Condominio e usucapione delle parti comuni

La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza della II sezione civile n. 20039 del 6 Ottobre 2016, ha confermato la possibilità per il singolo condomino di usucapire la quota degli altri condomini, senza la necessità di una vera e propria interversione del possesso, con l’onere però di allegare e dimostrare di aver goduto del bene a titolo esclusivo.

L’usucapione è uno dei modi acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.

Elementi imprescindibili dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere del tempo. Inoltre, il possesso dovrà essere inequivoco, ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi il dubbio circa l’effettiva intenzione del soggetto di porre in essere comportamenti corrispondenti all’esercizio della proprietà o di altri diritto reale. Dovrà essere, altresì, pacifico, ossia acquistato in modo non violento o clandestino, e continuo ed ininterrotto nel tempo.

Nel caso di specie alcuni condomini convenivano in giudizio altro condomino, che, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva chiuso con opere murarie e con una porta a battenti in ferro un porticato comune a tutti i condomini e, inoltre, si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi, chiedendo la condanna alla demolizione delle opere illegittime e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento danni.

Il condomino convenuto affermava di essere proprietario dei beni in questione e di averli acquisiti per usucapione.

Il Tribunale di primo grado adito, accogliendo la domanda, dichiarava illegittime le opere di chiusura del porticato eseguite dal convenuto, condannando quest’ultimo al loro abbattimento e al ripristino dello stato dei luoghi.

La Corte di Appello confermava la decisione del Giudice di primo grado, rilevando che non risultava dimostrata la proprietà dell’area in contestazione in capo al convenuto, né per titolo, né per usucapione.

La Corte di Cassazione, dichiarava infondato il ricorso, affermando, però, un importante principio in materia.

Secondo costante giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.

Pertanto, prosegue la Corte, il condomino che deduce l’usucapione della cosa comune deve dimostrare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile ad usucapirla, ossia di aver tenuto una condotta volta a rivelare in modo non equivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, tale da rendere riconoscibile ai compossessori l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non essendo sufficiente al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, data l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.