Bilanciamento dei valori: salute e solidarietà prevalgono sul diritto di proprietà dei condomini

L’articolo nasce dalla disamina di una recentissima pronuncia emessa dal Tribunale Civile di Verbania: la sentenza n. 513 pubblicata in data 2 dicembre 2020.

Trattasi di un Provvedimento destinato a “fare giurisprudenza” in quanto, seppur sulla scorta di principi di diritto già formulati dalla Suprema Corte, apre definitivamente la via verso la piena prevalenza del principio di solidarietà sul diritto di proprietà.

In questa sede si procederà con l’esame della fattispecie concreta che ha portato al pronunciamento de quo, per poi soffermarsi sui tratti salienti della sentenza, ed infine formulare alcune considerazioni di più ampio respiro.

Ma procediamo con ordine.

La vicenda. Ricorreva al Tribunale di Verbania un condomino affetto da patologia definita altamente invalidante (laringectomia totale), il quale proponeva l’impugnazione di una delibera d’assemblea ritenuta affetta da nullità.

La delibera in parola, aveva modificato il regolamento condominiale nella parte in cui veniva disciplinato il godimento dei posti auto presenti nel parcheggio antistante il fabbricato.

Le modifiche apportate erano le seguenti: riserva di nove posti auto collocati in corrispondenza dei box di proprietà esclusiva di altrettanti condomini, ciò all’evidente fine di garantire ai proprietari dei box la possibilità di manovra in entrata ed in uscita; libero godimento degli altri sette stalli presenti nel parcheggio in favore di tutti gli altri condomini; nessuna riserva di godimento di uno dei sette stalli in favore del condomino invalido, con la sola ulteriore possibilità per costui (in caso di mancanza di posto libero) di accedere al vicino parcheggio pubblico che disponeva di posti auto per i portatori di handicap.

Il condomino ricorrente eccepiva la nullità della delibera relativamente a due aspetti specifici: – la riserva dei nove posti in favore dei proprietari dei box, in quanto ritenuta una modifica sostanziale del regolamento contrattuale erroneamente adottata a maggioranza semplice e non all’unanimità; – il diniego di un posto auto riservato, tra i sette liberamente fruibili, in quanto determinazione adottata in totale spregio della sua grave invalidità, e nell’inosservanza della normativa vigente a tutela della disabilità.

Si costituiva in giudizio il Condominio, che ovviamente si opponeva alle doglianze del condomino diversamente abile.

Nello specifico, con riferimento alla maggioranza con cui si era riservato un numero di posti corrispondenti ai box auto di proprietà esclusiva, si eccepiva che il regolamento condominiale non avesse natura contrattuale, e più in generale, che non fosse intervenuta alcuna modifica sostanziale della destinazione d’uso del bene comune, bensì una semplice ridefinizione della sua modalità d’uso, al fine di renderla maggiormente confacente alle esigenze di tutti i condomini.

Quanto invece al diniego del posto auto riservato all’invalido, il Condominio eccepiva che il fabbricato fosse stato costruito anteriormente alla Legge n. 13/1998 (importante normativa che prevede l’abbattimento delle barriere architettoniche); che in ogni caso il condomino non fosse affetto da patologia totalmente invalidante, tanto da essere perfettamente in condizione di utilizzare mezzi alternativi all’automobile (biciclette o scooter); e che non fosse impossibile per lui percorrere un tragitto un po’ più lungo per raggiungere l’ingresso al fabbricato.

La decisione: principi generali in materia condominiale. Il Tribunale Civile di Verbania, facendo riferimento alla consolidata giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, dopo aver risolto tutte le questioni di carattere preliminare e formale, entra nel merito della fattispecie sottoposta al suo vaglio, ed enuncia principi di diritto generali, nonché decisamente interessanti, in materia condominiale.

Innanzitutto, viene esaminata la disciplina normativa in tema di utilizzo delle parti comuni.

Secondo la pronunzia in esame, occorre porre mente ad un combinato disposto, dato rispettivamente dagli artt. 1102, 1120, 1117-ter codice civile.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca l’eguale godimento agli altri.

