Costruzione di un ripetitore sul lastrico solare: unanimità o maggioranza dei condomini ai fini dell’installazione?

Il c.c. non da una definizione di condominio, tuttavia dalla collocazione delle norme che lo riguardano nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione,  si deduce che il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.

Il condominio è caratterizzato da una disciplina speciale rispetto a quella della comunione in quanto esso ha ad oggetto un bene particolare legato da una relazione di accessorietà rispetto alla proprietà individuale dei singoli condomini, ciò vuol dire che i beni condominiali sono necessari all’esistenza e al servizio del bene individuale.

Si è detto che nel condominio vi sono parti comuni di proprietà di cui i singoli condomini possono godere. Il c.c. all’art.1117 elenca le parti comuni dell’edificio condominiale. La norma però non è tassativa infatti si ritiene che le parti comuni sono indicate come oggetto di proprietà comune se non risulta diversamente da un titolo (cd presunzione di condominialità).

Le parti comuni dell’edificio condominiale possono essere distinte in tre gruppi: elementi essenziali dell’edificio (suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri, i tetti); aree destinate al parcheggio e i locali adibiti a servizi comuni (lavanderia, alloggio del portiere); pertinenze che servono all’uso e al godimento comune (ascensori, impianti di energia elettrica e di gas).

I condomini hanno la facoltà di godimento delle parti comuni dei beni del condominio purché non ne alterino la destinazione e non ne impediscano il pari godimento agli altri condomini.

Proprio in riferimento al condominio è opportuno al fine di esaminare la questione oggetto della problematica in esame, rivolgere qualche accenno al diritto di sopraelevazione.

Il diritto di sopraelevazione, è attribuito dalla legge al proprietario dell’edificio situato all’ultimo piano di un edificio condominiale  e gli consente la possibilità di costruire sul lastrico solare salvo che il titolo condominiale disponga altrimenti e salvo che la costruzione non pregiudichi la sicurezza dell’edificio, il suo aspetto architettonico, o diminuisca l’aria e la luce degli altri piani.

Per molto tempo in riferimento alla possibilità per un condòmino proprietario di un immobile situato all’ ultimo piano di un edificio condominiale si era discusso se lo stesso avesse la possibilità di concedere a un terzo a titolo oneroso il godimento del lastrico solare di proprietà comune per installarvi un ripetitore di segnale e se ciò fosse stato possibile ci si domandava quale sarebbe stata la natura costitutiva del contratto. Trattasi di un contratto atipico di locazione o di un contratto a effetti reali costitutivo di un diritto di superficie?

A seguito di divergenti contrasti giurisprudenziali la questione è stata rimessa per la sua risoluzione alle S.U della Corte di Cassazione la quale ha affermato che possono essere concessi entrambi i diritti, infatti nella sentenza nr 8434/2020 le S.U. della Corte di Cassazione hanno affermato che: <<il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali>>.

La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito, tuttavia se:

– lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, l’acquirente ossia l’impresa che installa i ripetitori diviene proprietaria dei ripetitori, il condòmino resta proprietario del lastrico solare, ma per costituire il diritto di superficie occorre l’unanimità di tutti i condomini;

– lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di locazione allora il condòmino può affittare il lastrico solare all’impresa per l’installazione di ripetitori ma alla scadenza del contratto che non può avere una durata ultranovennale i ripetitori saranno smontati, al fine della costituzione di tale diritto di locazione occorre il voto della maggioranza dei condomini.