Gli affitti brevi, tra fiscalità e sicurezza

Sommario: 1. Definizione – 2. Il profilo fiscale dopo la Legge di bilancio 2024 – 3. La sicurezza e le sanzioni

1. Definizione

La categoria degli affitti brevi è una fictio iuris di natura fiscale.

Invero, da un punto di vista strettamente giuridico, le locazioni brevi sono né più né meno che dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni cui si applica un peculiare regime fiscale.

E ciò, per stessa ammissione del Legislatore: “Ai fini del presente articolo (rubricato “regime fiscale delle locazioni brevi”, n.d.r.)si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni“ (v. articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge n. 96/2017).

Sempre per definizione normativa, tali locazioni possono includere anche delle prestazioni accessorie (strettamente inerenti la finalità residenziale dell’immobile) quali la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi o aria condizionata e, altra peculiarità, sono stipulati da persone fisiche – al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa -, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare; ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

2. Il profilo fiscale dopo la Legge di bilancio 2024

Gli affitti brevi possono beneficiare di una tassazione con cedolare secca al 21%. Tuttavia, tale agevolazione potrà essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta; al contrario, l’attività di locazione è ritenuta “attività d’impresa”. Conseguenza pratica? Sarà necessario aprire partita Iva, anche se tale attività viene svolta da un intermediatore attraverso portali dedicati (Booking, Airbnb, e simili) (v. art. 1, comma 595, l. n. 178/2020).

Ma non è tutto: proprio la la Legge di Bilancio (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) è intervenuta, come dicevamo, sul regime fiscale delle locazioni brevi, prevedendo un aumento della tassazione per coloro che hanno optato per la cedolare secca al 26%.

In particolare l’aliquota rimane al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi: in altre parole l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passerà al 26% ma solo a partire dal secondo immobile concesso in locazione.

Rimane fermo, ovviamente, che possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto un immobile appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 ad esclusione della categoria A/10 (uffici o studi) nonché le relative pertinenze.

La Legge di Bilancio (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) è intervenuta sul regime fiscale delle locazioni brevi (fino a 30 giorni), prevedendo un aumento della tassazione sugli affitti brevi o turistici, per coloro che hanno optato per la cedolare secca, che passa dal 21 al 26%.

3. La sicurezza e le sanzioni

Secondo quanto stabilito dalle nuove regole indicate nell’articolo 13 ter del DL n. 145 del 2023, gli spazi concessi in locazione “breve” devono essere munite degli standard di sicurezza degli impianti definiti dalla normativa statale e regionale in vigore.

Le disposizioni sono contenute nella conversione in legge del Decreto Anticipi, che introduce anche il cosiddetto CIN, codice identificativo nazionale, per chi offre appartamenti o stanze in affitto.

In linea generale tutte le unità immobiliari devono essere dotate dei seguenti strumenti: dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti; estintori portatili.

Su questo ultimo punto, la norma fornisce anche alcuni dettagli: devono essere posizionati in punti accessibili e visibili, vicino alle entrate e alle aree di maggior pericolo. Bisogna prevederne uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

In realtà, le novità riguardano sia gli affitti turistici che quelli brevi, così come definiti dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.

La norma, però, specifica che le nuove regole sulla sicurezza devono essere rispettate solo in caso di gestione imprenditoriale. Inoltre, i soggetti che, direttamente o tramite intermediario, gestiscono un’attività di affitti brevi o turistici in forma imprenditoriale devono rispettare anche l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune di riferimento.

Ai nuovi obblighi indicati vengono associate anche specifiche sanzioni: per gli standard di sicurezza degli impianti si fa riferimento alla normativa statale e regionale in vigore; per i dispositivi di rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti e per gli estintori la sanzione va da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata; per la mancanza della SCIA, invece, si va da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

L’articolo 13-ter del DL n. 145 del 2023, infine, specifica: “Le disposizioni (sulle sanzioni indicate) non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale”.