Differenze e caratteristiche comuni tra la disciplina del contratto preliminare e del c.d. Rent to buy

La tipologia contrattuale c.d. Rent to buy, è stata inserita nel nostro ordinamento grazie alla disciplina prevista all’art. 23 del decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014, ovvero il c.d. Decreto “Sblocca Italia”, convertito in Legge n. 164 dell’11 novembre 2014, definito come “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.”

Si tratta di una disciplina contrattuale piuttosto versatile, in quanto si adegua, nella prassi del mercato immobiliare (potendone favorire una ripresa[1]), ad essere adoperata insieme a differenti altre strutture contrattuali conosciute nel nostro ordinamento, come tale, appare opportuno ritenere che si è dinnanzi ad una tipologia di contratto a metà strada tra una forma di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile.

Ebbene, esso disciplina l’ipotesi in cui un il proprietario di un res (in genere un bene immobile[2]), consegna quest’ultima nell’immediato al conduttore (futuro acquirente), il quale sarà tenuto all’adempimento di un determinato canone, nelle modalità e nei tempi stabiliti dalle parti in base alle loro esigenze e finalità.

Il canone corrisposto periodicamente, verrà in parte imputato come acconto sul corrispettivo della futura vendita della proprietà del bene, ciò qualora le parti abbiano avuto la premura di suddividere gli importi versati a titolo di godimento del bene immediatamente trasferito e gli importi versati come anticipo sul prezzo definitivo, ove il conduttore decida di usufruire del diritto a procedere trasferimento della proprietà entro un termine predisposto nel contratto stesso[3].

Lo scopo del contratto in esame, consiste nel dare la possibilità a coloro che abbiano intenzione di acquistare un immobile, ma che non dispongano della liquidità necessaria o delle caratteristiche di merito sufficienti al fine di acquisire un credito da parte delle banche, di ottenere fin da subito il godimento della res e la dilazione dei termini per poter corrispondere il relativo prezzo di vendita[4].

Molte sono le caratteristiche comuni della fattispecie in esame rispetto al contratto preliminare, data soprattutto la struttura d’origine che accomuna i due istituti, ovvero la natura di fenomeno di contrattazione a fasi plurime, il che spiega il motivo per cui l’operazione rent to buy si avvicina, per alcuni aspetti, alla disciplina tipicamente adoperata per il contratto preliminare.

Sul piano civilistico, si rinviene innanzitutto l’applicazione della disciplina sulla trascrizione attuata al contratto preliminare anche al rent to buy, infatti ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., il rent to buy, a prescindere dalla durata del contratto, dovrà essere oggetto di trascrizione, come anche per il contratto preliminare, nondimeno ciò che differisce tra le due discipline consiste nella durata degli effetti della trascrizione stessa, dato che nel contratto preliminare la durata non può superare i tre anni dalla trascrizione effettuata, mentre nel rent to buy gli effetti si estendono per tutta la durata del contratto stesso, non potendo, tuttavia, andare oltre i dieci anni[5].

Perciò, ammessa in linea tendenziale l’applicazione della disciplina sulla trascrizione del preliminare al rent to buy, risulta attuabile anche la regolamentazione prevista all’art. 2668 c.c. al quarto comma, ovvero la cancellazione della trascrizione, qualora consentita dalle parti od ordinata da parte dell’autorità giudiziaria con sentenza passata in giudicato; come anche la disciplina prevista all’art. 2775 bis c.c. in tema di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, ove stabilisce una forma di privilegio speciale sulla res oggetto del contratto, quindi alla posizione giuridico soggettiva del promissario acquirente; ed ancora, l’art. 2825 bis c.c. ove trattasi della prevalenza dell’ipoteca iscritta sull’immobile per garantire il finanziamento dell’intervento edilizio (ex artt. 38 e ss. del D.Lgs. n. 385 del 1 settembre 1993) sulla trascrizione ex ante del contratto preliminare, sol per ciò che concerne la quota di debito del finanziamento stesso accollata dal promissario acquirente[6].

