Covid-19: il mancato pagamento dei canoni di locazione impedisce la convalida dello sfratto

A cura di Alessio Messina (*)

L’ordinanza in commento, emessa dalla Sez. II del Tribunale di Palermo in data 25 settembre 2020, si inserisce nel panorama di quelle decisioni giurisprudenziali concepite con l’obiettivo di dirimere controversie insorte per l’effetto della situazione emergenziale provocata dalla diffusione epidemiologica del virus Covid-19 (cui ha fatto seguito, come noto, il c.d. “lockdown” di tutte le attività economico-commerciali), dando concreto impulso ad un inedito bilanciamento tra i diritti dei locatori e le ragioni dei conduttori.

Nel caso di specie, il proprietario di un immobile con destinazione ad uso commerciale intimava lo sfratto per morosità al conduttore, “colpevole” di non aver corrisposto regolarmente i canoni mensili nei modi e nei tempi previsti dal relativo contratto di locazione.

A seguito dell’opposizione dell’intimato, il quale dava prova dell’intervenuto pagamento di una parte dei canoni arretrati, il locatore richiedeva al Giudice l’emissione di una ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile, ai sensi dell’art. 665 c.p.c.

Ebbene, l’Autorità giudicante ha rigettato tale richiesta, in considerazione dei gravi motivi legati all’interruzione forzata dell’attività commerciale da parte del conduttore, in alcun modo ascrivibile alla volontà di quest’ultimo, e tenuto contro altresì dei parametri normativi sanciti dal comma 6-bis dell’art. 3 del decreto legge n. 6/2020, il quale – come noto – stabilisce che “il rispetto delle misure di contenimento [del contagio] di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

In particolare, il Giudice ha respinto la richiesta formulata dal locatore in quanto “nella fattispecie oggetto del presente giudizio non può ritenersi sussistente un inadempimento grave del conduttore, stante la grave situazione di emergenza sanitaria a causa del Covid-19, che ha portato all’adozione dei provvedimenti governativi di chiusura degli esercizi commerciali per più di tre mesi. L’art. 91 del D.L. n. 18 del 2020, infatti, consente di valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti”.

Senza dubbio alcuno, preme segnalare che il successivo pagamento da parte del conduttore – seppur parziale – ha ricoperto un ruolo determinante nell’emissione del provvedimento in analisi, ma vale la pena soffermarsi sull’importanza del principio statuito dal Tribunale di Palermo, il quale ha attribuito una valenza giuridica alle situazioni di inadempimento correlate (o correlabili) alle misure restrittive adottate dall’autorità pubblica nel contrasto al Covid-19, in un’ottica di maggiore tutela in favore del conduttore.

Alla luce di tali considerazioni, il Giudice ha rigettato sia la richiesta di emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile che di la correlata richiesta di ingiunzione riferita ai canoni di locazione arretrati, onerando le parti – in vista della successiva udienza – di esperire il tentativo obbligatorio di mediazione, finalizzato ad una composizione bonaria della lite.

(*) Foro di Palermo, Legal in House esperto in contenzioso e attività di consulenza in materia tributaria e fiscale.

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Alessio Messina

Palermo, Italy at Studio legale Messina & Partners

L'Avvocato Alessio Messina opera tra Palermo e Roma ed è specializzato in diritto tributario e diritto civile.

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