Cassazione: valido il contratto preliminare stipulato nel periodo di inalienabilità temporanea dell’immobile

Commento a Cass. civ., Sez. II, ord. 28 luglio 2021, n. 21605

La Cassazione affronta la tematica del contratto preliminare c.d. “ad effetti anticipati” e fornisce l’occasione di ripercorre i principali arresti della giurisprudenza di legittimità in tema. Le coordinate ermeneutiche sviluppate nei precedenti giurisprudenziali della Suprema Corte fanno da corollario al ragionamento logico-giuridico, svolto nell’ordinanza n.21605 del 28.07.2021, sez. II civile della Corte di Cassazione. I giudici di legittimità sono interpellati in merito alla questione se sia valido, o meno, il contratto preliminare stipulato nel periodo in cui sussista un vincolo temporaneo di inalienabilità dell’immobile promesso in vendita. Nel caso vagliato dall’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha ritenuto valido tra le parti il preliminare di compravendita anche quando gravi sull’immobile un divieto temporaneo di trasferimento. In questa ipotesi, i giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto ammissibile, anche, l’anticipata immissione nel possesso del bene in favore del promissario acquirente. Il punto centrale, su cui si basa la Corte, è che, il preliminare è in grado di produrre soltanto effetti obbligatori e non traslativi. Ne risulta, di conseguenza, non violato il divieto temporaneo di trasferimento dell’immobile, imposto al promittente venditore da separata convenzione. ABSTRACT (ITA)

The ordinance n. 21605 of 28.07.2021, second civil section of the Court of Cassation, deals with the particular issue of the preliminary contract so-called “with anticipated effects”. The ruling provides the opportunity to retrace the main jurisprudential arrests of legitimacy in the matter. The hermeneutic coordinates developed in the jurisprudential precedents of the Court of Cassation are a corollary to the logical-juridical reasoning, aimed at resolving the question of whether or not the preliminary contract stipulated in the period in which there is a temporary inalienability constraint of the promised property is valid. on sale.  In the case examined by the order in question, the Court of Cassation found the preliminary sale agreement valid between the parties even when the property is subject to a temporary ban on transfer. In this case, the Supreme Court judges also legitimized the anticipated entry into possession of the property in favor of the promissory purchaser. The central fulcrum on which the Court is based is that the preliminary is capable of producing only mandatory and non-translational effects. Consequently, the temporary prohibition on the transfer of the property, imposed on the promising seller by a separate agreement, is not violated. ABSTRACT (ENG)

Sommario: 1. Introduzione – 1.1. I fatti nella prospettiva giudiziale – 2. Il motivo di ricorso per cassazione e i fatti nell’ottica della Corte di legittimità – 2.1. La decisione della cassazione e gli effetti obbligatori del preliminare – 3. L’assenza di anticipazione di effetti traslativi e l’immissione nel possesso del promissario acquirente: cenni giurisprudenziali – 4. Osservazioni finali

1. Introduzione

Una parte promittente venditrice aveva “promesso in vendita” ad un promissario acquirente il diritto di superficie sulla metà di un’area inserita nel Piano di insediamento Produttivo del Comune di Trebisacce. Nel preliminare datato 3 maggio 2002, le parti pattuivano, inoltre, il possesso anticipato del bene in favore del promissario acquirente.

Anteriormente alla data di sottoscrizione del contratto preliminare, il promittente venditore aveva stipulato in data 23 aprile 2002 una convenzione con il Comune di Trebisacce, ai sensi della legge n. 865 del 1971. In ragione di ciò, gravava sull’immobile oggetto della promessa di trasferimento un vincolo temporaneo di inalienabilità, pari a cinque anni.