L’assemblea di Condominio ha il potere di regolamentare l’uso della cosa comune nel rispetto dei quorum previsti dalla legge, e sono consentite tanto le innovazioni, quanto le mere modificazioni delle parti comuni.

Qui la sentenza procede con una disamina sui concetti di innovazione (consentita e vietata) e di mera modifica del bene comune.

L’innovazione rappresenta un intervento tale da trasformare in modo sostanziale il bene comune, tanto da poterne alterare l’originaria destinazione o funzione. Esistono innovazioni consentite ed innovazioni vietate. Sono consentite tutte quelle innovazioni che non apportano limiti significativi all’uso ed al godimento delle parti comuni da parte di tutti i condomini.

La mera modificazione, invece, costituisce soltanto un modo migliore, più comodo, più razionale, e più efficiente di utilizzare la cosa comune; vengono quindi fatte salve destinazione, funzione, e sostanza.

L’art. 1120 c.c., contempla la maggioranza semplice quale quorum per deliberare validamente in merito alle mere modificazioni.

L’art. 1117-ter c.c., prevede invece che, per meglio soddisfare le esigenze condominiali, l’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, purché la delibera venga adottata con una maggioranza qualificata (4/5 dei condomini ad ai 4/5 del valore dell’edificio).

Nel caso di specie, attraverso la previsione di una nuova modalità di fruizione e godimento del parcheggio condominiale, l’assemblea ha semplicemente deliberato una mera modifica della cosa comune.

Non ci si trova pertanto dinanzi ad una innovazione consentita, in quanto non è stata snaturata la destinazione e/o la funzione del parcheggio condominiale.

Non si è neppure in presenza di una innovazione vietata, dal momento che non si è posto alcun limite eccessivo al diritto d’uso e di godimento in capo ai condomini. Se l’assemblea avesse ad esempio assegnato nominativamente i posti auto ad alcuni condomini, allora ci si sarebbe trovati dinanzi ad una innovazione vietata.

Ma nulla di tutto ciò è avvenuto.

Ragion per cui, secondo il Tribunale, non può essere mossa censura alcuna all’operato assembleare che ha deliberato con una maggioranza semplice la riserva dei nove posti auto in favore dei proprietari dei box. Come si diceva, soltanto le deliberazioni in tema di innovazioni consentite sarebbero difatti state assoggettate alla maggioranza qualificata.

Viene quindi rigettata la prima doglianza lamentata dal condomino ricorrente, facendo così salva una parte della delibera.

Il principio innovativo: la prevalenza della solidarietà sulla proprietà. Ma è in merito alla seconda doglianza mossa dal condomino disabile che la Sentenza esaminata introduce una rilevante novità.

Ebbene, secondo il Tribunale di Verbania, non sono meritevoli di accoglimento le argomentazioni addotte dal Condominio a giustificazione del diniego di riserva di un posto auto per il portatore di handicap.

Vi è da dire, per esattezza, che il Giudice dà ragione al Condomino solo ed esclusivamente con riferimento alla non applicabilità (al caso di specie) della normativa per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati

A tale conclusione il Tribunale perviene in primis, perché il fabbricato è stato costruito anteriormente al 1989, e la Legge n. 13 si applica solo alle costruzioni realizzate successivamente alla sua entrata in vigore. Inoltre, il condomino disabile non richiedeva “la realizzazione di opere in senso tecnico o l’installazione di strutture aggiunte, ma semplicemente di riservare uno dei posti auto (già esistenti) a sé in quanto portatore di handicap”.

Ciò che ha portato invece il Giudice ad emettere una decisione totalmente favorevole al condomino ricorrente, è stata la riflessione circa la necessità di dare preminente tutela al diritto inviolabile ad una normale vita di relazione (tutelato dall’art. 2 della Costituzione), nonché al diritto alla salute protetto dall’art. 32 della nostra Carta Fondamentale.

