Condizione risolutiva di inadempimento nel contratto di compravendita

Sommario: 1. Premessa – 2. La tutela di carattere reale – 3. Il dibattito dottrinario e giurisprudenziale – 4. La condizione unilaterale – 5. Conclusioni

1. Premessa

La condizione è l’evento futuro e incerto da cui le parti fanno discendere l’efficacia (condizione sospensiva) o l’inefficacia (condizione risolutiva) del contratto. Problema particolarmente rilevante è quello dell’ammissibilità di dedurre in condizione risolutiva l’inadempimento di una parte.

La disamina sulla condizione risolutiva di inadempimento può prendere le mosse dal seguente caso concreto: Tizio vende a Caio il fondo Tusculano per euro 500.000,00 prevedendo un pagamento rateizzato, che si protrae nel tempo per diversi mesi. Nel caso prospettato appare evidente il rischio per il venditore di non ricevere quanto dovuto, a fronte del trasferimento immediato della proprietà del fondo.

Ci si chiede se le parti, nella loro autonomia contrattuale, possano inserire nel contratto di compravendita una condizione risolutiva avente ad oggetto il mancato pagamento del prezzo alla scadenza convenuta.

2. La tutela di carattere reale

Lo strumento della condizione risolutiva di inadempimento offre al venditore una tutela di natura reale: infatti, al verificarsi dell’evento dedotto in condizione consegue la risoluzione del contratto ai sensi dell’art 1353cc, con effetti reali nei confronti dei terzi.

Il compratore, il quale ha acquistato sotto condizione risolutiva, potrà disporre del bene medio tempore, ma gli effetti di ogni suo atto di disposizione sono subordinati alla medesima condizione, ai sensi dell’art 1357cc. Ciò significa che, una volta verificatosi l’inadempimento, il contratto si risolverà con efficacia retroattiva reale: il venditore potrà recuperare il bene nei confronti di qualsiasi terzo avente causa.

3. Il dibattito dottrinario e giurisprudenziale

La dottrina ha assunto posizioni opposte in merito all’ammissibilità della condizione in oggetto.

La tesi negatrice si fonda sull’assunto per cui non è possibile dedurre in condizione (elemento accidentale) uno degli elementi essenziali del contratto, quale è il pagamento del prezzo.

Altra tesi positiva[1][2], invece, ha affermato che la condizione di inadempimento non si riferirebbe all’obbligo di pagare il prezzo (elemento essenziale del contratto di compravendita), ma al concreto pagamento di esso (evento futuro e incerto).

La dottrina al riguardo utilizza la distinzione tra momento programmatico e momento esecutivo nella dinamica del contratto. Il momento programmatico concerne appunto il “programma” delineato dalle parti, che si prospettano il raggiungimento di un certo risultato. Il momento esecutivo, invece, logicamente successivo rispetto al primo, attiene al concreto realizzarsi di quel risultato prospettato. Solo quest’ultimo momento può essere oggetto di condizione, in quanto caratterizzato anch’esso dall’incertezza e dalla futurità[3].

La Cassazione più recente in diverse pronunce ha accolto la tesi positiva. L’orientamento giurisprudenziale che si è andato a consolidare ha affermato l’ammissibilità della condizione risolutiva di inadempimento, sulla base dell’autonomia contrattuale delle parti. Più in generale la giurisprudenza ha riconosciuto la possibilità di utilizzare l’adempimento come evento condizionante l’efficacia del contratto[4][5]. La Corte ha, altresì, specificato la natura di condizione unilaterale che ricorre nella fattispecie in esame.

4. La condizione unilaterale

La condizione risolutiva di inadempimento si configura come condizione unilaterale. La condizione unilaterale è frutto di elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale e consiste nella condizione apposta nell’esclusivo interesse di una sola delle parti (nel nostro caso il venditore). Tale condizione si caratterizza per essere rinunciabile dalla parte nel cui interesse è posta, anche dopo che si sia verificata o sia mancata.

Nel caso in esame, quindi, il venditore, una volta realizzatosi l’inadempimento, potrà scegliere di giovarsi dell’effetto risolutivo della condizione, riacquistando la proprietà del bene, oppure rinunziarvi per chiedere l’adempimento e il risarcimento del danno[6].

5. Conclusioni

La dottrina maggioritaria e il consolidato orientamento della Cassazione portano oggi ad ammettere nel nostro ordinamento la condizione risolutiva di inadempimento come tutela reale offerta al venditore nelle compravendite con pagamento dilazionato o differito.

Più in generale, l’utilizzo di una simile condizione può apprezzarsi in qualsiasi contratto a prestazioni corrispettive in cui non vi sia un adempimento contestuale alla stipula. Si pensi, a titolo esemplificativo, al contratto di rendita vitalizia, nel quale può inserirsi la condizione risolutiva per il caso di mancato pagamento di un certo numero di rate da parte del vitaliziante[7].

Ne consegue che molteplici sono gli ambiti applicativi della clausola condizionale in esame, la quale dà maggiore sicurezza alla parte che si spoglia immediatamente della proprietà del bene.

[1] M.C. DIENER, Il contratto in generale, edizione 2011

[2] G. PETRELLI, La condizione “elemento essenziale” del negozio giuridico, edizione 2000

[3] M.C. DIENER, Il contratto in generale, edizione 2011

[4] Cass. sentenza n.3415/1999

[5] Cass. sentenza n.1842/1997

[6] M.C. DIENER, Il contratto in generale, edizione 2011

[7] Cass. sentenza n.24299/2006