Il preliminare di vendita tra il concessionario-promittente venditore ed il promissario acquirente -terzo estraneo alla convenzione- conteneva la data del rogito di trasferimento del bene in favore di quest’ultimo. La data cadeva in un tempo successivo alla fine del periodo di inalienabilità temporanea dell’immobile. Fin qui, l’inquadramento dei fatti in breve. Si passa ora ad analizzare l’andamento dell’iter giudiziale e le ragioni giuridiche del contendere.

1.1. I fatti nella prospettiva giudiziale

La quaestio iuris fu portata all’attenzione del Tribunale di Castrovillari dal promittente venditore con domanda di annullamento del contratto preliminare di compravendita, stipulato con il promissario acquirente in data 3 maggio 2002.

Nella domanda introduttiva, il promettente venditore richiese l’accertamento della nullità del contratto preliminare. L’attore rappresentava in atti la sua posizione di concessionario del diritto di superficie sull’area indicata, in ragione della convenzione stipulata in data 23 aprile 2002 con il Comune di Trebisacce. L’attore precisava che la convenzione imponeva la costruzione di edifici aventi determinate caratteristiche e ne vietava l’alienazione e la costituzione di diritti reali di godimento per la durata di cinque anni dalla stipula della convenzione stessa. Decorso il detto termine, l’alienazione era possibile, ma comunque condizionandola al possesso di precisi requisiti in capo all’acquirente.

Il promittente venditore assumeva nella propria posizione difensiva che, il preliminare stipulato tra le parti evidenziava un contrasto con la normativa contenuta nella legge n. 865 del 1971[1]. Ugualmente, ad avviso del promittente venditore, il preliminare era in contrasto con la convenzione intervenuta con il Comune, “anche in ragione della prevista immediata immissione nel possesso da parte del promissario acquirente, esponendo l’attore stesso alle sanzioni previste nella convenzione”[2].  Di qui, la necessità per il promittente venditore di impedire l’esecuzione del preliminare.

Il Tribunale di Castrovillari emise sentenza n. 379 del 2009 e rigettò la domanda. La Corte d’appello di Catanzaro, adita successivamente, confermò la decisione di primo grado con la sentenza n. 311 del 2016.

Per la Corte territoriale, l’immissione anticipata nel possesso sulla metà dell’area non creava contrasto con la normativa di riferimento né con la convenzione, né risultava impedire il rispetto degli impegni nascenti dalla convenzione stessa, assunti nei confronti del Comune dal promittente venditore.

Quest’ultimo ricorse alla Suprema Corte per ottenere la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Catanzaro. Articolò un unico motivo di ricorso.   La Corte di Cassazione rigettò il ricorso, condannando il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

2. Il motivo di ricorso per cassazione e i fatti nell’ottica della Corte di legittimità

In sede di giudizio di legittimità, il ricorrente denunciò la violazione o falsa applicazione degli artt. 27 e 35, terzo comma, L. n. 865 del 1971, nonché degli artt. 1339, 1419, secondo comma, 1140 c.c..

Nel motivo di ricorso per cassazione si deduceva che, la Corte d’appello di Catanzaro avrebbe interpretato in maniera non corretta la convenzione con il Comune di Trebisacce. Il punto essenziale, per il ricorrente, era che il promittente venditore non avesse, in realtà, il potere di disporre del diritto di superficie dell’area assegnatagli.

La Corte, ad avviso del promittente venditore, avrebbe dovuto, quindi, valutare l’esistenza di un divieto di alienazione, in quanto mancava nella convenzione una espressa previsione che gli consentisse di assumere l’impegno di alienare i beni ad altri soggetti terzi.

Per la Cassazione, la decisione della Corte d’appello è corretta e la conferma in quanto ritiene che non sussista alcuna incompatibilità tra il divieto temporaneo di alienazione e la stipula di un preliminare con soggetti terzi.

