Il procedimento per convalida di sfratto (con modelli e fac-simili)

I. RIFERIMENTI NORMATIVI

Artt. 657 – 669 c.p.c.; artt. 447 bis e ss. c.p.c.; L. n. 392/1978; L. n. 353/1990; D.L. n. 333/1992; L. n. 431/1998; L. n. 311/2004; D.Lgs. n. 28/2010; D.P.R. n. 115/2002; L. 162/2014, D.Lgs. n. 5/2006, D.Lgs. n. 169/2007, L. n. 276/1942 (c.d. l. fall.).

II. NOZIONE E CLASSIFICAZIONE

Il procedimento per convalida di sfratto è diretto ad ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando, altresì, la risoluzione del contratto.

Esso fa parte del libro IV del codice di procedura civile, che disciplina quei procedimenti definiti “speciali”: essi, infatti, anche se dissimili fra loro, si differenziano dal procedimento ordinario di cognizione poiché consentono all’attore di ottenere, ove ne ricorrano i presupposti, decisioni giudiziali al di fuori dell’iter procedimentale che caratterizza il rito ordinario, poiché si svolgono in forma semplificata e più rapida. Quello in esame fa parte dei procedimenti c.d. sommari, riguardanti speciali situazioni sostanziali e caratterizzati dal fatto che la cognizione è, appunto, “sommaria”: il giudice, invero, emette la sua pronuncia sulla base di un accertamento fatto in modo incompleto e superficiale, oppure piena ma basata su un procedimento semplificato e deformalizzato. Ad ogni modo, come quello monitorio, anche tale procedimento ha carattere non necessario: l’intimante può scegliere se fare ricorso alla procedura ordinaria, ossia al normale processo di cognizione, o a quella sommaria oggetto del presente articolo.

III. PRESUPPOSTI E LEGITTIMAZIONE

Legittimati attivi della procedura di intimazione e convalida di sfratto sono soltanto il locatore o concedente nei casi di: 1) locazione; 2) affitto a coltivatore diretto, mezzadria, colonia parziale.

Soggetto passivo della procedura è: 1) per il primo caso, il conduttore; 2) per il secondo caso, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro o il colono.

La legittimazione ad agire (attiva) e a contraddire (passiva) sono verificate d’ufficio dal giudice.

In caso di fallimento del locatore, si evidenzia come il curatore sia legittimato processuale attivo in quanto il fallimento del locatore non determina lo scioglimento del contratto di locazione[1]. La premessa è che il contratto di locazione sia opponibile alla procedura concorsuale (perché, ad esempio, provvisto di data certa anteriore a quella del fallimento); quindi, attesa la perdita della capacità processuale del fallito ex art. 43 l. fall., il curatore è de iure sostituito al fallito nella legittimazione processuale all’esercizio di tutte le facoltà di azione.

In caso di pluralità di locatori, l’azione potrà essere esercitata anche da uno solo di essi (presumendosi una negotiorum gestio) fatta salva la opposizione della maggioranza dei quotisti, o della prova fornita dall’intimato del disaccordo del co-locatore maggioritario rispetto all’iniziativa giudiziaria.

In caso di pluralità di conduttori, tutti sono litisconsorti necessari[2].

La legge prevede tre ipotesi: 1) licenza per finita locazione, che si intima prima della scadenza del contratto[3] per impedire la rinnovazione tacita di esso (art. 657, comma I, c.p.c.); 2) sfratto, che si intima dopo la scadenza del contratto (art. 657, comma II, c.p.c.); 3) sfratto per morosità, che si intima per mancato pagamento dei canoni alla scadenze stabilite e, per la giurisprudenza maggioritaria[4], per mancato pagamento di oneri accessori di cui all’art. 9, L. n. 392/1978[5] (art. 658 c.p.c.).

IV. GIURISDIZIONE E COMPETENZA

IV.A) Giurisdizione

Sussiste la giurisdizione del giudice italiano: 1) quando il contratto di locazione sia stato stipulato da un Stato estero (come anche lo Stato del Vaticano) o da un’organizzazione internazionale per lo svolgimento della propria attività iure privatorum all’interno dello Stato Italiano[6]; 2) quando la conduzione in locazione da parte dell’agente diplomatico esuli dalle funzioni ufficiali.

