Differenza tra affitto d’azienda e locazione ad uso commerciale (sentenze e dottrina)

Cass. civ. Sez. III, Sent., 18-05-2016, n. 10154 – Affitto d’azienda

“Ai fini della configurabilità di un contratto di affitto d’azienda non è necessario che siano ceduti in godimento tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, compresi quelli immateriali, ma è sufficiente che lo siano alcuni, purché nel complesso di quelli ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l’attitudine all’esercizio dell’impresa, sia pure con la successiva integrazione da parte dell’affittuario” e che “La figura dell’affitto d’azienda ricorre anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri” (Sez. 3, Sentenza n. 8076 del 31/03/2007). D’altronde, “la configurabilità di un contratto di affitto di azienda non è condizionata dalla effettiva produttività dei beni che la compongono al momento della conclusione del contratto, essendone sufficiente la potenziale attitudine produttiva, quale prevista e considerata dalle parti contraenti, attitudine da valutarsi peraltro anche in relazione al luogo o alla particolarità del contesto ove si esercita l’impresa”.

“Anche l’espressa qualificazione del contratto e la sua esecuzione comportano una qualificazione in un senso od in un altro.” Nel caso di specie il contratto veniva qualificato come affitto d’azienda.

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Cass. civ., Sez. III, 27 giugno 2002, n. 9354

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d’azienda consiste nel fatto che nella prima ipotesi l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell’affitto d’azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario.

Affitto d’azienda. Con CD-ROM Copertina flessibile – 31 gen 2015

Trib. Frosinone, Sent., 09-01-2015

Laddove si verta nell’ipotesi in cui le parti del contratto di affitto di azienda abbiano espressamente pattuito le sorti del contratto di locazione dell’immobile nel quale è esercitata l’azienda contestualmente locata, trova applicazione la disciplina locatizia che espressamente regola la fattispecie, non operando la norma generale dell’art. 2558 c.c..

Per quanto riguarda gli elementi distintivi che contraddistinguono il contratto d’affitto di ramo d’azienda rispetto alla locazione di immobile con pertinenze, la dottrina ha aderito a quanto sostenuto a più riprese da una giurisprudenza più o meno unanime rilevando la centralità o meno dell’immobile nell’economia del contratto come elemento discretivo della qualificazione dello stesso.

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Trib. Bologna, Sez. II, 29-10-2014

Per la configurabilità dell’affitto di azienda è sufficiente che, per volontà delle parti e per le caratteristiche dei beni, oggetto del contratto sia il godimento a titolo obbligatorio di un complesso anche solo potenzialmente produttivo, essendo sufficiente che sia previsto il raggiungimento di tale finalità come risultato della organizzazione del complesso da parte del nuovo titolare, in cui l’immobile è considerato non come entità a sé stante.

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Trib. Massa, 25-09-2014

Ai fini della qualificazione del contratto in termini di locazione di immobile ad uso alberghiero (anziché in termini di affitto di azienda alberghiera), è necessario che l’affittuario/conduttore abbia iniziato egli stesso l’attività alberghiera, consistendo il discrimen tra le due fattispecie nell’inizio dell’attività imprenditoriale alberghiera da parte del cessionario dell’azienda, in considerazione della rilevanza centrale dell’avviamento commerciale nell’ambito dei cespiti aziendali.

Manuale delle locazioni abitative e commerciali. Con CD-ROM Copertina flessibile – 31 ago 2016

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Trib. Salerno Sez. I, 25-06-2013

La concessione del godimento di un immobile, adibito ad esercizio commerciale, può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, alla stregua della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l’oggetto del contratto sia un’ entità organica e capace di vita economica propria, della quale l’immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarietà ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l’immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva. Nel distinguere l’una e l’altra ipotesi occorre indagare se la volontà negoziale consiste nel conferimento in godimento di un immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni (locazione) o di un complesso unitario di beni destinati all’attività produttiva (affitto di azienda); nell’indagine sulla comune intenzione delle parti si può e si deve tener conto dell’ effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; l’affitto d’azienda non può essere escluso dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Le locazioni commerciali Copertina rigida – 30 nov 2014

LA DOTTRINA

La centralità dell’immobile nell’economia del contratto.

Per rilevare detta centralità, anche secondo la dottrina dovrà aversi riguardo sia – da un punto di vista oggettivo – alla consistenza dell’immobile in relazione al complesso aziendale complessivamente inteso, sia – da un punto di vista soggettivo – all’accertamento, da effettuarsi in via di interpretazione del contratto, della comune intenzione delle parti (Luca Amati in Ventiquattro ore Avvocato del 08-06-2006).” La conclusione alla quale arriva l’autore è la seguente:

“Il pacifico e consolidato orientamento giurisprudenziale e dottrinale relativo all’individuazione dei tratti caratteristici e distintivi tra locazione di immobili con pertinenze e affitto d’azienda è senza dubbio condivisibile per le certezze riversate da copiose pronunce di merito e, soprattutto, di legittimità, avallate peraltro dalla dottrina. Non vi è dubbio che, nella pratica quotidiana, così come in occasione di un eventuale contenzioso, non è certo cosa agevole discernere, ictu oculi, di quale tra le due fattispecie possa trattarsi, anche perché, come esposto nella presente trattazione, le figure sono facilmente confondibili essendo i tratti di demarcazione molto labili. Sarà dunque necessario operare, come ci insegnano le Corti di legittimità, un’attenta analisi sia della concreta volontà delle parti contraenti, sia dell’oggetto del contratto; solo così si potrà arrivare a definire l’esatta tipologia contrattuale dinnanzi alla quale ci si trova, in modo da poter rispondere concretamente alle domande relative alla successione nei contratti, all’avviamento e alla durata del contratto. In ogni caso, nell’eventuale stesura di un contratto, sarà buona norma descrivere chiaramente l’oggetto dello stesso, utilizzando per quanto possibile una terminologia che non possa dare adito a dubbi interpretativi di qualsivoglia natura, soprattutto in un’ottica di prevenzione di una fase contenziosa che potrebbe, in caso di dubbi ermeneutici, presentarsi come tutt’altro che remota. (Luca Amati in Ventiquattro ore Avvocato del 08-06-2006)”