Il contratto di Rent-to-buy: elementi essenziali

Con l’articolo 23 del decreto legge 133/2014, il legislatore ha introdotto un nuovo tipo contrattuale, il contratto di godimento di un immobile in funzione della sua successiva alienazione, o “Rent-to-buy”. Questa innovazione ha prodotto un duplice effetto: da un lato, colmare una lacuna normativa e snellire la prassi dei rapporti privati, dal momento che il risultato economico-sociale realizzabile col questo nuovo contratto, fino all’introduzione dell’attuale disciplina, si realizzava con operazioni complesse (ad esempio, stipulando un contratto di locazione con patto di futura vendita). Il Rent-to-buy si presenta invece come una figura unitaria; un contratto nominato a struttura complessa, perché utilizza schemi negoziali tipici – la locazione e il preliminare di vendita – unitariamente e funzionalmente considerati.

La disciplina legislativa dettata dagli articoli 23 e successivi del d.l.133/2014 delinea una fisionomia chiara e un campo di applicazione perfettamente circoscritto, che ci consente innanzitutto di distinguere questa nuova figura dalle altre con cui presenta delle analogie.

È la lettera dell’art.23 a sgomberare il campo da un primo, probabile, equivoco. Con la disciplina del Rent-to-buy siamo fuori dall’ambito delle locazioni finanziarie; differenze causali ci aiutano a comprendere il dato letterale: laddove il leasing ha una causa di finanziamento, il rent-to-buy è dotato di una causa complessa, che consiste nella concessione immediata del godimento di un immobile con diritto, da parte del conduttore, di acquistarlo entro il termine convenuto, con in più la determinazione di un canone in parte imputato a corrispettivo del godimento, e in parte come prezzo della futura (ed eventuale) vendita.

La figura in esame differisce inoltre dalla vendita con patto di riscatto, tipica fattispecie a effetti reali differiti, in cui l’acquisto del bene è automatico e avviene in virtù di un mero atto d’adempimento (il pagamento dell’ultima rata).

L’articolo 23, con la sua definizione capillare, ci aiuta a isolare gli elementi essenziali del nuovo tipo contrattuale.

1) L’immediata concessione in godimento del bene immobile

Al riguardo, è necessario precisare che, sebbene la norma parli di “immediata concessione”, è pressoché pacifico che il contratto possa avere ad oggetto anche un bene altrui o un immobile da costruire. Tra l’altro, se la concessione in godimento dovesse essere sempre e necessariamente “immediata”, la traditio diventerebbe elemento essenziale e il Rent-to-buy si configurerebbe come contratto reale – laddove la dottrina è unanime nel riconoscergli natura consensuale.

La posizione giuridica del conduttore durante la “prima fase” del rapporto è stata ricostruita dalla dottrina in termini di mera detenzione. Il conduttore sarebbe dunque titolare di un diritto personale (e non reale) di godimento, nonostante il richiamo espresso della normativa alla disciplina sull’usufrutto, non sussistono elementi tali da poter sovrapporre le due figure e derogare al principio del numerus clausus dei diritti reali.

2) Il diritto ad acquistare il bene entro la scadenza del termine

Una delle peculiarità del Rent-to-buy è l’attribuzione al conduttore di un diritto ad acquistare l’immobile; se il conduttore non esercita questo diritto, non può dirsi inadempiente, e il contratto si risolverebbe per estinzione del termine. Quid iuris se, nel regolamento contrattuale, venisse previsto un obbligo ad acquistare e non un diritto? Secondo l’opinione prevalente, il contratto non sarebbe nullo, ma ci troveremmo semplicemente fuori dall’ambito di applicazione della disciplina del d.l. 133/2014 (saremmo in presenza di un contratto di locazione immobiliare con contratto preliminare di compravendita).

Qualora il conduttore decida di non esercitare il suo diritto all’acquisto, l’articolo 23 comma 1bis stabilisce che le parti debbano prevedere (ed è sempre buona norma, per il Notaio, ricordar loro di farlo) la quota di canoni imputata a corrispettivo che il concedente deve restituire al conduttore.

Infine, una chiosa sul termine, altro elemento essenziale. Le parti, nell’esercizio della loro autonomia privata, sono libere di determinarlo secondo le loro esigenze, senza limitazioni. Tuttavia, dalle norme sulla trascrizione (artt.2645bis e 2643 n.8 codice civile) espressamente richiamate dall’articolo 23 comma 1, l’opponibilità del contratto resta comunque limitata a dieci anni.

3) La determinazione di un canone e la sua duplice imputazione

Le parti sono chiamate a determinare un canone, il quale viene imputato in parte come corrispettivo del godimento del bene (per cui si potrà prevedere, come spesso accade nella prassi, la corresponsione di una “rata” mensile), in parte come prezzo della futura compravendita.

La duplice imputazione è elemento essenziale del contratto, e quello che ha dato adito ai maggiori problemi riguardo la sua mancanza.

Nel caso in cui il canone fosse ab origine interamente imputato a prezzo della futura vendita, la dottrina notarile (in particolare il Comitato Triveneto), ha ritenuto che il contratto sia comunque valido. Si permette di far notare, però, che in questo modo verrebbe a mancare un corrispettivo per il godimento. Nel caso in cui, invece, nessuna quota del canone venisse imputata a corrispettivo, saremmo fuori dall’ambito applicativo della disciplina sul Rent-to-buy, perché ne sarebbe violata la ratio legis.

Il contratto di Rent-to-buy è quindi una figura contrattuale che, a distanza di sei anni dalla sua introduzione, continua ad assolvere – in alcune zone d’Italia più di altre – la sua funzione: quella di agevolare il mercato immobiliare, fornendo uno strumento utile e poco “gravoso” per soddisfare le esigenze abitative di molti cittadini.

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Antonio Villani

Praticante notaio iscritto al Collegio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola.

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