Non sussiste, invece, nel caso di locazione stipulata dal personale diplomatico delle missioni[7].

IV.B) Competenza per territorio

La citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata ai sensi dell’art. 661 c.p.c.

IV.C) Competenza per materia

Il procedimento di convalida è praticabile soltanto riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani (anche in caso di locazione di una stanza o porzione individuata di unità immobiliare).

Sono esclusi dal suo campo di applicazione: locazione di bene mobile; leasing immobiliare; affitto di azienda (ancorché comprendente un immobile); comodato di immobile; occupazione senza titolo di immobile; alloggio (o affittacamere); alloggio in albergo.

IV.D) Sfratto e procedura fallimentare

Ove lo sfratto debba essere intimato al conduttore (in bonis al momento della stipula del contratto concluso per soddisfare esigenze non abitative e per il quale il curatore non abbia esercitato il recesso), la domanda finalizzata ad ottenere il rilascio dell’immobile locato ed eventuali corrispettivi (sfratto e pagamento canoni) va proposta al Tribunale Fallimentare[8].

V. PROCEDIMENTO

In tutti e tre i casi sopra menzionati, il procedimento inizia con un’intimazione, rivolta dal locatore o concedente al conduttore, di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione per la convalida.

Il Legislatore prevede che[9]: a) le intimazioni di licenza o di sfratto siano notificate a norma degli artt. 137 e ss., esclusa la notificazione al domicilio eletto; b) la citazione per la convalida, in luogo dell’invito e dell’avvertimento al convenuto previsti di cui all’art. 163, coma II, n. 7, c.p.c., contenga, con l’invito a comparire nell’udienza indicata, l’avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c.; c) tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza intercorrano termini liberi non minori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione, il giudice può, su istanza dell’intimante, con decreto motivato, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione; d) le parti si costituiscano depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza[10]; e) ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste negli artt. 663 – 666 c.p.c., sia sufficiente la comparizione personale dell’intimato[11].

L’intimazione deve essere notificata a mani proprie; se ciò non è possibile, l’ufficiale giudiziario deve spedire all’intimato avviso dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata ed allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione, a pena di nullità della notificazione, costituendo tali adempimenti formalità essenziali al raggiungimento dello scopo da conseguire[12].

La giurisprudenza maggioritaria prevede che l’intimazione possa essere notificata ai sensi dell’art. 140 c.p.c.[13], ma non con le modalità di cui all’art. 143 c.p.c.[14].

Gli effetti dell’intimazione cessano se il locatore intimante non compare all’udienza fissata nell’atto di citazione[15] ed il procedimento di convalida si estingue, salvo che il conduttore costituito non chieda l’accertamento negativo della pretesa avanzata dall’intimante.

V.A) Sfratto per morosità: quali documenti servono per richiederne l’esecuzione?

Per richiedere l’intimazione di sfratto per morosità il locatore deve presentare al giudice i seguenti documenti: 1) copia del contratto di locazione, debitamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate; 2) copia degli eventuali solleciti inviati al conduttore moroso; 3) copia delle ricevute di pagamento dei canoni precedenti (facoltativo); 4) dati catastali dell’unità immobiliare (facoltativo).

V.B) Quando è possibile sfrattare l’inquilino moroso?

Il locatore può procedere ad intimare sfratto per morosità solo laddove: 1) sia stato stipulato un contratto di locazione; 2) il medesimo contratto sia stato debitamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate[16]; 3) vi sia accordo tra locatore e conduttore in merito all’importo dei canoni di locazione mensili ed alla data entro cui il conduttore li debba versare al locatore, secondo quanto disposto dal contratto registrato; 4) il conduttore abbia omesso il pagamento del canone di locazione, la cui misura viene stabilita, per gli immobili ad uso abitativo, dalla c.d. legge sull’equo canone, nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o, nel termine previsto, abbia omesso il pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

Tale criterio trovi applicazione, tuttavia, per le sole locazioni ad uso abitativo, mentre non è valido per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come quelle commerciali. Per queste, infatti, rimane operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza, di cui all’art. 1455 c.c., secondo il quale “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

Trattandosi di una definizione varia e non quantitativamente declinata, come nel caso delle locazioni abitative, dovrà essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento da parte del conduttore. La giurisprudenza ormai consolidata indica, comunque, che lo stesso principio già visto per le locazioni abitative, di cui alla L. n. 392/1978, può essere un parametro orientativo anche per le locazioni non abitative.