Ai sensi dell’art. 23 citato, al sesto comma e all’art. 67, terzo comma, lettera c),  del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (Legge fallimentare), il fallimento del concedente non provoca alcuna estinzione del rapporto contrattuale, che conseguentemente continua a regolamentare la fattispecie, salvo che il contratto risulti revocabile. Ciò comporta che il curatore, tenendo conto dei limiti previsti all’art. 72 della Legge fallimentare, non ha la possibilità di disporre lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita qualora risulti trascritto, in applicazione dell’art. 2645 bis c.c. quando l’oggetto riguarda immobili ad uso abitativo e nello specifico deve essere disposto come abitazione principale dell’acquirente o dei parenti od affini entro il terzo grado di parentela, applicandosi la totalità della disciplina dell’art. 72 sopra citato solo in ipotesi di fallimento del conduttore. Perciò il contratto, se non ancora eseguito, la relativa esecuzione è sospesa fintantoché il curatore non entri nella posizione giuridica del soggetto fallito, ed in luogo di questi, può decidere se sciogliersi dal contratto od assumerne le situazioni giuridiche spettanti.[7]

In ipotesi di scioglimento del contratto rent to buy, ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare al comma quinto, il promissario acquirente può far valere la propria posizione creditoria al passivo fallimentare,[8] senza alcuna pretesa risarcitoria, sempre nella premessa che l’efficacia della trascrizione non sia cessata prima rispetto al momento in cui è avvenuta la dichiarazione di fallimento[9].

Il rimedio, nell’ipotesi di inadempimento previsto all’art. 2932 c.c., è espressamente richiamato nella disciplina prevista all’art. 23 (sopra citato) al terzo comma, norma di fondamentale importanza nella regolamentazione del contratto preliminare in genere[10]. Il richiamo a tale articolo ha comportato una forma, si ritiene, di trasposizione delle problematiche che attanagliano il rapporto tra preliminare di immobiliare pendente e le facoltà che possono essere adoperate da parte del curatore fallimentare, in vista della possibilità del curatore stesso di poter disporre lo scioglimento del contratto pendente, se tale facoltà risulti presentarsi come una causa ostativa dell’accoglimento della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. qualora sia stata trascritta in un momento precedente rispetto alla dichiarazione fallimentare.

La giurisprudenza ha risolto tale questione per il contratto preliminare di compravendita, e tale soluzione risulta attribuibile anche al rent to buy, data l’applicazione della relativa disciplina anche a quest’ultimo, sostenendo che ciò che rileva è il momento della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Se quest’ultima fosse presentata per la trascrizione dal promissario acquirente in un tempo anteriore rispetto alla presentazione della dichiarazione di fallimento, la sentenza che accoglie la domanda risulta opponibile alla massa fallimentare, anche se quest’ultima è stata trascritta in un periodo successivo rispetto alla dichiarazione fallimentare stessa, per cui la decisione eventuale del curatore di sciogliere il contratto diventa inopponibile a colui a cui è stata accolta la relativa domanda[11].

Pertanto nel rent to buy, se il concedente ha trascritto la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, egli, qualora sovvenga il relativo accoglimento della domanda mediante sentenza, quest’ultima sarà a sua volta opponibile all’eventuale decisione circa lo scioglimento del rent to buy disposta dal curatore del soggetto dichiarato fallito (conduttore)[12].

Anche sul piano fiscale emergono differenze e caratteristiche comuni della disciplina relativa al rent to buy ed al contratto preliminare ai fini delle imposte indirette applicabili, con la precisazione che l’art. 23 sopra citato non pone alcuna disciplina da un punto di vista fiscale sul rent to buy, perciò tale trattamento fu delineato su alcuni aspetti dalla Circolare n 4/E del 19 febbraio 2015 dell’Agenzia delle entrate la quale si è occupata della regolamentazione fiscale tanto del canone corrisposto dal conduttore per disporre del bene, quanto degli anticipi sul corrispettivo versati in vista del prezzo finale disposto per il trasferimento finale del bene, ed anche della registrazione del contratto in esame, ove emerge la prima differenza rispetto al preliminare, in quanto è previsto un termine di 30 giorni dalla data di stipula del negozio e non il tradizionale termine previsto per il contratto preliminare di 20 giorni, avvicinandosi come tale alla disciplina prevista per la registrazione del contratto di locazione[13].

Qualora l’operazione risulti essere sottoposta all’Imposta di registro, si applica anche al rent to buy la disciplina relativa alla nota di cui all’art. 10 della Tariffa parte I allegata al D.P.R. 131/86, ove per gli acconti prezzo sarà applicata l’imposta di registro prevista in sede di registrazione del contratto definitivo; rileva in questo caso il profilo soggettivo del concedente, qualora egli risulti agire nell’esercizio di attività d’impresa, ciò in quanto la disciplina si differenzia a seconda se il bene risulti essere un immobile disposto per uso abitativo o si consideri immobile strumentale. Se il contratto prevede il trasferimento di immobile ad uso abitativo e l’operazione non rilevi in quanto esente ai fini Iva, l’imposta di registro è da attuare in misura proporzionale, mentre se l’operazione è imponibile ai fini Iva, in tal caso, si applica l’imposta di registro ma in misura fissa[14].

