Conseguenze della tardiva registrazione del contratto di locazione con data diversa da quella effettiva

La terza sezione civile della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 32934 del 20/12/2018, si è pronunciata sulla questione di registrazione del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo con data successiva a quella effettiva.

Fatto. Il locatore intimava lo sfratto per morosità per il mancato pagamento, dal mese di agosto 2012, dei canoni di locazione al conduttore, il quale si opponeva deducendo la nullità e l’inefficacia del contratto per il periodo anteriore alla sua registrazione.

Il conduttore, soccombente in primo e in secondo grado, proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Corte territoriale, lamentando, in particolare, la mancata presa di posizione della Corte sugli effetti della parziale registrazione del contratto di locazione.

Il ricorrente, infatti, sosteneva che “[…] la registrazione va configurata come requisito di validità o al più va consentita la regolarizzazione del contratto solo nei limiti di tutto ciò che è stato registrato, mentre dovrebbe ritenersi illegittimo <<tutto ciò che è rimasto fuori dalla registrazione>>, sia in termini di canone sia in termini di periodo locativo”.

Si precisa che, in merito alla tardiva registrazione del contratto di locazione, l’art. 1, comma 346, della legge n.311/04, indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile sia destinato, prevede che:“i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.

Nel caso di specie, il locatore registrava il contratto di locazione il 20 settembre 2012, indicando come data di inizio il 1° settembre 2012, non corrispondente a quella effettiva, dato che la locazione aveva avuto inizio il 5 novembre 2011, come allegato concordemente dalle parti.

La decisione. La Corte di Cassazione ha affermato che, pur essendo incontrovertibili i principi di cui alla sentenza delle Sezioni Unite n. 23601/17, ovverosia la registrazione tardiva sana la nullità ex tunc, “la sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva, non può all’evidenza sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato”.

Pertanto, la registrazione successiva del contratto di locazione non può sanare la nullità del contratto per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto successivamente registrato.