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il motivo di ricorso, alla luce del fatto che il diritto di superficie sull’area era stato concesso in ottemperanza dell’art. 27 L. 22 ottobre 1971, n. 865. Per ciò che attiene alla concessione e alla sua efficacia, la Corte di Cassazione ha osservato che, la Corte d’appello di Catanzaro ha deciso in modo corretto, tenendo in considerazione l’esistenza di un impegno del concessionario di costruire entro due anni dal suo rilascio. Allo stesso modo, la Corte ha tenuto conto del divieto temporaneo di alienare (cinque anni), a decorrere dalla data della convenzione, stipulata con atto pubblico tra l’Ente territoriale ed il concessionario. Ciò non di meno, a giudizio della Corte territoriale, il divieto temporaneo di alienazione non è apparso idoneo a invalidare il preliminare e i suoi effetti.

2.1. La decisione della cassazione e gli effetti obbligatori del preliminare

La Corte affronta anche un’altra questione, ossia quella relativa alle ipotesi in cui venga prevista nel preliminare l’immediata immissione nel possesso in favore del promissario acquirente.

Il punto nodale su cui la Cassazione articola il proprio ragionamento giuridico riguarda il tipo di effetti che il contratto preliminare è in grado di produrre.

Il contratto preliminare produce in capo alle parti soltanto effetti obbligatori, consistenti nel vincolo giuridico di trasferire l’immobile dal promittente venditore al promissario acquirente. Il preliminare, infatti, non produce effetti traslativi diretti.

In vari precedenti[3], la Suprema Corte ha avuto occasione di chiarire che, tale incapacità del preliminare di produrre effetti traslativi, permane anche quando sia prevista un’anticipata immissione nel possesso.

Anche in tale ipotesi, è inidoneo a produrre effetti traslativi e, neppure, sarebbe in grado di anticiparli in assenza del rogito di trasferimento, “in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori”[4] [5].

Riportando questo assunto nei termini della questione affrontata dall’ordinanza della Cassazione n. 21605/2021 qui commentata, ne discente che non v’è alcun contrasto tra l’immediata immissione nel possesso del promissario acquirente e la convenzione stipulata con il Comune, ivi compresi gli obblighi da essa discendenti in capo al concessionario, ossia il divieto temporaneo di alienazione. Ciò perché, il preliminare non è in grado di trasferire direttamente il bene al promissario acquirente.

3. L’assenza di anticipazione di effetti traslativi e l’immissione nel possesso del promissario acquirente: cenni giurisprudenziali

La Corte di Cassazione in varie pronunce ha mantenuto costante il proprio canone interpretativo in merito al contratto preliminare c.d. “ad effetti anticipati”.

Con l’arresto delle sezioni unite della Suprema Corte, sentenza 27.03.2008, n. 7930, si è messo in evidenza che, il contratto preliminare con effetti anticipati si configura come una fattispecie complessa, connotata da un collegamento negoziale tra due contratti distinti: il primo è il preliminare; il secondo è un contratto di comodato gratuito, funzionalmente legato al preliminare, con il quale avviene la consegna “anticipata” del bene immobile. La consegna anticipata non è, però, qualificabile come possesso, ma come detenzione, in quanto frutto di un rapporto obbligatorio, ossia il contratto di comodato.

In aggiunta alla previsione della futura conclusione del contratto definitivo, il preliminare può contenere una forma di esecuzione anticipata delle prestazioni finali, che il contratto definitivo andrà a porre a carico dei contraenti. Queste vengono eseguite “in un momento antecedente la stipula del definitivo stesso, e cioè al momento del perfezionamento del preliminare ovvero in un momento intermedio tra la stipula di quest’ultimo e la stipula del definitivo”[6].

Ciò, non di meno, il preliminare non è in grado di produrre un autonomo effetto traslativo del bene che si verificherà, soltanto, all’atto della stipula del definitivo contratto di trasferimento. Del pari, il contratto preliminare è inidoneo ad integrare un possesso utile ai fini dell’usucapione[7].