Se la res oggetto del contratto presenta un immobile ad uso strumentale, tanto in ipotesi di imponibilità che di esenzione dall’Iva, l’imposta di registro sarà sempre disposta in misura fissa. E’ sempre dovuta in misura proporzionale l’imposta di registro quando il titolare del bene immobile, a prescindere dalla natura del bene, risulti non operare nell’esercizio di un’attività d’impresa, con la possibilità di ottenere il rimborso ai sensi dell’art. 77 del T.U.R. se gli acconti versati in sede di preliminare risultano avere un valore superiore rispetto all’imposta di registro da corrispondere in sede di definitivo.

Il contratto di “rent to buy” può, inoltre, essere sottoposto alla disciplina Iva, sempre in ragione del profilo soggettivo riguardante il concedente, in applicazione dell’art. 6 co. 4 del D.P.R. 633/72, attuabile agli acconti che hanno la funzione di anticipo sul corrispettivo finale da versare, solo in base a quanto è stato parzialmente pagato e fatturato, per cui al momento finale di conclusione del contratto definitivo, la base imponibile sarà costituita dal prezzo, ridotto degli anticipi preliminarmente corrisposti, ove risulta già adempiuta la relativa imposta. Nello specifico, rileva l’ipotesi in cui il conduttore abbia esercitato l’opzione di acquisto o meno, in quanto nel primo caso, l’operazione soggetta alla disciplina imponibile Iva, come detto in precedenza, la base imponibile non potrà che esser costituita dal prezzo finale dedotte le somme già corrisposte ed imputate ad Iva, mentre nella seconda ipotesi, il proprietario dell’immobile dovrà emettere la nota di variazione, con la peculiarità dipendente dalla restituzione o meno dell’acconto, infatti se restituito, l’Iva non deve essere corrisposta, se non restituito, l’Iva sarà versata ma solo “sull’obbligazione di aver permesso al conduttore l’esercizio dell’opzione.”[15]

[1] In tal senso si esprime; L. GAROFALO, Il contratto di rent to buy e la clausola obbligatoria di acquisto, in Annali della Facoltà Giuridica dell’Università di Camerino – n. 7/2018, 2018, p. 99.

[2] Cfr. V. RUGGIERO, Rent to buy: la positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato nella prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare (spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico intorno all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla l. 11 novembre 2014, n. 164), in Contratto e Impresa, 2015, p. 964.

[3] . A. KOSTNER, La tassazione del “rent to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa

imputabile alle parti, in Rassegna Tributaria, 2016.

[4] Cfr. V. RUGGIERO, Rent to buy: la positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato nella prassi., cit.

[5] Cfr. A. KOSTNER, La tassazione del “rent to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, cit.

[6] Cfr. F. GAZZONI, La trascrizione degli atti e delle sentenze-Vol. I, UTET Giuridica, Torino, 2012, pag. 205 e ss.; Cfr. A. KOSTNER, La tassazione del “rent to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, cit.

[7] Cfr. A. BULGARELLI, Luci ed ombre del rent to buy italiano, in www.altalex.com, 2014.

[8] Si applica il sopra richiamato art. 2775 bis, co. 1 c.c.; “Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.”

[9] Cfr. A. KOSTNER, La tassazione del “rent to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, cit.

[10] Cfr. C. CICERO, Rent to buy: la fattispecie e gli interessi sottesi (provocazioni e spunti), in Contratti, 2005.

[11] Cfr. Cass., Sez. Un., 16 settembre 2015, n. 18131; Cass., Sez II, 10 marzo 2016, n. 4734.

[12] Cfr. F. MURINO, Rent to buy e procedure concorsuali, cit.

[13] Rilevano in tal senso anche le circolari Assonime, nn. 21 e 27 del 2015; Cfr. A. KOSTNER, La tassazione del “rent to buy”, in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, cit.

[14] In deroga all’art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (alternatività Iva/Imposta di registro).

[15] Cfr. N. SARTORI, Rent to buy e locazione di scopo, Profili fiscali del c.d. Rent to buy, cit.

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Claudia Valente

Dott.ssa in Giurisprudenza con indirizzo economico conseguita con votazione 110 cum laude; Giurista di impresa presso la No.Do. e Servizi s.r.l.; stage ex art. 73 D.L. 69/2013 concluso con esito positivo con magistrato affidatario la Presidente della I Sez. Penale della Corte d'appello di Catanzaro; praticante avvocato.

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