Contratti di locazioni ad uso non abitativo e Covid-19

L’emergenza epidemiologica da COVID-19, ha indotto il Governo, a partire dal 30 Gennaio 2020, ad adottare una serie di provvedimenti (in particolare, il D.P.C.M. 11 marzo 2020 e, in modo ancor più incisivo, il D.P.C.M. 22 MARZO 2020) attuativi di misure drastiche sulla libertà di circolazione e sullo svolgimento di determinate attività commerciali,  al fine di tutelare la salute dei cittadini e di contenere la diffusione del contagio.

Abbiamo assistito allo “stop” di molte attività, produttive e commerciali considerate non essenziali, svolte nella maggior parte dei casi, in immobili locati. Conseguentemente, assistiamo all’effetto negativo di tale stop, che travolge attualmente i conduttori di immobili ad uso diverso in una situazione a dir poco critica, essendo costretti al pagamento dei canoni di locazione anche non potendo mantenere aperte le proprie attività.

Il Decreto Cura Italia, DL n.18 del del 17 marzo 2020

L’art 91, comma 1, del c.d Decreto Cura Italia, prevede espressamente: “il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

In altri termini, il Decreto Cura Italia, con tale disposizione, consente al giudice di applicare gli artt. 1218 e 1223 c.c.,soltanto in caso di inadempimenti derivanti dal rispetto della misure di contenimento, visto che, anche nell’attuale situazione emergenziale, i pagamenti sono sempre materialmente possibili grazie all’impiego di strumenti elettronici o telematici.

Quindi, sembra non essere considerato dalla norma, elemento di esonero dalla responsabilità contrattuale,  la carenza di liquidità da parte del debitore. In mancanza di chiare disposizioni relative alla riduzione o sospensione dei canoni da parte del Decreto Cura Italia, occorre una disamina degli strumenti giuridici ad hoc previsti dal nostro ordinamento.

Azione esperibili a tutela dei conduttori

La prima azione esperibile a tutela del conduttore è prevista dall’art. 27 della L. 392/78, per cui, per gravi motivi il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi, anche se comporterebbe comunque, la cessazione dell’attività, cosa spiacevole nel caso in cui la crisi da Coronavirus  venga poi superata.

La seconda azione esperibile, è quella  “dell’Impossibilità parziale sopravvenuta”, prevista dall’art. 1464 cc., che stabilisce: “la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.”

La terza azione è quella della “eccessiva onerosità sopravvenuta” ai sensi dell’art. 1467 c.c., nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto.

Infine, ultima azione esperibile è quella prevista dall’art. 1858 c.c, ovvero qualora la prestazione sia divenuta impossibile  solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile.

Tuttavia tali azioni giuridiche, potrebbero non soddisfare appieno l’aspettativa del conduttore in relazione alla prosecuzione dell’attività.