Il bilancio condominiale regolarmente approvato può essere contestato?

L’approvazione del bilancio condominiale rappresenta un momento cruciale nella gestione di un condominio.

È consultando il bilancio, infatti, che il singolo condomino può rendersi conto della situazione contabile: delle spese affrontate nel corso dell’anno, delle quote riscosse e/o ancora da riscuotere, e, soprattutto, della propria posizione personale.

Con il bilancio l’amministratore rendiconta quanto il condomino ha versato e quanto, eventualmente, deve ancora versare.

Non è pertanto raro che i condomini vogliano impugnare il rendiconto, ritenendolo irregolare o lesivo dei propri diritti.

In questi casi dunque bisogna domandarsi se il bilancio condominiale regolarmente approvato può essere contestato.

Normativa di riferimento e motivi di impugnazione

Ebbene sì, il bilancio condominiale approvato può essere contestato, ma esclusivamente entro i limiti di cui all’articolo 1137 del Codice Civile, il quale stabilisce che le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento condominiale possono essere impugnate dai condomini assenti in assemblea, dissenzienti o astenuti entro il termine perentorio di 30 giorni dalla loro approvazione o dalla loro comunicazione.

Andiamo, dunque, a vedere quali sono i motivi di impugnazione del rendiconto condominiale:

• Vizi di forma nella convocazione dell’assemblea. Nel caso, ad esempio, di mancata o irregolare comunicazione dell’ordine del giorno ai condomini, o nel caso di delibere approvate senza rispettare i quorum previsti dalla legge;

• Vizi di contenuto. Quando il bilancio presenta errori contabili, omissioni o voci di spesa non giustificate;

• Ripartizione delle spese errata. Se le spese non sono ripartite secondo i millesimi o secondo le disposizioni del regolamento condominiale;

• Contrarietà alle norme di legge o al regolamento condominiale.

Articolo 1130 – bis e Revisione del bilancio condominiale

Ciò detto, occorre rilevare come la legge di riforma del condominio n. 220 dell’11 dicembre 2012 abbia aggiunto al codice civile l’articolo 1130-bis. Detta disposizione ha chiarito da quali elementi essenziali il bilancio debba essere costituito, perché lo stesso possa ritenersi regolare, chiaro e dettagliato. In particolare il rendiconto deve essere corredato da:

• Un registro della contabilità condominiale, che consenta una trasparenza totale sui movimenti finanziari.

• Un riepilogo finanziario, che fornisca un quadro chiaro dello stato economico del condominio.

• Una nota esplicativa, che illustri in modo comprensibile le voci di spesa.

Qualora il rendiconto di spesa non risulti redatto in linea con quanto disposto dall’art. 1130 – bis c.c., i condomini potranno certamente intervenire impugnando ai sensi dell’art. 1137 c.c. la delibera di approvazione del bilancio, chiedendo una revisione.

Ma la disposizione in commento si spinge anche oltre, offrendo ai condomini la possibilità di nominare in assemblea, con le maggioranze richieste per la nomina dell’amministratore, un revisore contabile che verifichi la regolarità di un singolo bilancio, o di più bilanci specificatamente identificati.

Attenzione, la relativa spesa verrà suddivisa fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

L’art. 1130-bis consente altresì ai condomini di nominare all’interno della compagine condominiale un cosiddetto ‘consiglio di condominio’, formato da almeno tre soggetti, che periodicamente controlli la regolare tenuta della contabilità da parte dell’amministratore

Per riassumere:

• I condomini possono impugnare la delibera di approvazione del bilancio nei modi e nei limiti di cui all’art. 1137 c.c.;

• I condomini ex art. 1130-bis c.c., nel caso in cui abbiano ragione di dubitare della regolarità del bilancio, possono nominare un revisore contabile;

• L’assemblea può nominare un consiglio di condominio che abbia il compito di vigilare sulla corretta tenuta della contabilità.