V.C) Il contributo unificato nei procedimento per convalida di sfratto

Il locatore che si rivolga al giudice per richiedere l’esecuzione di uno sfratto per morosità è tenuto al versamento del contributo unificato, che si calcola in base al valore della lite, ovvero all’importo totale di cui ai canoni di locazione scaduti e non pagati.

Essendo quello per convalida di sfratto un procedimento speciale di cui al libro IV del codice di procedura civile, il contributo unificato è ridotto del 50% rispetto a quello dovuto per i procedimenti civili ordinari, per il calcolo del quale si rimanda alle norme in materia (in particolare, D.P.R. n. 115/2002).

V.D) Udienza di comparizione

All’udienza possono verificarsi due ipotesi:

1) Mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato (art. 663 c.p.c.)

Se l’intimato non compare o, pur comparendo, non si oppone, il Giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone, con ordinanza in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva. Contestualmente, fissa, nel provvedimento di rilascio, anche la data di esecuzione dello stesso[17].

In caso di mancata comparizione dell’intimato, il Giudice è comunque tenuto a verificare preliminarmente la regolarità della notifica dell’intimazione e il rispetto di quanto previsto nell’art. 660 c.p.c.: in caso di irregolarità o se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non abbia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, il giudice deve ordinare la rinnovazione della notifica dell’atto introduttivo.

L’ordinanza di convalida, quale provvedimento di chiusura del giudizio in esame, deve anche contenere, qualora non si accompagni ad un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni (vd. infra), la condanna dell’intimato al pagamento delle spese del procedimento sostenute dal locatore[18], tranne che nel caso di convalida della licenza per finita locazione, in cui le spese si compensano[19].

L’ordinanza di convalida dello sfratto non opposta ex art. 668 c.p.c.[20] costituisce giudicato fra le parti in merito alla pregressa esistenza del contratto di locazione ed alle qualità di conduttore e locatore delle parti stesse.

Nello sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio, fatta dal locatore o dal suo procuratore e verbalizzata, del persistere della morosità dell’intimato[21]. In questo caso, il giudice può imporre all’intimato il versamento di una cauzione ex art. 663, comma III, c.p.c.

Ancora, nello stesso atto di intimazione di sfratto per morosità il locatore può chiedere l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere sino al rilascio: in tal caso, il giudice emette decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo in calce ad una copia dell’atto di intimazione, che contiene anche la liquidazione delle spese del procedimento[22].

Se il convenuto si limita a contestare la somma pretesa dall’intimante, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa, concedendo all’uopo al convenuto un termine non superiore 20 giorni: se questi non ottempera al pagamento entro 20 giorni, lo sfratto viene convalidato e, nel caso previsto dall’art. 658 c.p.c., pronunziato decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni; diversamente, il giudizio, previo mutamento del rito, continuerà nelle forme del rito locatizio per accertare l’ulteriore domanda di risoluzione[23].

Quando il contratto di locazione ha ad oggetto immobili ad uso abitativo, se il convenuto non contesta la morosità e chiede un tempo per “purgare” la mora, il giudice può concedere il c.d. termine di grazia[24], ovvero un termine perentorio entro cui pagare i canoni maturati, gli interessi legali e le spese giudiziali dell’intimazione di sfratto liquidate dal giudice. Questa sorta di “sanatoria” mediante la concessione del c.d. termine di grazia può avvenire non più di tre volte nel corso del quadriennio, salvo il caso particolare in cui le condizioni economiche del conduttore siano particolarmente peggiorate dalla conclusione del contratto. Se, a scadenza del termine di grazia, il convenuto ha adempiuto il procedimento si estingue; in caso contrario, il giudice dovrà convalidare lo sfratto.

2) Opposizione dell’intimato (art. 665 c.p.c.)

Se l’intimato compare, può fare opposizione all’intimazione e, con ciò, il giudizio si trasforma in un procedimento di cognizione, che si svolge nelle forme del rito locatizio ex art. 447 bis e ss. c.p.c., ma solo qualora le eccezioni dell’opponente siano fondate su prova scritta o sussistano gravi motivi.

Nel caso in cui venga spiegata un’opposizione non fondata su prova scritta né su gravi motivi, il giudice pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio[25], immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto.

