Come evitare il pignoramento della casa

a cura di Anna Romano

Nel caso in cui il creditore avvii un pignoramento su un immobile di proprietà del debitore, potrebbe mai intervenire un terzo soggetto e, sostenendo di essere nel frattempo divenuto proprietario di detto bene per usucapione (ossia per averlo posseduto ininterrottamente per 20 anni), opporsi all’esecuzione forzata?

SI, il terzo può opporsi e far dichiarare il proprio diritto di proprietà dal giudice per intervento dell’usucapione.

Tuttavia, questo tipo di sistema potrebbe prestarsi anche ad accordi fraudolenti tra debitore e terzi compiacenti. Si prenda, ad esempio, il caso di Tizio che, subendo un pignoramento immobiliare da parte dei propri creditori, stringa un accordo illecito con Caio, in virtù del quale quest’ultimo dichiari di aver usucapito il bene ormai pignorato e, dunque, lo salvi dell’espropriazione.

Infatti, la sentenza che accerta l’avveramento dell’usucapione è opponibile ai terzi, ossia ai creditori, che quindi rimarranno a bocca asciutta. Né del resto potrebbe essere altrimenti poiché detta sentenza ha effetto retroattivo: ossia dichiara la proprietà in capo al nuovo possessore anche per il passato.

Per approfondimenti sul pignoramento immobiliare: Il pignoramento immobiliare Copertina flessibile – 31 dic 2011

In giurisprudenza, ci si chiede se l’accertamento dell’usucapione richieda necessariamente l’intervento del giudice o possa essere fatto anche in mediazione. Di certo, il verbale di mediazione può essere trascritto nei pubblici registri. Ma, sul punto, la sentenza della Corte di Appello di Reggio Calabria, richiamata in apertura, ha affermato che l’accordo stipulato in mediazione – anche qualora fosse stato trascritto – non può essere assimilato alla sentenza di accertamento e, come tale, non è opponibile ai terzi che vantano titoli precedentemente trascritti o iscritti.

La spiegazione fornita dalla Corte di Appello è sostanzialmente la seguente: all’acquisto a titolo di usucapione accertato con sentenza (che è acquisto a titolo originario) non si applica il principio della continuità delle trascrizioni e la trascrizione della relativa sentenza ha valore di mera pubblicità notizia. La sentenza, quindi, ha anche valore retroattivo cosa che, invece, l’accordo di mediazione non ha.

Il ruolo del CTU nel pignoramento immobiliare. Ruoli, procedimenti e responsabilità del consulente tecnico d’ufficio e di parte con esempi pratici… Con CD-ROM

Infatti, per gli accordi stipulati con la mediazione, gli effetti della pubblicità sono improntati al principio della continuità delle trascrizioni con riferimento agli acquisti di natura derivativa-traslativa.

Pertanto, un accordo conciliativo non potrà avere effetti liberatori sul bene usucapito, non sancendo alcun acquisto a titolo originario del bene e alcuna retroattività degli effetti dell’usucapione; tale accordo attribuisce a colui che usucapisce solo un diritto da far valere dalla data della trascrizione.