Amministratore di condominio: quando e come è possibile revocarlo

L’art. 1129 c.c. disciplina, tra l’altro, anche l’ipotesi di revoca del’amministratore di condominio, prevedendo, in particolare che “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.

REVOCA SENZA GIUSTA CAUSA

Quando viene meno il rapporto di fiducia che intercorre tra l’amministratore di condominio e la compagine condominiale è ben possibile, durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento, che l’assemblea possa procedere alla sua revoca, anche in assenza di una motivazione precisa. Al riguardo è necessario solo che vi siano le stesse maggioranze previste per la nomina, ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi in prima convocazione, o un terzo del valore dell’edificio in seconda convocazione.

Si precisa che l’amministratore avrà comunque diritto al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni. Inoltre, in assenza di una giusta causa, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che, nelle ipotesi di revoca ante tempus, ossia prima della scadenza), l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato (sentenza n. 20957/2004).

REVOCA CON GIUSTA CAUSA E REVOCA GIUDIZIALE

Con le stesse maggioranze previste per la nomina, ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi in prima convocazione, o un terzo del valore dell’edificio in seconda convocazione, è possibile altresì procedere alla revoca dell’amministratore sulla scorta di una giusta causa.

Per aversi una “giusta causa” devono verificarsi determinate condizioni, specificamente richiamate dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile:

• l’amministratore non ha provveduto ad informare il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);

• l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione;

• l’amministratore ha commesso gravi irregolarità.

Per quanto concerne le “gravi irregolarità”, non vi è al momento un elenco tassativo; esse riguardano tutti quei comportamenti, caratterizzati dalla gravità, che fanno sospettare una gestione anomala. Il legislatore ha, ad ogni modo, provveduto ad elencare alcune azioni o omissioni che possano ricondursi in tale alveo:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, infine, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.

La normativa prevede, difatti, la possibilità per i condomini di adire al Tribunale competente – ossia quello del luogo in cui è situato il Condominio – al fine di ottenere una pronuncia sulla domanda di revoca giudiziale di un amministratore di condominio. Contro il provvedimento del Tribunale, il quale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, può proporsi reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione (art. 64, disp. att. c.c.).

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).

Si precisa, infine, che non è possibile presentare ricorso al giudice per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio se prima non viene esperito il tentativo di mediazione obbligatoria (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 30 novembre 2017 – 18 gennaio 2018, n. 1237).

AD OGNI MODO…

Fermo restando suesposto, è possibile comunque, laddove non si voglia procedere ad una revoca (senza giusta causa, con giusta causa o giudiziale) attendere semplicemente la scadenza dell’incarico. Il mandato dell’amministratore, difatti, dura un anno, al termine del quale si rinnova automaticamente per un altro anno. Concretamente, quindi, l’incarico dura due anni, salvo che alla fine del primo ci sia la revoca. Pertanto, solo alla fine del secondo anno l’amministratore convocherà l’assemblea affinché decida se rinnovargli o meno il mandato e a tal punto l’assemblea potrà potrà scegliere se confermare il precedente incarico o nominare un nuovo professionista. Se, al contrario, l’amministratore non provvederà a convocare l’assemblea o se i condomini non saranno ancora in grado di decidere sulla scelta del proprio amministratore, si verificherà la c.d. “prorogatio imperii”, ossia una proroga provvisoria e urgente dell’incarico al precedente amministratore in attesa della sua materiale sostituzione o riconferma, durante il quale l’amministratore resterà tenuto ai soli atti urgenti senza diritto a compensi ulteriori.