In alcuni casi è ammessa, altresì, l’opposizione dopo la convalida o tardiva. Ai sensi dell’art. 668 c.p.c., invero, se la convalida è avvenuta in assenza dell’intimato, questi può fare opposizione se prova di non aver avuto tempestiva conoscenza della causa per irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore o di non essere comparso per caso fortuito o forza maggiore.

L’opposizione si propone avanti al Tribunale nelle forme previste per l’opposizione a decreto ingiuntivo e non sospende il procedimento esecutivo, che può essere, però, sospeso dal giudice con ordinanza non impugnabile laddove sussistano gravi motivi. Essa non è, in ogni caso, ammessa decorsi 10 giorni dall’esecuzione, che coincide con la notifica del preavviso di rilascio[26].

VI. FASE ESECUTIVA

Se, alla data fissata per l’esecuzione, l’inquilino non ha restituito l’appartamento al locatore, questi si vedrà costretto a notificare un atto di precetto per rilascio, con cui intimerà al conduttore, appunto, di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l’immobile a suo tempo locato, con avvertimento che, in difetto del rilascio, si procederà, con aggravio di spese a suo esclusivo carico, all’esecuzione forzata.

Trascorso invano il termine suddetto, il procuratore del locatore si reca richiederà all’ufficiale giudiziario la notifica di un ulteriore atto (il cosiddetto “preavviso di sfratto”), in cui viene indicato il giorno e l’ora in cui l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’appartamento locato per chiederne la restituzione all’inquilino: in sostanza, l’ufficiale giudiziario effettua un primo accesso, nel giorno e nell’ora da lui scelti (e lo fa tenendo presente il suo carico di lavoro ed eventualmente la situazione concreta prospettatagli dall’avvocato), senza l’ausilio della forza pubblica (che al primo accesso, almeno di norma, non viene mai concessa), per cercare di re-immettere l’immobile nella disponibilità del locatore.

Se nel giorno fissato per il primo accesso il conduttore o non si fa trovare o, comunque, non apre all’ufficiale giudiziario o, pur aprendogli, gli riferisce di non poter lasciare l’immobile non avendo reperito altro alloggio o per la presenza di minori o altro, l’Ufficiale Giudiziario fissa un successivo accesso. A tale successivo accesso (o ad altri ulteriori, nel caso che al secondo accesso non venga concessa la forza pubblica o insorgano particolari difficoltà), l’Ufficiale Giudiziario, accompagnato dall’avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro (al fine di poter entrare se non ci verrà aperto e di cambiare al serratura una volta entrati nell’appartamento) e da altre figure professionali che dovessero rendersi necessarie per lo sfratto specifico (quali, ad esempio, un medico legale), provvede ad immettere nel possesso dell’immobile il locatore, descrivendo e documentando in apposito verbale tutte le attività svolte.

VII. ULTIMA FASE: GESTIONE DEI MOBILI LASCIATI NELL’APPARTAMENTO

Che succede se, nel corso dell’esecuzione materiale dello sfratto, nell’immobile vengono reperiti beni che non appartengono al locatario?

Si parla, in questo caso, di “mobili estranei all’esecuzione”. Accade sovente, invero, che l’inquilino, dismettendo l’immobile, impossibilitato ad un trasloco contestuale, lasci nell’appartamento beni di varia natura, dagli arredi agli effetti personali ai documenti di lavoro.

L’art. 609 c.p.c., come riformato dalla L. n. 162/2014, traccia un iter snello e agile che prevede che, quando nell’immobile si trovano beni che non devono essere consegnati al proprietario e che appartengono alla parte tenuta al rilascio o a terzi, l’ufficiale giudiziario procedente, in loro presenza, intimi direttamente alla parte tenuta al rilascio, ovvero alla diversa persona a cui i beni appartengono, di asportarli, contestualmente assegnando loro un termine per provvedere.

Diversamente, se il soggetto tenuto a provvedere ad asporto non è presente in sede di rilascio, l’intimazione all’asporto entro il termine assegnato deve essere compiuta mediante un atto ad hoc, compilato e notificato a spese del locatore.

