Compravendita immobiliare mediante il solo contratto preliminare? Criticità della sent. Cass. n. 12654/2020

La presenza delle menzioni catastali sul contratto preliminare di compravendita immobiliare può anche non sussistere, potendo la relativa produzione intervenire anche in corso di causa, realizzando comunque gli effetti traslativi previsti dall’art. 2932 del Codice Civile.

Sommario: 1. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare – 2. L’esecuzione in forma specifica – 3. Contratto preliminare stipulato per scrittura privata e per atto pubblico – 4. La prassi della compravendita senza trascrizione notarile – 5. La presenza delle menzioni catastali, edilizie ed urbanistiche sul preliminare – Cassazione 12654/2020 – 6. Criticità della Sent. Cass. n. 12654/2020

1. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. La stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare impegna le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà, o altro diritto reale, di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata ad acquistare un certo bene a un determinato prezzo, e che produce gli effetti del contratto preliminare di vendita nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo.

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare produce effetti inter partes, non condizionando il promittente venditore per la vendita del medesimo immobile ad altri, per la costituzione di diritti reali di godimento o per l’iscrizione di ipoteche, salvo risarcimento danni al promissario acquirente, pregiudicandone dunque i diritti reali.

Il rimedio che la legge pone alle condotte elusive del promissario venditore è da individuarsi nella trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo, facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. L’art. 2775-bis del Codice Civile riconosce al promissario acquirente il diritto al risarcimento dei danni patiti per l’inadempimento del contratto preliminare, ma esclusivamente nel caso in cui il contratto definitivo venga trascritto entro un anno dalla data convenuta sul preliminare, o entro tre anni dalla trascrizione dello stesso; a tali crediti viene riconosciuto privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

Il privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare posto dalla norma, mira ad offrire tutela al promissario acquirente al quale, ove non si addivenga alla stipula del contratto definitivo e non possa esperire utilmente l’azione per l’esecuzione in forma specifica, non rimanga che una generica azione di risarcimento dei danni e di restituzione di quanto già versato.

2. L’esecuzione in forma specifica

L’art. 2932 del Codice Civile prevede e disciplina l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, sanzionando concretamente la parte inadempiente ed al contempo tutelando la parte che ha correttamente adempiuto, tramite una sentenza costitutiva produttiva degli effetti del contratto non concluso, strumento adeguato alla reale soddisfazione dell’interesse perseguito; va infatti evidenziato che con gli ordinari rimedi di esecuzione si sarebbe potuti addivenire ad una semplice sentenza di condanna alla stipulazione del contratto a carico della parte inadempiente.

La sentenza costitutiva dunque produce i medesimi effetti che sarebbero discesi dalla normale conclusione del contratto: in tal modo, il creditore otterrà il soddisfacimento delle sue pretese per effetto della stessa sentenza che dovrà pertanto essere regolarmente trascritta. Quindi, nell’ipotesi di un preliminare di compravendita con cui Tizio promette di vendere un appartamento a Caio, quest’ultimo, pagato il prezzo, diverrà legittimo proprietario dell’immobile, in forza dell’efficacia della sentenza del giudice.

La sentenza di condanna alla stipulazione del contratto invece non avrebbe sortito uguale effetto per la parte regolarmente adempiente, in quanto, nella maggior parte dei casi, ne sarebbe derivata la risoluzione del medesimo ai sensi dell’art. 1453 del Codice Civile rubricato risolubilità del contratto per inadempimento, ed il creditore sarebbe stato tutelato soltanto con il risarcimento del danno, sempre che non avesse preferito insistere per l’adempimento, esponendosi ai i rischi del procedimento esecutivo e sostenendone le spese.

3. Contratto preliminare stipulato per scrittura privata e per atto pubblico

Il prevalente orientamento giurisprudenziale ritiene l’applicabilità dell’esecuzione in forma specifica anche per gli inadempimenti del cosiddetto preliminare improprio, stipulato attraverso una scrittura privata, configurandosi una piena equiparazione con il preliminare reso per atto pubblico.

Gli effetti della scrittura privata, come disciplinati dall’art. 2702 del Codice Civile, esplicano i propri effetti probatori fino a querela di falso. L’accertamento dell’autenticità delle firme in relazione al riconoscimento espresso o tacito di colui contro il quale il documento è prodotto, fa piena prova della paternità dell’atto, ed in caso di disconoscimento delle proprie dichiarazioni o sottoscrizioni, la legge consente l’instaurazione di un procedimento di verificazione della scrittura privata per ottenerne l’accertamento giudiziale.

Nel caso dunque della stipula del contratto preliminare, se si delinea l’equivalenza tra l’atto pubblico e la scrittura privata, è opportuno sottolineare come il diritto del promissario acquirente che stipuli per scrittura privata soccomba rispetto a quello che stipuli per atto pubblico, quando il promittente venditore realizzi la trascrizione della compravendita con il secondo, prima della domanda giudiziale di esecuzione specifica del primo, al quale non rimarrebbe altro che una mera azione di risarcimento danni. Se quindi Tizio, dopo aver stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare mediante scrittura privata con Caio, si renda inadempiente e contestualmente stipuli, per il medesimo bene immobile e prima che Caio domandi l’esecuzione specifica, un altro compromesso con Sempronio, questa volta con trascrizione del preliminare di vendita, quest’ultimo contratto prevarrebbe sul primo, annullandone gli effetti e le condizioni per l’azione esecutiva in forma specifica, e a Caio non rimarrebbe che l’azione di risarcimento danni, venendo meno tutte le promesse sul trasferimento dei diritti reali.

