Condominio e tabelle millesimali: quando serve davvero l’unanimità? Il Tribunale di Roma fa luce su un dubbio comune

Nell’ambito condominiale, la questione delle tabelle millesimali è spesso fonte di conflitti tra i condomini. La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 7405/2024 ha affrontato una controversia su questo tema, fornendo chiarimenti rilevanti sui quorum deliberativi e sulle condizioni per la validità delle delibere in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali.

Il contesto della controversia. Il caso nasce dall’opposizione di un condomino contro la delibera che approvava nuove tabelle millesimali. Il condomino attore sosteneva la nullità della delibera per violazione dell’art. 68 disp. att. c.c., contestando, in particolare, il mancato rispetto del quorum costitutivo e deliberativo previsto dalla legge, nonché la mancata convocazione all’assemblea.

Le argomentazioni delle parti. La tesi dell’attore si basava sull’assunto che per la revisione delle tabelle millesimali fosse necessaria l’unanimità dei consensi e che tale unanimità dovesse essere calcolata considerando tutti i proprietari degli immobili, compresi quelli i cui appartamenti non avevano ancora assegnati dei millesimi.

Dall’altro lato, il condominio convenuto sosteneva la validità della delibera impugnata, affermando che non si trattava di una vera e propria modifica delle tabelle millesimali, bensì della ratifica di un accordo raggiunto in sede di mediazione, per la quale non sarebbe stata richiesta l’unanimità. Nello specifico, il condominio richiamava l’applicazione dell’art. 1136, comma 2, del codice civile, il quale stabilisce la validità delle delibere condominiali se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La decisione. Il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda dell’attore, fornendo importanti chiarimenti:

– i motivi di doglianza consistenti nell’omessa convocazione o nell’errato conteggio dei millesimi ai fini della deliberazione costituiscono motivi di annullabilità della delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., e non di nullità;

– nel caso di specie non si trattava di una delibera di modifica delle tabelle millesimali, bensì di una delibera di ratifica dell’accordo di mediazione con cui erano state approvate le nuove tabelle;

– per tali delibere di ratifica l’art. 5 ter D.L. n. 28 del 2010 prevede le maggioranze di cui all’art. 1136, II co. c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio;

– la doglianza relativa alla mancata convocazione dell’attore è stata respinta rilevando che l’amministratore aveva correttamente convocato il precedente proprietario risultante dall’anagrafe condominiale, non essendo stato informato del cambio di proprietà.

Considerazioni finali. La sentenza in esame offre preziose chiarificazioni su tre aspetti fondamentali del diritto condominiale:

– Natura dei vizi delle delibere assembleari: la sentenza ha ribadito che l’omessa convocazione o l’errato conteggio dei millesimi ai fini della deliberazione costituiscono motivi di annullabilità della delibera assembleare e non di nullità. Questo chiarimento è fondamentale per determinare i termini e le modalità di impugnazione delle delibere;

– Distinzione tra modifica e ratifica delle tabelle millesimali: la sentenza chiarisce che per la ratifica di un accordo di mediazione sulle tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, comma 2, del codice civile e non l’unanimità dei consensi. Questa distinzione è cruciale per semplificare il processo decisionale in materia di tabelle millesimali;

– Importanza dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale: la sentenza ribadisce l’importanza dell’aggiornamento tempestivo dell’anagrafe condominiale, sottolineando che questo obbligo ricade sui condomini (acquirenti o alienanti) e non sull’amministratore. Questo principio è essenziale per garantire una corretta gestione del condominio e una valida convocazione delle assemblee.

Per operatori del diritto e amministratori condominiali questa pronuncia rappresenta un importante punto di riferimento sia in tema di gestione delle tabelle millesimali, sia nella conduzione delle assemblee. Rafforza i principi di certezza e trasparenza nelle dinamiche condominiali e offre una guida chiara su come procedere in situazioni simili, contribuendo a prevenire contenziosi e a promuovere una gestione più efficace della vita condominiale.

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Avv. Stefano Sabattini

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