Spesso, però, l’intimazione all’asporto non viene ottemperata: in questo caso, l’Ufficiale Giudiziario, su richiesta e spese del proprietario, determina il presumibile valore di realizzo dei beni, indicando altresì le prevedibili spese di custodia e di asporto. Ebbene, solo quando può ritenersi che il valore di realizzo dei beni sia superiore alle spese di custodia e di asporto, ipotesi che nella prassi si rivela sempre più marginale, l’ufficiale giudiziario, a spese della parte istante, nomina un custode e lo incarica di trasportare i beni in altro luogo. Se, al contrario, non appare evidente l’utilità del tentativo di vendita, i beni sono da considerarsi abbandonati e l’Ufficiale Giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione[27].

VIII. LA FASE DI MERITO E IL RITO LOCATIZIO

Come accennato, l’opposizione dell’intimato alla convalida conclude la fase sommaria e dà inizio, salvo che il giudice non emetta ordinanza di convalida di licenza o sfratto, al giudizio ordinario, a cui si applicano le previsioni di cui all’art. 447 bis c.p.c.

Invero, una volta pronunciati i provvedimenti previsti dagli artt. 665 (eccezioni dell’intimato non fondate su prova scritta) e 666 cp.c. (contestazione dell’ammontare della somma pretesa da parte del conduttore), il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale locatizio, previa ordinanza di mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., con cui il giudice fissa l’udienza di discussione di cui all’art. 420 c.p.c., assegnando alla parti termine per il deposito di memorie integrative.

Si ricordi che nei procedimenti locatizi, la domanda è improcedibile senza l’esperimento di un tentativo preventivo di mediazione ai sensi del D.Lgs. 28/2010[28]. I commi I bis e II dell’art. 4 del medesimo testo non si applicano, infatti, ai procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’art. 667 c.p.c.

Trasformatosi, il procedimento si svolge secondo le norme del rito locatizio ordinario e si conclude con sentenza, che assorbe ipso iure l’ordinanza provvisoria di rilascio eventualmente emessa.

VIII. DISCIPLINA NORMATIVA DELLE LOCAZIONI E DEL RILASCIO DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITAZIONE

Il Legislatore ha, negli anni, emanato una serie organica di leggi che hanno dotato il settore delle locazioni abitative di un sistema semplice e completo e che consentono di comprendere anche la disciplina processuale inerente l’esecuzione degli sfratti.

Il primo testo di riferimento è la c.d. legge sull’equo canone (L. n. 392/1978), che ha limitato l’iniziativa e l’autonomia negoziale privata, realizzando un sistema ispirato alla tutela del contraente più debole, individuato nella persona del conduttore. Essa prevede, invero, una durata almeno quadriennale delle locazioni ad uso abitativo ed un sistema dettagliato per la determinazione del canone massimo percepibile dal locatore. All’art. 55[29], inoltre, la stessa norma consente al conduttore cui sia intimato lo sfratto per morosità la facoltà di sanare quest’ultima per più di una volta, nonché dà facoltà al giudice, ove il pagamento non avvenga in udienza per comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, di assegnare al conduttore un termine non superiore a giorni novanta per sanare la morosità (concessione del c.d. termine di grazia).

La L. n. 353/1990 ha riformato il processo civile, intervenendo anche in materia locatizia con la previsione che tutte le controversie concernenti la materia delle locazioni, del comodato e dell’affitto siano disciplinate dal rito del lavoro ai sensi dell’art. 447 bis e ss. c.p.c.; con il D.L. n. 333/1992 è poi stato introdotto il principio di libera determinazione del canone anche per le unità immobiliari ad uso abitativo, con la conseguenza che, relativamente agli immobili privi del requisito di novità, si possono stipulare sia contratti di locazione ad equo canone che c.d. patti in deroga alla legge sull’equo canone, ferma la durata legale del rapporto (quattro anni + quattro, salvo disdetta).

