Certificato di agibilità e validità della locazione

La locazione è definita ex art. 1571 c.c. come il contratto col quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra, detta conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Trattasi di un rapporto di durata avente natura personale, ove l’oggetto può essere tanto un bene mobile quanto uno immobile ed ove la causa si ravvisa nell’utilità che il conduttore può ricavare da un uso determinato della cosa, a fronte del pagamento di un corrispettivo verso il locatore, il quale trarrà da tale operazione economica un guadagno.

Sebbene il codice dedichi all’istituto un’ampia serie di norme, visto il vasto utilizzo riscontrabile nell’ambito di rapporti di natura privata e commerciale di tale contratto, soprattutto in ambito immobiliare, il substrato codicistico è stato integrato nel tempo da diverse leggi speciali, le quali ne hanno meglio definito i termini, soprattutto in ragione della circostanza che, trattandosi di rapporti di durata, fosse necessario individuarne il regime, soprattutto in ordine ad eventuali sopravvenienze.

Per quanto riguarda i restanti aspetti, invece, il codice detta un’esaustiva disciplina, a partire dalla individuazione delle obbligazioni scaturenti in capo ad entrambe le parti in ragione dell’instaurazione del rapporto. Rispetto al locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., vi è l’obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in uno stato tale da servire all’uso convenuto, nonché a garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa oggetto del contratto per tutta la sua durata. D’altro canto, invece, il conduttore è obbligato, ex art. 1587 c.c., a prendere in consegna la cosa, servendosene con la diligenza del buon padre di famiglia, nonché a corrispondere la somma pattuita a titolo di corrispettivo al locatore nei termini convenuti.

Viste le obbligazioni cui è tenuto il locatore, il codice prevede all’art. 1578 c.c. un regime di tutela del conduttore, qualora questi appuri all’atto della consegna della cosa locata l’esistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito. Costituiscono vizi in tal senso quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità al punto da impedirne o ridurne drasticamente il godimento, e quindi, facendo venir meno, in tutto o in parte, l’utilità che aveva determinato il conduttore alla contrattazione.

Tale stato di cose, alterando l’equilibrio delle corrispettive obbligazioni cui le parti sono tenute, legittima il conduttore alla risoluzione del contratto ovvero ad ottenere una riduzione del corrispettivo originariamente pattuito. Egli inoltre potrà vedersi riconosciuto un risarcimento per i danni eziologicamente riconducibili ai vizi della cosa.

Il legislatore subordina, tuttavia, tale regime alla presenza di alcune condizioni. Infatti, si richiede che i vizi che affliggono la cosa locata non siano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore. Inoltre, il risarcimento è subordinato alle sole ipotesi in cui il locatore non provi di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Con riferimento alla locazione di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, tra i vizi che giustificherebbero la risoluzione della locazione ai sensi dell’art. 1578 c.c., la giurisprudenza ha analizzato l’ipotesi della mancanza di provvedimenti amministrativi, il cui rilascio è necessario per la legale destinazione della cosa locata all’uso pattuito.

Tra i provvedimenti di tal tipo, particolare attenzione è stata riservata al cosiddetto certificato di agibilità, ovvero quel provvedimento che, in ragione di esigenze di natura igienico-sanitaria nonché urbanistica, accerta la sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza di un immobile, nonché della sua idoneità ad essere abitato o frequentato da persone fisiche.

Secondo la giurisprudenza pressocché maggioritaria, l’ottenimento di tale certificato incombe, salvo diverso patto, sul locatore: pertanto, la sua mancanza potrebbe configurare una ipotesi di specifico inadempimento, giustificante la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., nonché determinare l’insorgere del diritto al risarcimento dei danni sofferti dal conduttore, proprio in ragione della mancanza del certificato stesso.

Tuttavia, in armonia con le condizioni cui il legislatore subordina la risoluzione del contratto di locazione, per la Suprema Corte di Cassazione, la circostanza della mancanza del certificato di agibilità può legittimare una risoluzione solo ove il conduttore non fosse a conoscenza della mancanza del certificato in commento, né che questa fosse facilmente conoscibile (cfr. in tal senso, Cass., Sez. III, sent. n. 3441/2002, nonché Cass., Sez. III, sent. n. 13651/2014).

A maggior ragione, la mancanza del certificato in questione non assume alcuna rilevanza, qualora il conduttore abbia concretamente utilizzato il bene: questi sarà al più legittimato ad una azione di risoluzione solo qualora la mancanza del provvedimento amministrativo sia derivata dal fatto che l’ente tenuto al rilascio lo abbia negato per mancanza dei presupposti di legge (cfr. Cass., Sez. III, sent. n. 1230/2o00).

Infine, un eventuale risarcimento sarebbe dovuto solo ove la mancanza del certificato di agibilità sia ascrivibile, quanto meno a titolo di colpa, al locatore: la responsabilità di quest’ultimo va esclusa se egli prova con qualsiasi mezzo idoneo, anche tramite presunzioni, che non poteva rendersi conto dell’accertato difetto con la comune diligenza (cfr. Cass., Sez. III, sent. n. 1458/1981).

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Emanuela Spolverino

Praticante Avvocato Abilitato al patrocinio, presso il foro di Avellino. Laureata in Giurisprudenza nel settembre 2014 presso l'Università degli Studi di Salerno, ove è stato anche conseguito il Diploma di Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali nel settembre 2016. Attualmente impegnata a svolgere la professione forense; collabora con il Tribunale di Avellino, come tirocinante ex art. 73 L. 98/2013, presso la Sezione Lavoro e Previdenza.

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