Comodato e beni immobili

Nell’ordinamento giuridico italiano il contratto di comodato è il contratto mediante il quale un soggetto definito comodante, consegna ad  un altro definito  comodatario un bene mobile o immobile affinché lo utilizzi per un dato periodo di tempo o per un uso specifico con l’obbligo di restituire il medesimo bene.

Il contratto di comodato deve tenersi distinto dal contratto di locazione.

Il primo e più importante profilo che permette di distinguere  le due tipologie di contratto è quello che riguarda la gratuità del contratto di comodato contro l’onerosità del contratto di locazione. In sostanza nel nostro ordinamento il comodato é essenzialmente gratuito e ciò deriva dalla lettura dell’articolo 1803 del codice civile.

Tale carattere di gratuità permette tuttavia di prevedere un comodato cosiddetto oneroso purché però il corrispettivo previsto non sia tale da rendere superfluo  e inutile il ricorso al contratto medesimo.

Quanto agli obblighi che gravano sulle parti contrattuali  l’articolo 1804 del codice civile statuisce che il comodatario, cioè colui che riceve il bene, deve custodire  e conservare il bene ricevuto utilizzando la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia cioè la diligenza che è tipica dell’uomo medio in ordine a un dato obbligo contrattuale.

In caso di mancata attuazione  di tale  obbligazione il proprietario del bene potrà ottenere la restituzione del bene oltre a poter richiedere l’eventuale risarcimento dei danni. Il contratto di comodato rientra a pieno titolo nel genere dei contratti reali, quella particolare categoria dei contratti che richiedono ai fini della loro stipulazione la consegna materiale della cosa. Le distinzioni principali riguardano sia la locazione che, come detto  risulta essere costituita dal carattere  dell’onerosità,  sia il contratto di mutuo.

Nel mutuo infatti oggetto del contratto sono beni fungibili e consumabili come ad esempio il denaro e l’obbligazione di restituzione si riterrà adempiuta in caso di restituzione della stessa somma di denaro e non delle stesse banconote.

Nel comodato invece si dovrà operare la restituzione della stessa identica cosa ricevuta con la stipulazione del contratto.

A tal fine l’articolo 1805 del codice civile prevede che il comodatario sia  responsabile per il perimento della cosa per caso fortuito cui  poteva sottrarsi.

Non risponderà  invece del deterioramento cui il bene va normalmente incontro a causa del decorso del tempo esclusa l’ipotesi in cui tale deterioramento sia dovuto a sua colpa.

Quanto alle spese collegate alla normale utilizzazione del bene oggetto di comodato, l’articolo 1808 del codice civile prescrive che le stesse siano a carico di colui che utilizza il bene.

Quanto ad eventuali spese di straordinaria amministrazione, potranno essere rimborsate nel caso in cui siano state affrontate per le ipotesi di necessità e urgenza.

I contratti di comodato d’uso  possono essere stipulati  sia in forma verbale che in forma scritta.  La registrazione del contratto si renderà invece necessaria nel caso di stipulazione in forma scritta o ancora in caso di contratto indicato in un altro contratto sottoposto all’obbligo di registrazione o in ultima ipotesi per poter usufruire delle agevolazioni previste dalla Legge di stabilità 2016 inerenti in principale misura l’Imu e la Tasi.

Quanto alle tempistiche la registrazione del contratto di comodato va effettuata nel termine di venti  giorni dalla data di stipulazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Ai  fini della registrazione dovranno presentarsi duplice copia del contratto, in caso di redazione in forma scritta, con l’assolvimento dell’imposta di bollo, duplice copia del modello 69  reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e concernente la richiesta di registrazione, la ricevuta dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro pari a € 200 (codice tributo 109T) nonché  fotocopia  dei documenti d’identità delle due parti (comodante e comodatario).