I danni derivanti da infiltrazioni provenienti da lastrico solare. Chi è tenuto a risarcirli?

Per affrontare adeguatamente la dibattuta quaestio della risarcibilità dei danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sovrastante è necessario preliminarmente spendere brevi cenni sull’istituto del condominio e sulla sua natura.

Approcciarsi alla materia condominiale significa difatti, prima di tutto, capire cosa sia il “condominio”. Così come avviene per altri istituti, il codice omette di fornire una definizione puntuale e precisa del  suddetto istituto. Nonostante tale lacuna codicistica, è possibile configurare il condominio alla stregua di “un semplice ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini il quale opera  in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione ed al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomine“ (vedi sentenza n. 7891/00 , conforme sentenza n. 1011/10).

Il condominio si configura come un istituto relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942. Il codice del 1865, difatti, non  ne conteneva una disciplina compiuta. Inoltre il fatto che le norme sul condominio siano collocate nel libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel capo II, del libro VIII  riguardante la comunione, aiuta a comprendere  come il condominio sia qualificabile come una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va  individuata  nel fatto che  nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Pertanto, mentre tutti i beni possono costituire oggetto di comunione, ciò non avviene per il condominio. Inoltre il condominio di edifici sorge “ipso iure et facto”, senza bisogno alcuno di manifestazioni di volontà o altre forme di esteriorizzazione. E’ chiaro quindi che il tratto distintivo tra le due fattispecie va individuato nella diversa qualificazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene mobile. Si può quindi affermare che il condominio consista in una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

L’articolo 1117 c.c., offre un elencazione , anche se non esaustiva e tassativa, bensì meramente esemplificativa  dei “beni comuni” dell’edificio condominiale. Rientrano pertanto nella dizione di “bene comune”, non solo quelli espressamente previsti dall’art.1117 c.c., bensì anche quelli a questi ultimi assimilabili  in relazione alla loro destinazione al comune godimento o al servizio delle proprietà esclusive.

Una volta affrontata in linea generale la disciplina del complesso istituto condominiale, è necessario porre attenzione alla specifica questione dei “danni derivanti da infiltrazioni provenienti da lastrico solare sovrastante” ed alla loro risarcibilità. Su tale argomento si è aperto anche un dibattito giurisprudenziale che ha condotto gli ermellini ad interrogarsi sul riparto dell’onere risarcitorio appena richiamato.

A tale quesito è stata offerta adeguata risposta dalle S.Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9449 del 10.5.2016. In particolare nella sentenza ad oggetto gli ermellini  partono da un caso di danno provocato da infiltrazioni da lastrico solare “in uso esclusivo di uno dei condomini”. Come già anticipato l’art.1117 c.c. , nell’offrire una elencazione, anche se non esaustiva, dei parti di proprietà comune del condominio, menziona, tra tali ultime i tetti ed i lastrici solari.

Nello specifico per qualificare un lastrico solare alla stregua di parte comune dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art.1117 comma 1 c.c., è necessaria la sussistenza  dei connotati strutturali  e funzionali comportanti  la materiale destinazione dei beni al servizio di più unità immobiliari  appartenenti in proprietà esclusiva a differenti proprietari. Tuttavia la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c., può essere superata solo se la cosa , per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento  di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento  di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario( Cass., sez.II,2 agosto 2011 n. 16914).

Alla luce di un più recente orientamento giurisprudenziale “la natura comune del lastrico può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune”(Cass. N.9035/16).

Tornando però all’excursus giurisprudenziale susseguitosi nel tempo sulla richiamata tematica della “risarcibilità dei danni derivanti da infiltrazioni da lastrico solare”, è necessario partire da pronunce più risalenti per poi arrivare ai più recenti orientamenti. Una pronuncia risalente al 1997,sembrava invero ricondurre l’obbligo dei condomini a conservare le parti comuni di cui all’art. 1123 , 1 comma c.c., all’ambito delle  obbligazione “propter rem”.Le successive sentenze dissentono  da tale vetusto orientamento , riconducendo  invece la vicenda in esame all’ambito di applicazione di cui all’art. 2051 c.c. e quindi all’alveo della responsabilità extracontrattuale.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la nota pronuncia n. 9449 del 2016 hanno offerto una risposta al quesito di cui in epigrafe, stabilendo il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art.2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministrazione l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, primo comma, n.4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, primo comma, n.4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.