Ancora, la L. 431/1998 prefigura anch’essa un doppio canale, prevedendo da un lato la possibilità di determinare liberamente il corrispettivo della locazione, la cui durata minima deve essere però di otto anni (quattro anni + quattro, salvo disdetta alla prima scadenza nei casi consentiti); dall’altro, quella di fare propri contratti tipo definiti localmente sulla scorta di un accordo quadro a livello nazionale tra associazioni della proprietà ed associazioni di inquilini, con tre conseguenti incentivi: sul piano delle imposte erariali, di quelle di registro e in ordine alla durata più breve del contratto (tre anni + due).  Successivamente, la L. n. 311/2004 ha previsto che i contratti di locazione di unità immobiliari e di loro porzioni sono nulli se non sono i registrati, con applicazione, non avendo efficacia retroattiva, ai contratti stipulati a partite dal 1° gennaio 2005. Ne deriva, in caso di mancata registrazione[30] oppure qualora il locatore non produca il contratto nella forma scritta prevista dalla L. n. 431/1998, la configurazione di una mera occupazione sine titulo, con la conseguenza che l’inquilino sarebbe tenuto a restituire la detenzione dell’immobile e legittimato, al contempo, a chiedere la restituzione degli importi versati a titolo di canone.

***

X. MODELLI E FAC – SIMILI

Di seguito un modello di formale messa in mora del condomino moroso e, a seguire, di atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida.

……., lì…….

A mezzo raccomandata a/r

Gent.ma Sig.ra

                                                                                                          ……………

Formulo la presente in nome e per conto del sig. …………………… C.F. ………., nato a ………. il ………. e residente in ………. Via ………. n…, nella sua qualità di proprietario e locatore dell’unità immobiliare sita in sita in ……, Via …… n…, da Ella condotta in locazione, per suo espresso mandato, al fine di significarLe quanto segue.

Riferisce il Cliente che Ella non ha provveduto al pagamento dei canoni di locazione inerenti i mesi di ……………………  per € ……….., né al pagamento delle spese condominiali ………….. per € …………, così per complessivi € …………….

Tanto premesso, La invito formalmente, a ogni effetto di legge, ad effettuare il pagamento della somma complessiva di € ………. S.E.&O., di cui € ………. per canoni di locazione ed € ……… per oneri condominiali non pagati, nonché € ……… per spese legali del presente intervento (I.V.A. ed accessori di legge inclusi), fatta salva la quantificazione degli interessi legali maturati e maturandi dalla scadenza dei pagamenti fino al saldo effettivo.

Vorrà, pertanto, provvedere al pagamento dell’importo sopra indicato presso lo studio dello scrivente entro e non oltre sette giorni dal ricevimento della presente, con avvertimento che, in difetto, sarò costretto a tutelare le ragioni della mia Cliente nelle competenti sedi giudiziarie, con aggravio di spese a Suo esclusivo carico e senza ulteriori comunicazioni.

Distinti saluti.

Avv. ……..

***

TRIBUNALE DI ………. [Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata]

INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITA’ E CONTESTUALE

CITAZIONE PER LA CONVALIDA

Il sig. …………., C.F. ………., nato a ………. il ………. e residente in ………. Via ………. n… [dati del locatore], assistito e rappresentato, giusta delega in calce al presente atto, dall’Avv. …………. del Foro di ……… (C.F. ………………….. – PEC: ……….. – fax ……..) ed elettivamente domiciliato presso la sua persona e il suo studio in …….., Via …… n. ..,

PREMESSO CHE

– l’odierno istante è proprietaria dell’unità immobiliare ad uso abitativo sita in ……, Via …… n…, di cui al foglio … mappale … sub. … cat. … rendita € …., composta da ………;

– il citato immobile è stato concesso in locazione ad uso abitativo, con contratto ……… (doc. 1), alla sig.ra ……….., C.F. ………., nata a ………. il ………. e residente in ………. Via ………. n… [dati del conduttore];

– tale contratto prevede la durata di …… anni, con decorrenza dal ……. al ……;

– il canone è stato pattuito in € ……… annui, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di € ……..;

– la sig.ra ……………. ha omesso di corrispondere le seguenti mensilità:

– …………………

– ………………..

– ……………….., così per un totale di € ………………

– pertanto, la sig.ra ………. è, ad oggi, debitrice della complessiva somma di € 3.160,00 a titolo di canoni di locazione, oltre interessi maturati dal dì di ogni scadenza al saldo, canoni a scadere sino al giorno di effettiva liberazione dell’immobile, oneri accessori, spese di procedura e successive occorrende;

– vani sono risultati i reiterati tentativi di ottenere, per via breve, la corresponsione del dovuto, mediante solleciti pagamento effettuati non solo dal locatore, ma anche dalla scrivente difesa (doc. 2).

