Come comprare casa pagando l’affitto: caratteristiche del contratto di rent to buy

Con il d.l. c.d. “Sblocca Italia” ( d.l. n. 133/2014 convertito in legge n. 164/2014) il Legislatore ha regolamentato il contratto di rent to buy, strumento utile sia per coloro che intendono procedere all’acquisto di un immobile ma non sono momentaneamente in possesso della liquidità necessaria che per coloro i quali intendono procedere alla vendita di un immobile ma, data la crisi, non riescono a trovare un acquirente.

Ecco quali sono le caratteristiche principali di questo negozio giuridico.

Può essere oggetto del contratto di rent to buy qualsiasi tipologia di immobile (es.: ad uso residenziale, commerciale, terreno agricolo, edificabile ecc.) poiché la legge ha utilizzato in maniera generica l’espressione “immobile” e non ha provveduto ad escludere beni specifici appartenenti a tale categoria.

La caratteristica principale di questo contratto è che il conduttore, il quale ottiene la concessione del godimento del bene già alla stipula dell’atto, è tenuto a pagare al concedente un canone periodico costituito da due diverse componenti:

• una parte è da considerarsi una remunerazione per l’utilizzo dell’immobile (alla stregua di quanto avviene nell’ambito dei contratti di locazione);

• un’altra parte va invece imputata al prezzo di acquisto.

Entro il termine fissato dalle parti il conduttore potrà decidere se acquistare o meno l’immobile, scomputando dall’importo da pagare gli acconti sul prezzo precedentemente versati.  Di norma, quindi, il canone periodico concordato è superiore a quello di un contratto di locazione, poiché il conduttore paga una somma aggiuntiva che costituisce acconto sul prezzo di vendita.

Esempio: Tizio (concedente) e Caio (conduttore) sottoscrivono un contratto di rent to buy con il quale convengono che Caio otterrà il godimento dell’immobile per un periodo di otto anni a fronte del versamento, in favore di Tizio, di un canone mensile di € 300,00 di cui € 150,00 costituenti il corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile ed € 150,000 da considerarsi quale acconto sul prezzo di vendita di € 50.000,00.

Entro l’ottavo anno il conduttore potrà decidere di acquistare il bene e – se decidesse di perfezionare l’acquisto in prossimità della scadenza del termine pattuito – sarà tenuto a corrispondere al proprietario la somma residua di € 35.600,00 (€150,00 x 12 mesi= € 1.800,00; € 1.800 x 8 anni= € 14.400; € 50.000 – 14.400 = € 35.600).

Al fine di velocizzare la conclusione dell’affare il proprietario potrebbe anche decidere, qualora la compravendita si effettui in tempi brevi, che la totalità del canone pagato mensilmente (costituito, quindi, da entrambe le componenti) vada ad ammortizzare il prezzo finale di acquisto. Esempio: si conviene che se Caio decide di acquistare l’immobile entro i due anni successivi alla stipula del contratto di rent to buy, dalla somma finale verrà decurtato l’intero ammontare del canone versato (e non, quindi, solo la parte costituente acconto sul prezzo). In questo modo, in sede di compravendita, Caio sarebbe tenuto a pagare € 42.800,00 (€ 300,00 x 12 mesi = € 3.600,00 x 2 anni = € 7.200,00; € 50.000 – € 7.200 = € 42.800,00).

E’ necessario sottolineare che Caio ha il diritto di acquistare l’immobile in questione, ma non l’obbligo. La normativa prevista in tema di rent to buy prevede, infatti, che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.

Ciò significa che, in caso di ripensamento, Caio non  potrebbe richiedere la restituzione degli € 300,00 versati mensilmente, a meno che nel contratto non sia stabilito diversamente. Perderebbe, pertanto, sia il denaro versato a titolo di locazione sia quello versato a titolo di acconto.  La norma summenzionata è, però, “derogabile”; ciò significa che le parti sono libere di stabilire un assetto di interessi differente da quello previsto dal Legislatore.

Se, invece, fosse il concedente a non volere procedere al trasferimento della proprietà del bene “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”.

 Il concedente, inoltre, ha il diritto di risolvere il contratto anche qualora il conduttore non paghi un determinato numero di canoni pattuito dalle parti, in ogni caso non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

E’ interessante evidenziare che, per esplicita previsione legislativa, il contratto di rent to buy deve essere trascritto, così come avviene per i contratti preliminari di compravendita ex art. 2645 bis c.c.. La trascrizione produce un effetto di opponibilità ai terzi, per quanto riguarda la concessione dell’utilizzo; in aggiunta, essa permette al conduttore di acquistare il bene nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, neutralizzando così eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione dell’affitto con riscatto.

Il conduttore, però, può avvalersi di tale tutela solo nel caso in cui l’atto finale di vendita venga stipulato entro i dieci anni successivi alla trascrizione di tale contratto.

Per quanto concerne le spese, vige il principio secondo cui le spese di ordinaria amministrazione e le riparazioni straordinarie dovute all’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione sono a carico del conduttore, mentre per quelle straordinarie è responsabile il concedente.

Con l’espressione “riparazione ordinaria” si intendono gli esborsi di denaro concernenti elementi accessori dell’ immobile destinati a deteriorarsi o guastarsi in ragione del loro mero uso protratto nel tempo (ad esempio gli acquisti relativi a maniglie, vetri, sanitari, interruttori); costituiscono, invece, spese di straordinaria amministrazione quelle attinenti agli interventi da effettuarsi su parti strutturali degli edifici e quelle per la sostituzione degli impianti di dotazione (es.: impianto di riscaldamento, idraulico, elettrico).

In relazione ai diritti e agli oneri condominiali è necessario, invece, precisare che concedente e conduttore sono solidalmente responsabili del pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio; in sede di assemblea condominiale, però, il conduttore potrà votare con riferimento agli ordini del giorno concernenti il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre con riferimento alle altre tipologie di ordini del giorno il diritto di voto è di spettanza del concedente.

Date le caratteristiche sopra descritte, il contratto di rent to buy può essere considerato uno strumento utile per i potenziali acquirenti sprovvisti della liquidità necessaria per concludere la compravendita e impossibilitati, altresì, ad accendere un mutuo. Per il venditore, invece, esso potrebbe essere utile nei casi in cui questo voglia procedere all’acquisto di una nuova unità immobiliare dopo avere alienato quella di cui è proprietario.