Condominio: come ripartire le spese tra usufruttuario e proprietario?

Nell’ipotesi in cui un appartamento sito in un condominio venga dato in usufrutto a un altro soggetto, come vengono ripartite le spese?

In primis, ai sensi dell’art. 981 c.c., l’usufrutto è un diritto, che attribuisce a chi ne è titolare la possibilità di godere della cosa altrui, purché ne rispetti la destinazione economica.

Nel caso di usufrutto di un appartamento, l’usufruttuario ottiene perciò il possesso dell’immobile di proprietà di un altro soggetto e può utilizzarla, ma non può trasformare la destinazione d’uso per cui è stata fabbricata. Allo stesso tempo il proprietario dell’abitazione manterrà su di essa la nuda proprietà.

Le norme in materia condominiale non si occupano della ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. Solo l’art. 67 delle disposizioni attuative fa riferimento all’usufruttuario, legittimandolo a partecipare all’assemblea.

Ne consegue che, in tema di spese, si dovrà applicare l’art. 1004 c.c., rubricato “spese a carico dell’usufruttuario”, il quale specifica che: le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.

A mero titolo esemplificativo, le spese relative alla pulizia delle scale e così tute le spese relative alle opere di manutenzione ordinaria necessarie a causa dell’uso ordinario, saranno a carico dell’usufruttuario.

Secondo il secondo comma dell’art. 1004 c.c. sono a carico dell’usufruttuario anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

L’art. 1005 c.c. imputa invece al proprietario le spese relative alle riparazioni straordinarie.

Quesito da porsi è quindi quando una spesa è da considerarsi come conseguenza di riparazione straordinaria resa necessaria a causa dell‘inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, quindi imputabile all’usufruttuario, e quando invece è una riparazione straordinaria, a carico del nudo proprietario.

La qualificazione della tipologia delle spese di riparazione straordinarie spetta al giudice di merito, il quale dovrà valutare se l’intervento è stato reso necessario dalla omessa manutenzione ordinaria della cosa data in usufrutto, oppure si tratti di riparazione straordinaria.

Il secondo comma dell’art. 1005 c.c. chiarisce che le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

In sostanza, per quanto di sua spettanza, l’usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio, al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale (Cassazione sentenza del 16 febbraio 2012 n. 2236).

La Cassazione, con indirizzo ormai consolidato chiarisce che poiché il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio , il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell’usufruttuario (Cassazione sentenza del 16 febbraio 2012 n. 2236; in senso conforme, Cassazione sentenza del 27 ottobre 2006,n. 23291; Cassazione 28 luglio 2008, n. 2177).

Ne consegue che anche l’usufruttuario può essere soggetto all’azione di recupero del credito di cui all’art. 63 disposizioni attuative.