Siamo di fronte al classico “bilanciamento dei valori”, che porta l’operatore del diritto a porre sui piani di una metaforica bilancia valori di notevole peso e rilevanza, per poi privilegiare quello o quelli ritenuti maggiormente meritevoli di tutela sul piano giuridico e sociale.

La tutela della persona umana prevale sul diritto di proprietà che, come si legge in sentenza: “può subire limitazioni al fine di assicurare il rispetto del dovere di solidarietà enunciato dall’art. 2 Cost., che mira a consentire proprio l’adeguato svolgimento della personalità, rimuovendo gli ostacoli che si frappongono al superamento di situazioni di disuguaglianza”.

Alla luce del bilanciamento operato, secondo il Tribunale occorre contemperare “i diritti di tutti i condomini all’utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture e servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell’edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia”.

Non sono state ritenute meritevoli di considerazione alcuna le eccezioni sollevate dal Condominio circa la portata non totalmente invalidante della patologia da cui risultava affetto il ricorrente.

Difatti, il Giudice adito ha valutato a 360° le conseguenze che una grave patologia può comportare in capo a chi ne risulta afflitto.

Non occorre, sostiene il Tribunale, limitarsi alla sola considerazione delle limitazioni deambulatorie; ma occorre valutare il generale bisogno di assistenza, la generale difficoltà ad adempiere agli atti più normali della vita quotidiana, le difficoltà esistenziali e le sofferenze morali di chi si ritrova ad essere fortemente limitato nella propria sfera sociale.

Alla luce di tale ampia riflessione giuridica, secondo la sentenza in esame il disabile prevale sugli altri condomini e “si ritiene tollerabile anche una modesta compressione del diritto all’uso della cosa comune quando essa sia giustificata dall’interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pericolo o grave sacrificio”.

Considerazioni conclusive. Come detto nell’incipit del presente articolo, non vi è dubbio alcuno che tale sentenza, per quanto emessa da un Tribunale Ordinario, può in concreto rappresentare una “pietra miliare” nella lunga e faticosa strada verso la piena tutela dei soggetti più deboli.

Si fa da sempre un gran parlare dei diritti dei disabili, ma spesso di concreto vi è poi poco o nulla!

Non servono enunciazioni di principio, dibattiti televisivi, raccolte fondi… servono piccole azioni concrete capaci di avere un’enorme ricaduta sociale e quotidiana.

Riconoscere per sentenza che in Condominio è assolutamente fondamentale garantire il diritto al disabile di poter meglio fruire delle parti comuni, è un piccolo ma significativo passo verso il reale miglioramento della vita quotidiana di un soggetto già fortemente pregiudicato dalla sorte.

Abbiamo una Carta Costituzionale che da più parti viene definita come “la più bella del mondo”.

Ma i principi generali della nostra Costituzione devono costantemente essere “implementati”, cioè “riempiti di contenuto concreto”.

Ogniqualvolta che un operatore del diritto pone in essere il “bilanciamento dei valori”, questo principio che viene insegnato e ben spiegato nelle aule delle Facoltà di Giurisprudenza, ma che di rado viene tradotto in realtà nelle aule dei Palazzi di Giustizia, si compie un rilevante balzo in avanti verso la fattiva evoluzione della Società e del Diritto.

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Avv. Ivana Consolo

Sono l'Avv. Ivana Consolo ed esercito la Professione Forense presso il Foro di Catanzaro dall'anno 2010. Mi sono laureata nell'anno 2007 presso l'Università degli Studi "Magna Graecia" di Catanzaro, conseguendo il voto di 110/110 e Lode Accademica, con una tesi in Diritto di Famiglia dal titolo: "La capacità di discernimento del minore e la riforma dell'adozione". Il mio ambito di attività è costituito prettamente dal Diritto Civile in ogni suo settore. Lavoro in autonomia presso il mio Studio Professionale, sito in Catanzaro, Viale De Filippis n. 38; sono altresì Mediatore per la Società di Mediaconciliazione Borlaw. Da sempre ho una naturale abilità nella scrittura, e per questo sono qui, ad offrire a chi avrà la bontà di leggere, ciò che periodicamente redigo.

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