Il fenomeno della locazione in nero: quali sono i rischi?

L’affitto in nero, o più correttamente locazione di immobili con finalità abitativa, è uno tra i fenomeni più vasti che alimentano il mercato sotterraneo di introiti illeciti nel patrimonio di soggetti privati. Ma quali sono i rischi per chi non stipula un regolare contratto di locazione registrato? Il gioco vale veramente la candela?

Ebbene, dal punto di vista fiscale, la locazione in nero è una vera e propria evasione nei confronti dell’erario che potrà rivalersi per il mancato versamento dell’imposta di registro. Oltretutto, un contratto regolare garantirebbe delle tutele in capo al locatore, che verrebbero meno in assenza di tale contratto. Si pensi ad esempio al caso di mancato pagamento dei canoni mensili. In questo caso la Cassazione (sez.III civile sentenza n.20395 del 11 ottobre 2016) ha stabilito che alla apparenza del diritto, prevalga quella di fatto, pertanto il locatario dovrà provvedere al pagamento del canone non versato, tuttavia in assenza di contratto, sarà il giudice a dover stabilire l’ammontale di tale canone tenendo in considerazione gli usi del luogo. 

Altra sentenza della Cassazione (n.25503 del 13 dicembre 2016) ha però precisato che, nel caso in cui il locatario abbia espressamente richiesto la registrazione del contratto senza però ottenerlo, esso non avrà alcun obbligo di pagamento nei confronti del locatore relativamente al canone mensile. Anzi avrà persino diritto a richiedere il rimborso di quanto già pagato per l’intero periodo di locazione. 

In presenza di contratto scritto ma non registrato, invece, il contratto assumerà la forma di una semplice scrittura privata, formalmente non idonea alla formazione di un valido contratto di locazione, tipicamente riconosciuto all’interno del codice civile ( artt. 1571 ss.), pertanto il contratto non registrato sarà a tutti  gli effetti un contratto nullo per vizio di forma (art.1418 c.c.).

Proprio la nullità del contratto, e dei suoi contenuti, consente al locatario di poter richiedere il risarcimento del danno.

In tal senso la Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n.18241 del 17 settembre 2015, ha demarcato come “la mancanza della forma scritta del contratto di locazione ad uso abitativo” sia da ritenersi affetta da nullità assoluta. 

Anche dal punto di vista processualistico è riconoscibile un’importante conseguenza rispetto ad un contratto di locazione inesistente o nullo. Infatti in caso di mancato pagamento del canone o di scadenza del contratto, non sarà possibile per il locatore, adire l’autorità giudiziaria con gli ordinari mezzi previsti per queste situazioni: cioè sfratto per morosità, intimazione di licenza e sfatto per finita locazione. Tuttavia il locatore, per mandare via il locatario dall’appartamento, potrà proporre un’azione più lunga e complessa come quella petitoria di rivendicazione della proprietà.  

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Riccardo Speciale

Dottore in Giurisprudenza, praticante avvocato presso il Foro di Palermo. Laureato Magistrale presso l'Università degli Studi di Palermo. Tesi di laurea in Diritto Civile e Diritto penale: "Il principio del migliore interesse del minore: strumenti e tecniche di tutela di tipo civilistico e penalistico". Corso di Perfezionamento in DNA e cadaveri eccellenti: educazione forense, presso l'Università degli Studi di Palermo. Masterizzando in Risk Management e organizzazione sanitaria (Master Internazionale di II livello presso l'Università degli Studi di Palermo).

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