Condominio: come ripartire le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale?

1. Nozione 

L’art. 1124 c.c. recita: <<Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune>>.

L’art. 1124 c.c. disciplina le regole relative alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale, ossia gli interventi conservativi finalizzati a mantenere la piena funzionalità delle parti comuni.

In particolare, la suddivisione delle spese viene ripartita in due metà: una metà calcolata in ragione del valore delle singole unità immobiliari, l’altra metà suddivisa sulla base del criterio c.d. dell’altezza del piano espresso in una apposita tabella millesimale.

2. Titolarità

Secondo Giurisprudenza consolidata, nel condominio di edifici, le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 cod. civ. (Cassazione Civile, sentenza 5 dicembre 2012, n. 21886).

Le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1124 c.c. (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 maggio 2015, n. 10483).

Ne consegue che tutti i condomini devono partecipare alle spese relative alle scale, a prescindere dall’effettivo utilizzo delle stesse.

Recentemente la Cassazione ha ribadito questa regola imputando le spese relative alle scale anche in capo ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. (Cassazione Civile, 5 dicembre 2012, n. 21886; Cassazione 27 maggio 2011 n. 11831).

3. Deroghe

Sussistono due possibili deroghe alla regola di cui all’art. 1124 c.c..

1. Il primo attiene all’ipotesi in cui risulti dal titolo che le scale comprendono murature che delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva f cui si accede tramite le scale stesse. In questo caso, le spese relative saranno di competenza esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare anzi detta. (Cassazione Civile, sezione II, 27 marzo 2013 n. 7754).

2. Secondo correttivo rispetto alla regola legale di riparto delle spese inerenti ai beni comuni (artt. 1123-1125) è la possibilità di deroga negoziale, e quindi anche tramite il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale.

Gli Ermellini hanno infatti sottolineato che il relativo accordo modificatore della disciplina legale di ripartizione può essere contenuto sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), sia in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini. (cfr. Corte di Cassazione, Ordinanza 28 marzo 2017, n. 8015; Cassazione Sezione 2, Sentenza del 4 agosto 2016 n. 16321, non massimata; Cassazione Sezione II, Sentenza del 23 dicembre 2011, n. 28679).

La Suprema Corte ha recentemente sottolineato che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Corte di Cassazione, Sezione II civile, Sentenza 14 luglio 2015, n. 14697).

La clausola del regolamento condominiale che stabilisce a favore di taluno dei condomini l’esenzione totale o parziale dall’onere di contribuire a qualsiasi spesa, anche quelle riguardanti la conservazione, prevale sulla regola di ripartizione ex art 1124 c.c.

Per inciso, preme sottolineare che la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, si modificano i criteri legali o il regolamento contrattuale di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune, deve essere adottata con il consenso unanime.

La ratio di tale regola si basa sul fatto che eventuali deroghe alla disciplina legale/pattizia, incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini, possono conseguire esclusivamente ad una convenzione alla quale il singolo aderisca.

Giurisprudenza infatti ha evidenziato che la “modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all’unanimità, si deve considerare nulla e l’azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il proprio voto favorevole alla formazione della delibera stessa.” (Tribunale Perugia, Civile, Sentenza del 24 marzo 2015, n. 602).

4. Ambito di applicazione oggettivo

Nella nozione di scale rientrano le opere che hanno la funzione di permettere l’accesso ai locali comuni, ed alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Ne consegue che tutti gli elementi costruttivi necessari alla suddetta funzione e qualsiasi elemento accessorio posto a completamento, servizio o abbellimento rientrano nell’ambito applicativo di cui all’art. 1124 cc.

Secondo Giurisprudenza consolidata, in un edificio condominiale, le scale comprendono l’intera relativa “cassa”, e costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse.

Nella nozione di scale, rientrano a titolo esemplificativo:

a) Pianerottoli

Per pianerottolo si intende il prolungamento delle scale e sono funzionalmente collegati alle stesse. Ne consegue che devono essere considerati beni di proprietà comune. Si noti che anche il pianerottolo sito all’ultimo piano, che consente l’accesso alle sole unità immobiliari ivi locate, è considerato dagli Ermellini quale bene comune in quanto parte integrante delle scale (Cassazione Civile sentenza. n. 18488/2010).

Resta comunque salva ogni diversa deroga condominiale in merito alla qualificazione del pianerottolo. Ad esempio, relativamente ai pianerottoli siti all’ultimo piano del condominio, poiché “non essendo interessato dal passaggio finalizzato all’accesso, può di fatto essere destinato al servizio esclusivo della limitrofa porzione di piano” (Cassazione Civile, sentenza n. 3159/2006).

b) Sottoscala

Per sottoscala si intende lo spazio vuoto al di sotto della rampa della scala e poiché elemento accessorio delle scale, la presunzione di condominialità fissato dall’articolo 1117 c.c. per le scale si estenda anche ai vani sottostanti le stesse (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, sentenza 19 settembre 2016, n. 18287).