4. La prassi della compravendita senza trascrizione notarile

Gli effetti che l’esecuzione specifica esplica sono propri di un atto traslativo di diritti reali. Si tratta inoltre di un obbligo coercibile sui generis, non prevedendo l’intervento dell’organo esecutivo, ma del solo giudice di cognizione, e comunque producendo un mutamento giuridico realizzando un contratto di compravendita pur mancando il consenso di una delle parti.

Il giudice inoltre, una volta accertate le condizioni necessarie per la produzione degli effetti previsti dalla legge, non ha il potere discrezionale di negare o meno la sentenza alla parte adempiente.

Ne consegue dunque l’opportunità prevista dall’ordinamento giuridico di stipulare e realizzare una compravendita immobiliare con un semplice contratto preliminare, anche stipulato per scrittura privata.

Infatti, Tizio e Caio potrebbero accordarsi e stipulare un contratto di compravendita con cui il primo promette di vendere al secondo, che a sua volta promette di acquistare ad un determinato prezzo, un appartamento di sua proprietà entro una certa data; ebbene, Caio, d’accordo con Tizio, potrebbe attendere il trascorrere della data fissata sul contratto e presentare domanda di esecuzione specifica al giudice, il quale, valutate le condizioni e senza entrare nel merito, dovrebbe per forza di cose emanare sentenza costitutiva di effetti reali ed operare la trascrizione nei Registri Immobiliari a favore di Caio, attesa l’inadempienza di Tizio. In tal modo si verrebbe a realizzare un’elusione fiscale, soprattutto nel caso in cui Tizio sia un soggetto I.V.A., oltre che un risparmio degli oneri notarili.

5. La presenza delle menzioni catastali, edilizie ed urbanistiche sul preliminare – Cassazione 12654/2020

La Corte di Cassazione – Sezione Seconda Civile, con sentenza nr. 12654/2020 del 3 luglio 2020, si è espressa sulla presenza delle menzioni catastali, edilizie ed urbanistiche sul preliminare di compravendita.

L’art. 29, comma 1-bis della Legge nr. 52/1985, disciplina che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere, a pena di nullità: 1- l’identificazione catastale; 2- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto; 3- la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, o in alternativa, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Si tratta di una norma dai connotati fiscali che mira a far emergere le difformità tra gli identificativi catastali, le planimetrie depositate in catasto e la situazione di fatto, ai fini di una graduale implementazione dell’Anagrafe Immobiliare gestita dall’Agenzia del Territorio.

Tale normativa si applica agli atti pubblici e alle scritture private autenticate inter vivos, con esclusione dei testamenti mortis causa e degli altri atti legati al fenomeno successorio, quali l’accettazione e la rinuncia dell’eredità o la pubblicazione di testamento che non comportano il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali.

Se dunque si evince chiaramente dal dettato normativo l’inapplicabilità della norma alle scritture private non autenticate, non idonee a valere di titolo passibile di pubblicità immobiliare, risulta agevole l’elusione mediante domanda di accertamento giudiziale delle sottoscrizioni di una scrittura privata.

Gli accorgimenti in disamina riguardano la quasi totalità degli atti rogati dal Notaio, riferendosi al trasferimento, alla costituzione e allo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti.

6. Criticità della Sent. Cass. n. 12654/2020

La sentenza nr. 12654/2020 della Corte di Cassazione afferma che la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione resa dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo.

Da tale principio discende che <<la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicché la produzione di tale dichiarazione può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, giacché essa è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.>>

Inoltre, la Corte di Cassazione¹ aveva già pronunciato il principio per cui <<in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita.>>

Premesso il quadro normativo in materia di compravendita immobiliare, il problema reale sorge dall’alterco di interessi diversi e conflittuali perseguiti dall’ordinamento: da un lato la maggior tutela contro la parte inadempiente del contratto preliminare di compravendita immobiliare, e dall’altro la lotta all’abusivismo edilizio e l’emersione dei proventi ai fini fiscali.

In tale ottica si devono valutare le criticità derivanti dal combinato disposto delle enunciate sentenze della Suprema Corte.

Tizio e Caio, stipulato il contratto preliminare di compravendita mediante scrittura privata, e superata la data fissata per la stipula dell’atto di compravendita, arrivano alla domanda giudiziale di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 del Codice Civile, con cui Caio chiede l’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni della scrittura privata e la produzione degli effetti traslativi della proprietà; in tale sede Caio produce la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie. Il Giudice non può far altro che emanare sentenza costitutiva produttiva degli effetti reali con cui impone la trascrizione immobiliare a favore di Caio, e condannare Tizio al pagamento delle spese procedimentali. In tal modo, si ribadisce, oltre che all’elusione fiscale (soprattutto in presenza di soggetti I.V.A., si realizza un vero e proprio risparmio delle spese tipiche della compravendita immobiliare, fatta eccezione per l’imposta di registro, l’imposta fissa di trascrizione e i diritti fissi di trascrizione).

Si auspica dunque, de iure condendo, un adeguamento normativo.