Condomini, importanti novità: nessun decreto ingiuntivo se…

La Corte di Cassazione con la recente sentenza  14530/2017  ha ribadito, in materia condominiale, il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, recependo il precedente orientamento giurisprudenziale ormai consolidatosi.

Il codice civile definisce implicitamente l’obbligazione parziaria   in tema di obbligazioni divisibili: secondo l’art. 1314 c.c.: “Se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile  e la obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte. Pertanto, è evidente, come le disposizioni codicistiche, esplicitino, il chiaro intento del legislatore, leggibile,  nella statuizione di un principio volto alla netta limitazione della responsabilità debitoria, rispetto alla  pretesa creditizia, avente ad oggetto una prestazione divisibile. Orbene la recente pronuncia della Corte, riafferma pienamente tali principi.

In particolare, nel caso di specie, un artigiano, aveva  notificato a un solo condomino il precetto relativo alla propria quota di quanto dovuto. dopo che già aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme che doveva riscuotere per i lavori effettuati per un condominio,  Il condomino, però, aveva fatto opposizione e aveva dimostrato di aver pagato all’amministratore quanto dovuto.

Orbene, secondo la Corte l’adempimento dell’obbligazione di pagamento del condomino fatto all’amministratore di condominio, libera lo stesso condomino dall’obbligazione debitoria, principio  questo, sorretto da molteplici asserzioni.

In particolare la Corte, definisce l’obbligazione condominiale come obbligazione parziaria, recependo i principi enucleati in precedente  giurisprudenza  espressa da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008, secondo la quale in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa disposizione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e quindi divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.

La Corte inoltre,  con riguardo alla responsabilità del singolo condomino evidenzia come,  la stretta correlazione esistente tra l’obbligo dei condomini di sostenere le spese condominiali ed il diritto dominicale che lega pro quota il singolo partecipante alle parti ed ai servizi comuni,  comporti che il condomino debba vedere limitata la misura della propria responsabilità in relazione alla misura della propria partecipazione. Oltremodo, secondo la Cassazione coesistono due distinte obbligazioni, riguardanti, rispettivamente, l’una l’intero debito facente capo  al condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e l’altra  i singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c.. ,.

La Corte, recependo altresì precedente giurisprudenza consolidatasi evidenzia, con riguardo all’obbligazione condominiale facente capo all’amministratore e all’obbligazione del singolo condomino, come l’amministratore sia l’unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi relativi alla conservazione delle cose comuni, per cui  il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipanti a mani del creditore del condominio non  estinguerebbe il debito “pro quota” dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c.. ne consegue, secondo la Corte, che Il pagamento effettuato, dal condomino all’amministratore del Condominio , della propria quota di spese relative alla manutenzione dell’edificio condominiale, non poteva lasciare il condomino, ancora debitore per lo stesso importo verso il creditore della gestione condominiale (Cass. Sez. VI-2, 17 febbraio 2014, n. 3636).

Oltremodo, secondo la Corte, il singolo condomino è pur sempre obbligato a pagare al condominio, e non al terzo, le spese dovute secondo i criteri di riparto ex lege o da convenzione, né può utilmente opporre all’amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si ritiene, ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio (Cass. Sez. II, 29 gennaio 2013, n. 2049).

Dal quadro delineato emerge come, secondo la Cassazione,  in particolar modo con riguardo alla tutela delle ragioni del condomino,  la pretesa vantata dal creditore debba andare incontro a notevoli limitazioni:  semmai il creditore potrà agire  verso il singolo proprietario, oltre che a seconda dei millesimi dallo stesso posseduti, soltanto se questi non abbia già pagato la propria quota all’amministratore – dato che, come argomentato, il pagamento effettuato all’amministratore libera il condomino dal debito –  fino ancora al momento in cui il giudice emetta  sentenza di condanna, non prescindendosi dal fatto che ciò rappresenti il presupposto fondamentale perché il creditore possa far valere la propria pretesa verso il condomino.