Tutto ciò premesso e considerato, il sig. ……………, come sopra rappresentato, difeso e domiciliato,

INTIMA

alla sig.ra ……….., C.F. ………., nata a ………. il ………. e residente in ………. Via ………. n…, sfratto per morosità relativamente all’unità immobiliare locata ad uso abitativo sita in ……, Via …… n…, di cui al foglio … mappale … sub. … cat. … rendita € …., come sopra meglio identificata, diffidando la stessa a rilasciare immediatamente l’immobile libero da persone e cose di sua proprietà e, di conseguenza, a riconsegnare immediatamente le chiavi del compendio medesimo.

Nel contempo

CITA

la sig.ra sig.ra ……….., C.F. ………., nata a ………. il ………. e residente in ………. Via ………. n…, a comparire innanzi al suintestato Tribunale, Sezione e Giudice designando, all’udienza del …………………. [conteggiare almeno 20 giorni intercorrenti fra la notifica dell’intimazione e la data di comparizione], con invito a costituirsi nelle forme di cui all’art. 660, comma V, c.p.c. e con espresso avvertimento che, se non compare o comparendo non si oppone, il Giudice convaliderà lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c., al fine di veder accogliere le seguenti

CONCLUSIONI

Contrariis rejectis, Voglia l’Ill.mo Tribunale adito:

In via preliminare:

– dichiarare ammissibile e procedibile la domanda.

In accoglimento della medesima:

– convalidare l’intimato sfratto per morosità;

– ordinare alla sig.ra sig.ra ……….., C.F. ………., nata a ………. il ………. e residente in ………. Via ………. n…, il rilascio immediato dell’unità immobiliare sita in ……, Via …… n…, di cui al foglio … mappale … sub. … cat. … rendita € …., fissando la data di esecuzione dello sfratto entro breve termine.

In caso di opposizione:

– emettere ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c., sempre con fissazione a breve della data di rilascio.

Nel merito e definitivamente, previa emissione dei provvedimenti di cui all’art. 667 c.p.c.:

– dichiarare risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione stipulato inter partes, rigettando all’uopo l’eventuale opposizione, sempre con condanna al rilascio dell’immobile locato.

In ogni caso, con vittoria di spese e onorari di lite, oltre accessori come per legge.

***

Ai fini del versamento del contributo unificato, si dichiara che il valore del presente procedimento è pari ad € ……….

***

Si producono:

doc. 1) copia contratto di locazione abitativa ………….;

doc. 2) copia formale messa in mora ………..

Con ossequio.

…………….., lì ………..

Avv. …………

RELATA DI NOTIFICA:

A richiesta del sig. ……………. come sopra identificato, rappresentato, difeso e domiciliato, io sottoscritto Assistente Unep addetto al Tribunale di …………, Ufficio Unico, ho notificato copia del suesteso atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida mediante consegna di copia conforme all’originale fatta A MANI di:

– signora ……….., residente in …….., Via …….. n. ..

[1] Art.  80 l. fall., come riformato dal D.Lgs. n. 5/2006 e D.Lgs. n. 169/2007.

[2] Nel caso di coniuge/conduttore in comunione legale dei beni: si esclude che l’altro coniuge sia co-conduttore non rientrando nella comunione legale tra coniugi, ai sensi dell’art. 177 c.c., i diritti di obbligazione.

[3] E’ un’ipotesi eccezionale di condanna in futuro.

[4] Cass. Civ. nn. 22369/2002 e 247/2000.

[5] Letteralmente: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. […]”.

[6] Cass. Civ. SS.UU n. 5091/90

[7] Cass. Civ. SS.UU n. 27044/2008

[8] Artt. 72, 89 e 92 l.fall., nel testo riformulato dalla novella di cui al D.Lgs. n. 5/2006 e D.Lgs. n. 169/2007; cfr. Trib. Roma, sez.VI, ord. 12.09.2017.

[9] Art. 660 c.p.c.: “Le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degli articoli 137 e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto. Il locatore deve dichiarare nell’atto la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti l’opposizione prevista nell’articolo 668 e qualsiasi altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria. La citazione per la convalida, redatta a norma dell’articolo 125, in luogo dell’invito e dell’avvertimento al convenuto previsti nell’articolo 163, terzo comma, numero 7), deve contenere, con l’invito a comparire nell’udienza indicata, l’avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’articolo 663 (4). Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell’intimante, con decreto motivato, scritto in calce all’originale e alle copie dell’intimazione, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione. Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza. Ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell’intimato. Se l’intimazione non è stata notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione”.

