Il “fantasma” della provenienza donativa nella circolazione immobiliare: possibili tutele

Come uno scheletro nell’armadio, ogni qualvolta costituisca oggetto di atti dispositivi un immobile con provenienza scaturiente da atto di donazione, si paventa dietro l’angolo il rischio dell’esperimento dell’azione di riduzione e di restituzione da parte dei legittimari.

Si aziona dunque un “segnale di pericolo” dinanzi al quale sorge spontaneo il seguente interrogativo: è meglio cambiare strada o adottare opportuni accorgimenti non rinunziando all’acquisto?

Giova, fin da subito, illustrare il quadro normativo dettato in materia successoria, così come novellato nel 2005, per poi passare ad attenzionare, piu’ nel dettaglio, le possibili tutele che si contendono in campo.

Ed invero, il legislatore ha operato una sorta di mini riforma, per il tramite della legge 14 maggio 2005, n. 80, al fine di contenere lo status di incertezza nei traffici giuridici nel suddetto ambito, introducendo lo spartiacque temporale dei venti anni decorrenti dalla data di trascrizione della donazione.

Per meglio comprendere la questione, bisogna considerare che dal momento della donazione alla morte del donante possono decorrere molti anni e l’azione di riduzione da parte dei legittimari può essere esperita solo dopo dieci anni dall’apertura della successione del donante.

Ne consegue che laddove dovesse essere esperita vittoriosamente l’azione di riduzione e vi sia una infruttuosa escussione dei beni del donatario, resterebbe come alternativa l’azione di restituzione nei confronti degli aventi causa, circostanza questa che funge da inevitabile deterrente che blocca i terzi dal concludere atti dispositivi e dal concedere finanziamenti in tali evenienze.

A tale ultimo riguardo, preme sottolineare che ai sensi dell’art 561, comma 1, c.c., gli immobili restituiti “sono liberi da ogni peso ed ipoteca” e quindi la problematica assume particolare rilievo anche per gli istituti di credito.

Il legislatore del 2005, per non correre il rischio di vedere tagliata fuori dal mercato immobiliare una ampia fetta di beni aventi tale provenienza, ha dunque avvertito la necessità di prevedere un limite temporale decorso il quale rendere “intangibile” la donazione nei confronti di terzi aventi causa dai donatari nonché dei titolari di ipoteca su immobili donati.

Più precipuamente trattasi di venti anni dalla trascrizione della donazione, con la ulteriore precisazione che, ai sensi del comma 4, prima parte, dell’art 563 c.c., tale termine è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione.

Non ricorrendo tale ultima ipotesi, il ventennio rende la donazione stabile ma tuttavia resta da considerare che il problema permane per le donazioni “infra – ventennali” per cui occorre esaminare i vari accorgimenti adottati dalla dottrina, dalla giurisprudenza e dalla prassi notarile per farvi fronte.

Rimedi

Una prima possibile soluzione si è rinvenuta nella risoluzione consensuale della donazione, sul presupposto che, ripristinando lo status quo ante, l’alienazione viene fatta dal donante facendo rivivere l’atto di provenienza originario, rimuovendosi a monte il problema.

Sul punto, deve darsi atto di un’accesa diatriba sulla natura giuridica del mutuo dissenso, con ripercussioni evidenti sulla percorribilità di tale strada.

Orbene, aderendo ad un primo orientamento secondo cui si tratterebbe di negozio a parti invertite, che richiederebbe un secondo atto, uguale e contrario al precedente, i rischi in questione si moltiplicherebbero ampliandosi la platea dei possibili legittimari dal momento che si avrebbero due diverse donazioni.

Diversamente, seguendo la tesi dei sostenitori del contrarius consensus, il primo contratto verrebbe annientato e lo strumento in esame assumerebbe consistenza. In tal senso anche il Consiglio Nazionale del Notariato, che ha avuto modo di evidenziare come sia possibile ricorrere anche al mutuo dissenso parziale, in presenza di donazioni cumulative laddove si volessero risolvere gli effetti di una sola.

Altra strada percorribile è quella della rinuncia all’azione di restituzione da parte dei legittimari.

Ed invero, questa soluzione non si pone in contrasto con il divieto dei patti successori perché permane, alla morte del donante, la esperibilità dell’azione di riduzione, che non viene minimamente scalfita dalla summenzionata rinuncia. Resterebbe pero’ la eventualità di futuri legittimari.

Ulteriore possibile soluzione potrebbe ravvisarsi nella estensione della garanzia per evizione, prevedendo espressamente anche situazioni successive tra cui l’eventuale azione di riduzione.

E’ inoltre prospettabile come rimedio, quello della fideiussione ad opera di un terzo solvibile, come le Banche, con il precipuo intento di garantire, entro limiti temporali ed un tetto massimo ben definito, il danno derivante dal vittorioso esperimento dell’azione di riduzione. Sono altresì in voga le polizze assicurative rischio eredi.

Conclusioni

In sede di battute finali, balza all’occhio in maniera immediata la molteplicità degli strumenti offerti per arginare la problematica in esame, il che è sintomatico della rilevanza dei rischi ad essa sottesi.

Lo stato dell’arte prevede un ventaglio di soluzioni di pregio che riescono ad allontanare dall’idea secondo la quale la donazione costituisca una sorta di marchio perenne sugli immobili che li condannerebbe alla inalienabilità ma sicuramente è da accogliere con favore la richiesta di una regolamentazione ancora piu’ sicura, nonostante gli ottimi risultati finora conseguiti.

In tal senso, acquista particolare importanza lo scopo perseguito dall’attuale Governo con il decreto legge di semplificazione, specialmente nella parte in cui prevede che l’azione di riduzione non elimini più l’ipoteca concessa dal donatario e nella detrazione dalla massa ereditaria della insolvenza del donatario per lasciare al riparo i terzi aventi causa.