Condominio e fatturazione elettronica, importanti chiarimenti per amministratori e fornitori

Dal 1 gennaio 2019 è stato introdotto l’obbligo della fatturazione elettronica per i soggetti privati (fatta eccezione per contribuenti minimi, forfetari e agricoltori esonerati). Questa importante manovra per contrastare l’evasione fiscale ha coinvolto anche il Condominio, nella sua qualità di soggetto passivo di imposta.

Ciò ha causato  e sta causando notevoli difficoltà ai  numerosi Amministratori di Condominio nonché ai Fornitori dei relativi edifici, atteso che si è creata confusione circa gli adempimenti  che ciascuno, nel proprio ruolo, è obbligato a compiere.

Molta dubbi iniziali ci sono stati soprattutto in merito alla questione “obbligo di  PEC per il condominio e codice destinatario per ricezione delle fatture elettroniche”. Ebbene, il condominio, essendo un consumatore finale, non è obbligato a dotarsi della PEC né a comunicare la stessa ai fornitori, nè è obbligato ad avere un codice di destinatario per la ricezione delle fatture. Pertanto, è facoltà di ciascun condòminio avere una pec e un codice destinatario. Solo in quest’ultimo caso, l’amministratore dovrà comunicare detti dati ai propri fornitori. In quanto, consumatore finale, per il condominio non vi sono troppi cambiamenti, ma è importante che ciascun amministratore sia informato sulla disciplina e comunichi ai propri fornitori, eventualmente inviando una e-mail informativa, le modalità per la ricezione delle fatture elettroniche da parte di ogni condominio.

Difatti, ciascun fornitore, munito di partita IVA che esegue lavori o prestazione di servizi per il condominio, dovrà emettere una fattura elettronica rispettando le seguenti regole:

• inserire l’esatta denominazione del condominio con il relativo codice fiscale del condominio;

• inserire il codice “0000000” (sette zeri) nel campo codice destinatario (se invece il condominio ha un codice destinatario, dovrà inserire quello comunicato dall’amministratore);

• ultimare la compilazione dei dati e spedire al sistema di interscambio.

 A seguito della spedizione della fattura, il fornitore dovrà alternativamente:

• inviare per email al destinatario (email del condominio/email dell’amministratore pro-tempore ) copia della fattura elettronica in formato xml (un duplicato informatico identico all’originale trasmesso al SDI). L’Agenzia delle Entrate ha specificato che nel caso in cui il privato consumatore sia dotato di indirizzo PEC, il fornitore può provvedere al suo invio tramite il Sistema di Interscambio;

• consegnare all’amministratore di condominio una copia analogica della fattura elettronica, ossia un documento che riproduca, in ogni modo, tutte le informazioni riportate nella fattura elettronica.

Pertanto, il fornitore dovrà effettuare due comunicazioni: una telematica all’Agenzia delle Entrate, ed una seconda ordinaria al condominio. Importante, in quest’ultima comunicazione, è che il fornitore indichi nel messaggio mail o nella copia cartacea consegnata che si tratta di copia della fattura trasmessa e che il documento è messo a disposizione nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle Entrate nell’area privata di “Fatture e Corrispettivi”. Inserendo nella fattura elettronica il codice fiscale del condominio, la fattura verrà messa a disposizione nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle Entrate accessibile dal condominio con le credenziali Entratel/Fisconline.

In merito all’abilitazione al canale Fisconline, strettamente connessa ai dati dell’amministratore richiedente (nome utente – codice fiscale dell’amministratore) è possibile che possano esservi alcune difficoltà qualora nel corso di una gestione venga nominato un nuovo amministratore.  Ebbene, è importante, che l’amministratore subentrante abbia cura di verificare preliminarmente in sede di passaggio di consegne con il precedente amministratore se il canale telematico è stato attivato e successivamente conoscere presso l’Ufficio territoriale di competenza dell’Agenzia delle Entrate come operare per chiudere e riaprire la posizione di Fisconline onde accedere ai servizi telematici del condominio. Pare che ogni Ufficio si stia comportando in maniera diversa e, pertanto, auspichiamo una circolare dell’Agenzia delle Entrate per uniformare detti processi.

A seguito di alcune segnalazioni di problematiche di accesso ai dati, l’Agenzia delle Entrate, infine, ha comunicato che da febbraio p.v. il sistema verrà implementato ulteriormente, soprattutto per garantire a coloro che non hanno optato per un sistema gestionale, di poter accedere in modo semplice e veloce per visualizzare le fatture elettroniche.

Avv. Giuliana Bartiromo