Condominio, è nulla la delibera assembleare non all’unanimità che crea un diritto di servitù

Il proprietario di un’unità immobiliare ha impugnato la deliberazione assembleare del proprio condominio per vari motivi che la sentenza n 522/2020 del Tribunale di Ivrea ha esaminato, dando lo spunto per ribadire alcuni principi generali.

L’assenza delle tabelle millesimali

Secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale la preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento del condominio, sia con riguardo alla valida costituzione delle assemblee, sia con riferimento alla ripartizione delle spese condominiali (Cassazione civile n. 12471/2012). Del resto, può invero ritenersi valida la deliberazione assembleare che sancisce il riparto delle spese condominiali sulla base di criteri previamente adottati per prassi condominiale, fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese in caso di violazione dei criteri dettati dalla legge, ovvero il criterio di proporzionalità al valore delle singole proprietà esclusive dettato dall’art. 1123 Codice Civile. Nel caso di specie, parte attrice si era limitata a censurare genericamente l’inesistenza delle tabelle millesimali, senza formulare contestazioni specifiche in ordine alla divergenza del valore della quota considerato ai fini della spesa da quello reale del bene in proprietà esclusiva, con conseguente rigetto del motivo.

L’approvazione del consuntivo gestione ordinaria relativo all’esercizio precedente

In tema di approvazione dei bilanci del condominio, nessuna norma codicistica impone l’osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell’esame dei rendiconti presentati dall’amministratore o prevede preclusioni temporali per l’approvazione degli stessi: deve, pertanto, ritenersi possibile, attesi i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale, la regolarizzazione postuma delle eventuali omissioni nell’approvazione dei bilanci d’esercizio, senza che ciò determini concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari. Ne deriva l’infondatezza della censura relativa alla tardiva approvazione del consuntivo relativo all’esercizio precedente.

Le deliberazioni cd programmatiche e l’interesse ad agire

Il Tribunale piemontese ricorda che una delibera c.d. “preparatoria, programmatica o interlocutoria”, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo in ordine a determinate decisioni o iniziative non è autonomamente impugnabile, dal momento che l’interesse all’impugnazione di una deliberazione dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., postula che la stessa deliberazione appaia idonea a determinare un mutamento della posizione patrimoniale dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di cagionare un sia pur eventuale, ma, comunque, apprezzabile pregiudizio personale (Cassazione n. 6128/2017; Cassazione n. 23903/2016 e Tribunale Roma n. 15959/2019). Nella specie, con riguardo ai preventivi attinenti al rifacimento dei terrazzi e alla messa in pristino dell’immobile per danni da infiltrazioni, i condomini avevano richiesto l’acquisizione di ulteriori preventivi, rinviando la decisione a successiva assemblea, con la conseguenza che non vi era l’interesse di cui all’art. 100 Codice di procedura civile ad impugnare la delibera.

L’inerzia sul recupero dei crediti condominiali

Le omissioni contestate da parte attrice in relazione al mancato inizio dell’azione di recupero dei crediti dai morosi, sebbene possano costituire motivo di censura dell’operato dell’amministratore – ove venga provata una sua colpevole inerzia – non incidono sulla validità delle delibere assembleari, prevedendo l’art. 1137 Codice Civile l’annullabilità della deliberazione nei soli casi di contrarierà della stessa alla legge o al regolamento, dovendosi a tal fine avere riguardo al contenuto positivo della decisione, salvi i vizi di natura procedurale.

La costituzione di una servitù in favore di alcuni condomini

Risultava, invece, fondata la censura relativa all’invalidità della deliberazione per mancanza dell’unanimità dei consensi imposta dalla natura dell’autorizzazione concessa, ovvero la costituzione di una servitù gravante sul bene comune, attesa l’idoneità della delibera ad incidere sui diritti dei singoli condomini, necessitante il consenso unanime dei comproprietari. Il Condominio convenuto si era limitato a dedurre la sussistenza di un rogito notarile di costituzione della servitù in esame, senza tuttavia produrre l’atto di costituzione; gravava invero sullo stesso la dimostrazione della previa costituzione del diritto di servitù, in tal modo provando la validità della deliberazione avente ad oggetto la mera autorizzazione all’esecuzione dell’opera. Mancando tale prova, deve ritenersi invalida la deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini di ratifica dell’autorizzazione concessa dall’amministratore ai condomini interessati all’esecuzione di lavori di posa delle tubazioni, risultando la stessa idonea a creare una situazione di fatto suscettibile di far maturare con il tempo l’usucapione del diritto di servitù (Cassazione civile n. 3865/1993). Ne deriva la nullità della deliberazione in esame (Cassazione civile sezioni unite n. 4806/2005), con conseguente assorbimento della censura relativa alla incompletezza dell’ordine del giorno sul punto.

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Avv. Eugenia Francesca Parisi

Avvocato at Studio Legale Personale

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