Amministratore di condominio, la reperibilità è obbligatoria anche durante le ferie?

Nel periodo di ferie si pone la problematica in ordine alla sussistenza o meno di un obbligo di reperibilità dell’amministratore di condominio.

Il concetto di reperibilità

A differenza dall’orario di lavoro, la legge non apporta alcuna definizione alla “reperibilità”, che trova menzione in alcuni contratti collettivi nazionali in riferimento ad alcune tipologie di professioni (ad esempio, professioni sanitarie, cartai e cartotecnici, ecc.).

Nel rapporto di lavoro subordinato, l’istituto della reperibilità determina quale obbligo per il lavoratore di rendersi prontamente rintracciabile, al di fuori del proprio orario lavorativo, e di essere idoneo nel raggiungere tempestivamente il luogo di lavoro.

La reperibilità si configura pertanto quale prestazione strumentale ed accessoria rispetto alla prestazione lavorativa principale e laddove non sia prevista da un contratto collettivo o dal contratto stipulato tra lavoratore e datore, il lavoratore può rifiutarsi di dare la disponibilità senza incorrere in alcun rischio di sanzione disciplinare, non potendo il lavoratore imporre unilateralmente obblighi che esorbitano l’attività ordinaria secondo le modalità e i tempi contrattualmente previsti (Cass. Civ., ord. n. 7410/2018).

Il rapporto tra amministratore e condominio

Dopo aver definito il concetto di reperibilità, è di pregnante importanza avere chiaro il rapporto sussistente tra amministratore e condominio.

L’amministratore, difatti, è un prestatore d’opera e svolge la propria attività in assenza di vincolo di subordinazione.

Egli riveste la qualifica di amministratore stipulando con la compagine condominiale un contratto di mandato con il quale si obbliga ai sensi dell’art. 1703 c.c. a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante – condominio, rappresentando immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito e secondo le quote di ciascuno (Cass. Civ., SS.UU., sent. n. 9148/2008).

In ragione del vincolo che lega l’amministratore al condominio non si può pertanto parlare propriamente di “obbligo di reperibilità” come sopra inteso.

L’essere prontamente reperibile e riscontrare prontamente le esigenze dei condomini sono frutto, più che di un’imposizione normativa, del buon senso e disponibilità dell’amministratore.

Vi sono, però, dei doveri di legge a carico dell’amministratore che è bene tenere a mente.

La diligenza del buon padre di famiglia dell’amministratore

L’art. 1710 c.c. dispone al primo comma che “il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (…)”.

La norma in questione traspone nella disciplina del mandato il principio generale delle obbligazioni sancito dall’art. 1176 c.c., rubricato “Diligenza nell’adempimento”, secondo il quale il debitore (nel caso che ci occupa, l’amministratore – mandatario) nell’adempiere alla sua obbligazione deve comportarsi con la diligenza dell’uomo medio.

Sul punto, la Suprema Corte nella sent. n. 24920/2017 ha precisato che la diligenza del buon padre di famiglia è il parametro con cui verificare l’avvenuto rispetto delle obbligazioni gravanti sull’amministratore e per valutare se la sua condotta sia o meno dovuta.

L’amministratore pertanto, prima rendersi soggetto a situazioni che possano compromettere la sua pronta reperibilità, è perciò tenuto ad effettuare tutti gli incombenti a suo carico, come ad esempio provvedere ai dovuti pagamenti delle utenze condominiali o a svolgere accertamenti per appurare il corretto funzionamento degli impianti.

Perciò, come si suol dire, egli deve essere “in regola” con tutti gli incombenti riguardanti l’ordinaria amministrazione.

In caso contrario, l’amministratore può essere chiamato a rispondere di responsabilità contrattuale ai sensi dell’art. 1218 c.c.

La responsabilità penale dell’amministratore

In ordine alla posizione di garanzia ricoperta dall’amministratore di condominio, potrebbero configurarsi profili di responsabilità penale ove questo non si sia attivato o comunque non provveda prontamente alla rimozione di situazioni di pericolo derivanti dalla carente manutenzione dell’immobile ovvero da lavori di manutenzione o di rifacimento di parti comuni (si pensi all’ipotesi di rifacimento del vialetto condominiale).

Secondo infatti la Cassazione infatti “l’amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma secondo, c.p.., in virtù del quale su costui ricade l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo” (Cass. Civ. sent. n. 46385/2015           ).

Perciò, oltre ad una responsabilità contrattuale per condotta negligente, l’amministratore potrebbe anche essere soggetto a responsabilità penale, qualora lo stato dell’immobile cagioni danni ai condomini o a terzi a causa della sua condotta colposa.

Le possibili tutele

Per prevenire spiacevoli inconvenienti, è bene che l’amministratore assuma delle accortezze minime a tutela dei condomini e della sua posizione.

Innanzitutto, l’art. 1129 c. 5 c.c. dispone che «sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore».
È buona norma oltretutto rendere disponibile un elenco di fornitori (manutentori, idraulico, elettricista, ecc.) a cui i condomini possono rivolgersi direttamente in caso di necessità.

La soluzione più semplice è quella di lasciare tutte le informazioni necessarie nella bacheca condominiale oppure, al portiere, se presente.

Ai sensi del 1134 c.c., infatti, l’amministratore o l’assemblea possono autorizzare la gestione di iniziativa individuale da parte dei condomini, i quali potranno contattare direttamente i professionisti di riferimento in caso di guasti, ma solo in caso di urgenza, pena la decadenza dal diritto al rimborso delle spese sostenute.

L’amministratore può peraltro, secondo il dettato dell’art. 1129, sesto comma, c.c., nominare un soggetto che ne faccia le proprie veci, affiggendone in bacheca le sue generalità e recapiti.

Non a caso, ultimamente si stanno diffondendo aziende di servizi che si sostituiscono all’amministratore per il periodo di sua assenza, ricevendo telefonate per suo conto e contattando, se del caso, i fornitori abituali del condominio per richiedere un loro intervento (ad esempio, alcune associazioni territoriali della Confedilizia).

Conclusione

In conclusione, non è previsto ai sensi di legge un obbligo di reperibilità a carico dell’amministratore.

Egli è tenuto però, in virtù del contratto di mandato che lo lega ai condomini, a garantire l’ordinario svolgimento della sua attività anche allorché – magari durante il periodo estivo – intenda allontanarsi per le vacanze.

È bene, quindi, che chi ricopre questo incarico si organizzi per tempo adottando le cautele minime viste sopra per evitare di incorrere in eventuali responsabilità di natura civile o penale a seguito della sua condotta negligente.