4. Osservazioni finali

Tra le altre pronunce citate nel testo di ordinanza in commento, la Cassazione valorizza il concetto espresso in un suo precedente giurisprudenziale, ossia la sentenza della sezione II, del 16 marzo 2016, n. 5211 (richiamata in testo in uno ad altre). Qui, la Corte va oltre gli effetti del contratto preliminare: prende in considerazione la relazione tra la cosa e il promissario acquirente classificandola esclusivamente come “detenzione qualificata” e non come possesso che possa essere utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta “interversio possessionis”, nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c.[8].

In termini di estrema sintesi, ricollegando tale enunciato all’ ipotesi concreta alla base della pronuncia Cassazione, sez. II civile, n.21605/2021, qui in commento, ne deriva che, in sede di preliminare, la consegna del bene, così come l’anticipato pagamento del prezzo, in un momento anteriore al perfezionamento del contratto definitivo, non possano dirsi indici della natura definitiva della compravendita, atteso che sarà sempre il contratto definitivo a generare l’effetto traslativo reale.

Nel caso concreto, le parti avevano fissato, nel preliminare stesso, il trasferimento del diritto, prevedendo la data del rogito di alienazione del diritto stesso in un’epoca successiva allo scadere del termine di durata del divieto temporaneo di alienazione.

Con ciò si comprende il ragionamento logico-giuridico della Corte. Essa ammette la validità di un preliminare stipulato nel periodo in cui sussista un vincolo temporaneo di inalienabilità dell’immobile, proprio perché il preliminare è in grado di produrre soltanto effetti obbligatori e non traslativi. Risulta, per conseguenza, non violato il divieto temporaneo di trasferimento dell’immobile, imposto al concessionario-promittente venditore nel caso concreto esaminato dalla Corte di legittimità, con esito finale di rigetto del ricorso, come da ordinanza qui commentata.

Note bibliografiche

[1] Legge 22 ottobre 1971, n. 865, pubbl. in G.U. n.276 del 30-10-1971; testo in vigore in www.normattiva.it .

[2] Corte Cass., sez. II civile, ordinanza n.21605 del 28.07.2021, (ECLI:IT: CASS:2021:21605CIV), ud. 10.03.2021, Presidente D’Ascola – Relatore Picaroni in www.italgiure.giustizia.it .

[3] Cass. Sez. U. n. 7930/2008, Cass. n. 9896/2010. Cass. 16.03.2016, n. 5211.

[4] Id. Cass., sez. II civile, ordinanza n.21605 del 28.07.2021, cit. p.4.

[5] Cass., S.U., sentenza del 27.03. 2008, n. 7930, in www.cortedicassazione.it.

[6] CAVICCHI, La natura del potere del promissario acquirente sul bene ricevuto in consegna, in I Contratti, 2008, n.11, pag. 1003; ALESSI “Il preliminare di vendita ad effetti anticipati” in Banca Borsa e titoli di credito, 1972, II: “il contratto preliminare, o pactum de contraendo, … è quel contratto col quale le parti si obbligano a prestare un futuro consenso per concludere un altro contratto, detto definitivo, di cui predeterminano già gli elementi essenziali”.

[7] VIOLA, Contratto preliminare, effetti anticipati, contratti collegati, sussistenza, comodato: Cassazione civile, SS.UU., sentenza 27/03/2008 n° 7930, in Altalex 01/2009 www.altalex.com; MENDOLA – LUDOVICI, Il preliminare di vendita ad effetti anticipati. Una possibile interpretazione alternativa all’ipotesi giurisprudenziale del collegamento negoziale tra preliminare di vendita, Comodato e mutuo gratuito, in www.judicium.it. Piu di recente, Cassazione civile, 29 gennaio 2015, n.1670, sez. II (nota a) PAGANINI, in  Dir. & Giust., 4, 2015.

[8] Cass. 16.03.2016, n. 5211; si confronti anche, Cass., sez. I, del 01.03.2010, n. 4863.