Autoridursi il canone di locazione è sempre illegittimo

E’ una triste verità: molte famiglie non riescono a pagare il canone di locazione delle proprie abitazioni o delle proprie attività. Ne consegue che sono sempre più i procedimenti di sfratto per morosità.

E molti sono anche i procedimenti di contestazione dell’ammontare del canone: capita infatti che il soggetto dovuto al pagamento smetta di pagare il dovuto o ne riduca l’importo.

Ciò può avvenire, sostanzialmente, per due motivi: o, come già detto, per un’oggettiva impossibilità a far fronte all’impegno, oppure perchè ritiene che l’immobile sia viziato e, quindi, ciò consenta di ridurre proporzionalmente il canone dovuto.

Effettivamente, questa facoltà esiste ed è disciplinata dal codice civile, il cui art. 1578, il quale sancisce che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”.

Il nodo della questione risiede nel verbo usato dalla norma: “può chiedere”.

Detta facoltà è infatti esercitabile solo ed esclusivamente ricorrendo all’autorità giudiziaria e denunciando la presenza di vizi tali da diminuire in modo apprezzabile l’uso del bene.

In mancanza di detto percorso, una riduzione potrà essere ammessa solo previo accordo con il locatore o solo nell’ipotesi in cui vi sia un’impossibilità totale di godere del bene.

Ne consegue che una riduzione arbitraria non è mai ammessa e, se attuata, costituisce un esercizio arbitrario ed illegittimo delle proprie ragioni.

Da ultimo, il Tribunale di Milano si è pronunciato in merito (sent. n. 12427/2016) riconoscendo la riduzione del canone ad un conduttore che aveva decurtato l’importo: secondo i giudici milanesi, tuttavia, detta riduzione potrà valere solo a far data dalla domanda proposta all’autorità giudiziaria.

Per quanto precede, i conduttori dovranno versare le somme mancanti che avevano già ridotto.

La posizione giurisprudenziale è pertanto granitica: solo il giudice, in mancanza di accordo tra le parti, ha il potere di legittimare ed autorizzare una riduzione del canone di locazione.

Ogni decisione presa motu proprio ha invece carattere illegittimo e può portare a conseguenze sul piano giudiziario.

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Avv. Camilla Fasciolo

Nata il 07.09.1987 a Finale Ligure (SV), ha conseguito la laurea in Giurisprudenza nel luglio 2011 con una tesi in procedura penale, "La disciplina del patrocinio a spese dello stato nei procedimenti penali". Nel giugno 2013 si diploma presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali dell'Università di Genova, con una tesi in diritto di famiglia riguardante il nesso di causalità nell'addebito della separazione. Esercita la professione di avvocato dal Gennaio 2015.

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