso del quantum della somma riconosciuta agli attori a titolo di riduzione del prezzo, dolendosi circa la misura della riduzione che, a suo dire, avrebbe dovuto corrispondere alla differenza di valore determinata dal vizio rispetto al valore oggettivo dell’immobile.

Censura ritenuta infondata dagli Ermellini, come precisato dalle considerazioni finora esaminate.

[1] Va ricordato che l’amministratore di condominio non ha l’obbligo di riferire circa l’esistenza di liti pendenti, ma solo di attestare l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali pro-quota del venditore, mediante rilascio di apposta attestazione.

The following two tabs change content below.

• Bio
• Latest Posts

Avv. Antonio Ardimento

Ho conseguito la Laurea Magistrale in Giurisprudenza nell'ottobre del 2014, presso l'Università degli Studi di Bari "Aldo Moro", discutendo la mia tesi di laurea in diritto tributario.Successivamente, ho proseguito il percorso giuridico nella pratica professionale forense, nei settori diritto civile-diritto del lavoro.Dal mese di febbraio 2015 e fino all'agosto 2016 ho svolto un tirocinio presso gli uffici giudiziari del Tribunale di Bari - sezione lavoro.Ho potuto approfondire le tematiche sottese alla vasta area del diritto del lavoro, sia del settore privato che di quello pubblico.Nel mese di ottobre 2017 mi sono abilitato come Avvocato presso la corte di Appello di Bari, con voto agli esami orali pari a 300/300.Ho esercitato la professione legale fino al mese di dicembre 2018.Durante tutto il percorso pre e post universitario, ho sempre affiancato il lavoro allo studio, in svariate realtà multi nazionali nei settori amministrativo-legali. Nel contempo, ho iniziato a provare un forte trasporto personale e professionale nel settore HR.Dal mese di gennaio 2018 fino al mese di gennaio 2019 ho iniziato il mio percorso volto all'acquisizione delle competenze richieste nell'ambito delle risorse umane, dapprima con un master di durata annuale e poi con diversi corsi di formazione orientati alle tecniche di selezione e di gestione amministrativa delle risorse.In seguito, ho iniziato la mia attività professionale in agenzie per il lavoro e società private come Recruiter e consulente legale del lavoro.Dal 2020 ho intrapreso una nuova entusiasmante avventura nella Pubblica Amministrazione.Ho rivestito altresì le funzioni di componente di commissione in pubblici concorsi nonché, attualmente, di cultore della materia all'Università LUM di Casamassima, nella disciplina: "Organizational Behaviour".Nel mese di giugno 2023 ho conseguito la laurea magistrale in "Psicologia del Lavoro e delle Organizzazioni" presso l'Università "Mercatorum" di Roma.

Latest posts by Avv. Antonio Ardimento (see all)

• Legge 104 e caregiver: sì al diritto di assistenza al disabile non grave - 4 September 2023
• Actio quanti minoris: rimedi estimatori e vizi occulti - 29 August 2023
• Whistleblowing e privacy: alleati o nemici? - 24 August 2023