Assemblea condominiale e deleghe: quaestio iuris e problem solving

Sommario: Premessa – 1. Quaestio iuris – 2. Problem solving e conclusioni

Premessa

Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 67 delle diposizioni attuative del codice civile, “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”. La delega in assemblea deve quindi avere forma scritta ab sustantiam.

1. Quaestio iuris

Il problema delle deleghe in assemblea condominiale è una vera questione giuridica affrontata negli ultimi anni dalla giurisprudenza di merito e di legittimità. In primis va osservato  che è molto importante la verifica delle deleghe che spetta al presidente, il quale ha il dovere di garantire un corretto svolgimento dell’assemblea condominiale. Egli ha il dovere di controllare se le deleghe sono state conferite in modo corretto e se il delegato non supera il limite previsto dalla legge o contenuto, eventualmente, nel regolamento condominiale. In caso di eccesso di deleghe, il presidente potrà eliminare le deleghe basandosi sul criterio della data, quindi dovrà eliminare la delega rilasciata per ultima, oppure, nel caso in cui vi siano più deleghe non datate, dovrà scartarle tutte. Recentemente la Corte di cassazione, intervenendo sull’argomento, ha chiarito che “ogni condomino può delegare un rappresentante che intervenga in assemblea fissando dei limiti, ad esempio, per uno o più argomenti all’ordine del giorno. In ogni caso, resta fermo il principio per cui spetta al condomino delegante far valere l’esorbitanza dell’attività delegata rispetto ai limiti del mandato, mentre tale legittimazione non sussiste in capo ai condomini estranei al rapporto”[1]. Di avviso nettamente contrario è stata la Corte di Appello di Palermo, secondo cui, “tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega”.[2] La Corte di cassazione ha invece chiarito che “il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all’assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega”[3]. Ed ancora, in tema di condominio, la partecipazione all’assemblea condominiale di un condomino privo di delega oppure fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, non dà luogo a un’ipotesi di nullità assoluta della delibera stessa, rilevabile d’ufficio ai sensi dell’art. 1421 c.c., bensì a un’ipotesi di annullabilità ex art. 1137 c.c.”[4].

2. Problem solving e conclusioni

Alla luce delle argomentazioni svolte, le questioni relative alla mancanza di delega, si riversano sul verbale e sulla relativa delibera condominiale, delineando l’annullabilità della stessa. Dunque, solo il condomino assente o interessato a sollevare il vizio della delega può adire le competenti sedi giudiziali per far sanare tale vizio formale. Annullabilità che per legge, deve essere eccepita entro 3o giorni dalla delibera stessa, mediante azione legale davanti all’autorità giudiziaria, da parte dei condòmini presenti e dissenzienti (o astenuti); ed entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, da parte dei condòmini assenti.

Corte Appello Palermo, sez. II, 12 marzo 2021, n.368.

C. Cass. Civ. 22 luglio 2022, n. 22958.

C. Cass. Civ., Sez. VI,  25 giugno 2018, n. 16673.

Tribunale Bari sez. III, 02/02/2017, n.615.

[1] C. Cass. Civ. 22 luglio 2022, n. 22958.

[2] Corte Appello Palermo, sez. II, 12 marzo 2021, n.368.

[3] C. Cass. Civ., Sez. VI,  25 giugno 2018, n. 16673.

[4] Tribunale Bari sez. III, 02/02/2017, n.615.