 Sentenza n. 2633 del 2024 del Tribunale di Nocera Inferiore

Sull’impugnabilità del bilancio condominiale è utile richiamare la Sentenza n. 2633 del 2024 emessa dal Tribunale di Nocera Inferiore.

Il Giudice di merito ha chiarito come l’impugnazione del rendiconto condominiale sia possibile, ma esclusivamente per motivi di legittimità; pertanto possono essere eccepiti tutti quei vizi che attengono alla sola regolarità formale del documento contabile (errori nel riparto, carenza di documentazione e via dicendo).

Una volta approvato, il bilancio non può più essere contestato nel merito, e ciò perché il sindacato del giudice non può estendersi alla valutazione delle decisioni amministrativo/contabili prese dai condomini in sede d’assemblea.

In sostanza, il Tribunale di Nocera Inferiore ha voluto porre un limite chiaro alle contestazioni che possono essere mosse al bilancio condominiale regolarmente approvato: il singolo condomino non può impugnare la delibera di approvazione del rendiconto per il semplice fatto di non essere d’accordo sulle spese sostenute dal condominio.

Peraltro quanto detto trova ulteriore conforto anche nella giurisprudenza di legittimità.

La Corte di Cassazione, infatti, con Sentenza n. 20009 del 2022 aveva già precisato che “La deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine di 30 giorni non per ragioni di merito, ma solo di mera legittimità”.

Procedura di impugnazione

L’impugnazione del bilancio condominiale deve avvenire attraverso il ricorso all’autorità giudiziaria, ossia al tribunale competente per territorio.

La procedura prevede:

• Tentativo obbligatorio di mediazione. Dal 2013, per le controversie condominiali è necessario esperire un tentativo di conciliazione presso un organismo di mediazione prima di adire il giudice.

• Ricorso al tribunale. Se la mediazione fallisce, il condomino può presentare ricorso al tribunale richiedendo l’annullamento della delibera impugnata.

• Decisione del giudice. Il tribunale può dichiarare nulla o annullabile la delibera e, in alcuni casi, disporre la rettifica del bilancio.

Conseguenze dell’impugnazione

L’eventuale annullamento della delibera assembleare non comporta automaticamente la nullità del bilancio, ma impone al condominio di correggere gli errori e ripresentarlo per una nuova approvazione.

Inoltre, l’impugnazione non sospende automaticamente l’efficacia della delibera, a meno che il giudice non disponga una sospensione cautelare.

Ciò vuol dire che, in assenza di sospensione, l’amministratore può regolarmente riscuotere le quote condominiali in scadenza sulla scorta del rendiconto in contestazione.

In conclusione impugnare un bilancio condominiale approvato è un’operazione delicata, che richiede l’assistenza di un legale esperto in diritto condominiale. Prima di procedere, è sempre consigliabile valutare attentamente la fondatezza delle proprie ragioni e, ove possibile, tentare una soluzione conciliativa all’interno del condominio.

L’articolo 1130-bis del Codice Civile fornisce inoltre strumenti per una maggiore trasparenza e controllo, garantendo ai condomini il diritto di verificare la corretta gestione economica del condominio.

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avv. Giovanna Francesca Quattrocchi

L'Avv. Giovanna Francesca Quattrocchi iscritta presso il foro di Catania, si occupa di diritto civile con focus sul diritto condominiale. Conseguita l'abilitazione nel 2020 e dopo diverse proficue collaborazioni, l'Avv. Quattrocchi ha avviato il proprio studio professionale, in cui non solo si occupa di assistenza legale, ma anche di amministrazioni condominiali. E infatti dal 2014 l'Avv. Quattrocchi è iscritta Unai - Unione Nazionale Amministratori di Immobili, ed è abilitata alla gestione condominiale. Nel Corso del 2024 l'Avv. Quattrocchi ha altresì seguito con esito positivo il corso abilitante per la gestione delle crisi da sovraindebitamento e ha iniziato a collaborare con diverse riviste giuridiche on-line, pubblicando articoli sul diritto civile.

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