Il diritto di superficie: unicità o dualità

Il diritto di superficie per come viene codificato dall’articolo 952 c.c. è una tipologia di ius in re aliena in grado di limitare il diritto di proprietà su cui grava.

La superficie determina una deroga al principio di unitarietà del diritto di proprietà, in quanto si ha una cesura tra la proprietà del suolo e la proprietà dell’edificio che vi insiste.

Inoltre, la superficie comporta una deroga al principio di ordine pubblico superficies solo cedit, secondo cui la costruzione sul suolo accede a questo e ricade nell’acquisto a titolo originario da parte del proprietario del fondo.

L’articolo 952 c.c. disciplina due diverse fattispecie: la proprietà superficiaria e la proprietà separata.

La proprietà superficiaria consiste, secondo quanto previsto dall’articolo 952 co. 1 c.c., nell’attribuzione di uno ius ad aedificandum, cioè il diritto che il proprietario concede al terzo di edificare sul proprio suolo attraverso la costruzione di una proprietà superficiaria dal carattere perpetuo o temporaneo.

La costruzione realizzata dal superficiario sul suolo del proprietario ricade, però, nel diritto dominicale del superficiario, con una evidente deroga al principio di accessione.

L’articolo 952 co. 2 c.c. disciplina la fattispecie della proprietà separata.

Tale proprietà si realizza quando il proprietario del suolo realizza una costruzione, che aliena ad un terzo, ma si riserva la proprietà del suolo.

In tal caso, non si realizza uno ius ad aedificandum; la proprietà separata è espressione del principio di accessione.

In base ad una interpretazione fortemente restrittiva dell’articolo 954 c.c., relativo al perimento della costruzione, il diritto di ricostruire o di sopraelevare a seguito del crollo, ricadrebbe nel generico ius ad aedificandum, contemplato solo dal comma 1 dell’articolo 952 c.c e, quindi, non opererebbe rispetto all’ipotesi della proprietà separata.

Tuttavia, una interpretazione sistematica sembra essere preferita dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Il legislatore storico ha delineato il diritto di superficie come un diritto dal carattere bifasico, nel senso che può tanto comportare l’attribuzione del diritto di edificare sia per il diritto di mantenere sul suolo la costruzione a favore di altri.

La sua peculiarità risiede nel rapporto di inerenza della costruzione al suolo.

Tornando all’articolo 954 c.c. si deve evidenziare l’assenza di qualsivoglia differenziazione tra ius ad aedificandum e proprietà separata.

La norma nel prevedere che il perimento della costruzione non comporta l’estinzione del diritto di superficie, non limita l’ipotesi alla proprietà superficiaria o alla proprietà separata.

La disposizione opera in entrambe le ipotesi delineate dall’articolo 952 c.c.

A ben vedere, la proprietà separata ricalca una proprietà superficiaria.

Tale proprietà, infatti, può derivare sia da una fattispecie complessa in cui lo ius ad aedificandum si realizza a seguito della proprietà superficiaria sul suolo, sia da un atto di alienazione separata del proprietario del suolo avente ad oggetto la costruzione.

In ogni caso il regime applicativo, nell’ipotesi delineata dall’articolo 954 c.c., è il medesimo sia per la proprietà superficiaria sia per la proprietà separata.