Compravendita, omessa verifica di trascrizioni pregiudizievoli: notaio responsabile

Cass. Civ., sez. II, 11 maggio 2016, n. 9662

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a cura della dott.ssa Ilaria Stellato

In materia di compravendita immobiliare, del danno derivante all’acquirente dall’omesso rilievo di trascrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto rispondono, in solido, il notaio rogante che abbia omesso di eseguire le necessarie visure ed il venditore che abbia mendacemente garantito la libertà del bene da gravami.

Invero, quando un medesimo danno è provocato da più soggetti (pure se diversi siano i titoli di responsabilità di costoro, e siano configurabili titoli di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, ovvero inadempimenti di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato), tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido.

Lo ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con sentenza n. 9662 dell’11 maggio 2016, intervenendo sul tema della ripartizione, nei rapporti tra venditore e notaio rogante, della responsabilità derivante dall’omesso rilievo di una trascrizione pregiudizievole sul bene immobile oggetto di compravendita.

La pronuncia – in punto di fatto – origina dall’azione risarcitoria promossa dall’acquirente di un immobile nei confronti del venditore, per aver quest’ultimo sottaciuto l’esistenza di gravami sul bene compravenduto (in species, di un sequestro conservativo), circostanza che aveva impedito all’attore di accedere ad un mutuo per ristrutturazione, con conseguente verificarsi di un danno stimato, all’esito della espletata c.t.u., in circa euro diecimila.

Convenuto in giudizio dal venditore per essere tenuto indenne dal pagamento della somma richiesta dall’acquirente, il notaio resisteva alle pretese ex adverso deducendo la scusabilità dell’errore professionale ed eccependo di non essere stato informato dal venditore della sussistenza del vincolo, benché quest’ultimo fosse perfettamente a conoscenza della vicenda processuale che aveva dato origine al gravame ed anzi avesse manifestato una certa urgenza nel provvedere alla vendita.

Rigettata la domanda con sentenza del Tribunale di Grosseto, in appello il Collegio fiorentino, in parziale riforma del decisum di primo grado, affermava le concorrenti ed equivalenti responsabilità del venditore, che aveva mendacemente garantito la libertà del bene da trascrizioni, e del notaio rogante, il quale non aveva eseguito le necessarie visure.

Per la cassazione di detta decisione ricorreva alla Suprema Corte il venditore, formulando due motivi di censura.

Chiamata a pronunciarsi, con la citata sentenza n. 9662/16, la Suprema Corte ha ritenuto destituite di fondamento entrambe le argomentazioni addotte dal ricorrente.

Ad avviso degli Ermellini, infatti, la Corte territoriale aveva ritenuto correttamente operante nel caso de quo la concorrente e solidale responsabilità del venditore e del notaio rogante – responsabilità correlata per il primo all’obbligo di garanzia di eventuale evizione e per il secondo alla colpa professionale discendente dalla mancata effettuazione delle visure necessarie al fine di accertare la libertà dell’immobile oggetto di vendita- posto che «sia in tema di responsabilità contrattuale che di responsabilità extracontrattuale, se un unico evento dannoso è imputabile a più persone, al fine di ritenere la responsabilità di tutte nell’obbligo risarcitorio, è sufficiente, in base ai criteri che regolano il nesso di causalità ed il concorso di più cause efficienti nella produzione dell’evento (dei quali l’art 2055c.c. costituisce un’esplicitazione), che le azioni od omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrlo (principio della c.d. causalità alternativa)».

Con la pronuncia in commento,  i giudici di Piazza Cavour, confermando la ricorrenza nel caso de quo della responsabilità del professionista-notaio hanno, sullo sfondo, ribadito il principio più volte espresso, secondo cui il notaio è tenuto a comportarsi professionalmente secondo i cosiddetti “canoni della diligenza qualificata e della buona fede”.

L’opera professionale del notaio non deve cioè “ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere” (Cass. Civ. n. 15305, 19 giugno 2013).

Facendo applicazione dei summenzionati principi alla fattispecie in esame, poiché il danno subito dall’acquirente, trovava causa efficiente sia nell’inadempimento contrattuale del notaio (contratto d’opera professionale) sia in quello del venditore, entrambi detti soggetti sono stati ritenuti responsabili solidalmente nei confronti dell’acquirente e quindi tenuti al risarcimento di detto danno.

Trattasi, in particolare, della c.d. solidarietà impropria, cioè relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a fonti diverse, già concordemente affermata da consolidata giurisprudenza di legittimità (in species cfr. Cass. 26 agosto 2014, n. 18244; Cass. 20 luglio 2010, n. 16905).

Indi, una volta ritenuto che entrambi detti soggetti inadempienti sono tenuti solidalmente al risarcimento, operano i principi per i quali ciascun debitore può essere costretto all’adempimento per la totalità, ex art. 1292 c.c., e al condebitore che esegue la prestazione compete per legge il diritto di regresso.

Sul punto, ha precisato la Corte che la disciplina del regresso nei rapporti interni tra condebitori solidali muta a seconda che si tratti di obbligazioni contrattuali o di obbligazioni per fatto illecito. Infatti, mentre nelle obbligazioni nascenti da contratto si applica il principio di cui agli artt. 1298 e 1299c.c., secondo cui la ripartizione del debito fra i coobbligati avviene per quote che i preumono uguali, salvo che non risulti diversamente, nelle obbligazioni ex delicto l’onere sopportato da ciascun corresponabile nei confronti degli altri obbligati è commisurato, ai sensi dell’ art. 2055, comma 2, c.c., all’esistenza ed alla gravità delle rispettive colpe, nonché all’entità delle conseguenze che ne sono derivate.

Verificato che il Collegio di merito aveva fatto coerente applicazione del principio esplicato nella liquidazione delle somme spettanti all’acquirente in via di regresso (in primo grado, si ricorda, il notaio era stato ritenuto indenne da ogni responsabilità), gli Ermellini hanno rigettato integralmente il ricorso proposto dal venditore, condannandolo altresì alla rifusione delle spese di lite.

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