[10] Al fine di assicurare che l’intimato possa prendere conoscenza della data e dell’ora di udienza e del nominativo del giudice designato, è opportuna la iscrizione della causa a ruolo qualche giorno prima dell’udienza indicata nella citazione (il numero esatto dei giorni varia da Tribunale a Tribunale, ma, di norma, sono da 2 a 5 prima dell’udienza).

[11] L’intimato può comparire in udienza senza costituirsi formalmente in giudizio e quindi senza l’assistenza di un difensore. In quest’ultimo caso, il giudice procederà all’identificazione del convenuto tramite esibizione e trascrizione a verbale degli estremi di un valido documento di riconoscimento. L’intimato non comparso personalmente può essere “rappresentato” da un difensore munito di mero mandato scritto professionale o da persona (nuncius), da identificarsi in udienza, munita del potere di rappresentarlo in virtù di delega anche non notarile scritta; in mancanza di tale documentazione, potrà disporsi un breve rinvio per la sua produzione o per la comparizione dell’intimato ove comprovato l’impedimento.

[12] Cass. Civ. n. 3171/1997.

[13] E’ ammissibile solo per le persone fisiche (o per le ditte individuali) la notificazione dell’intimazione fatta ai sensi dell’art. 140 c.p.c., , purché sia fatto l’ulteriore avviso di cui all’art. 660, ultimo comma, c.p.c. Il giudice dovrà quindi verificare, in udienza, non soltanto, la presenza dell’avviso di ricevimento attestante l’avvenuta notifica ex art. 140 c.p.c., bensì anche la spedizione dell’avviso ex art. 660 c.p.c. Nel caso di ritiro del plico da parte di persona delegata non è necessario spedire l’avviso di cui all’art. 660 c.p.c.

[14] La notificazione ai sensi dell’art. 143 c.p.c. non è idonea a instaurare il procedimento di convalida. Pertanto, ove la citazione sia stata così notificata e l’intimato non sia comparso, il giudice non convalida (né pronuncia ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.). Occorrerà, a pena di nullità, notificare all’intimato contumace l’ordinanza di mutamento del rito e il verbale di udienza ponendo l’incombente a carico della parte attrice (C. Cost. n. 15/2000).

[15] Art. 662 c.p.c.: norma speciale che deroga alla disciplina generale dell’art. 181 c.p.c. Pertanto, qualora all’udienza fissata per la convalida non compaiano né il locatore, né il conduttore, il giudice deve necessariamente dichiarare

[16] Presupposto della tutela è l’esistenza di un valido contratto di locazione, che dovrà essere: – scritto per le locazioni ad uso abitativo stipulate dal 30.12.1998 (entrata in vigore della L. n. 431/1998) e per le locazioni ultranovennali; – registrato per tutti i tipi di locazioni stipulate dal 10.01.2005 (data di entrata in vigore della L. n. 311/2004, non applicabile retroattivamente, come da Cass. Civ. n. 5612/2017). La registrazione anche tardivamente intervenuta ha efficacia sanante retroattiva (cfr. Cass. Civ. SS.UU n. 23601/2017; Cass. Civ. n. 10498/2017).

[17] Art. 56, L. 392/1978

[18] Cass Civ. n. 2675/1999.

[19] Cass. Civ. n. 3969/2007.

[20] Opposizione tardiva dell’intimato assente all’udienza di convalida.

[21] Cass. Civ. n. 1290/1993: tale attestazione non richiede formule sacramentali, ben potendosi desumere dalle dichiarazioni o dal contegno del locatore o del procuratore.

[22] Art. 664 c.p.c.: “Nel caso previsto nell’articolo 658, il giudice adito pronuncia separato decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione. Il decreto è steso in calce ad una copia dell’atto di intimazione presentata dall’istante, da conservarsi in cancelleria. Il decreto è immediatamente esecutivo, ma contro di esso può essere proposta opposizione a norma del capo precedente. L’opposizione non toglie efficacia all’avvenuta risoluzione del contratto”.

[23] Art. 666 c.p.c.: “Se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all’uopo al convenuto un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera all’ordine di pagamento, il giudice convalida l’intimazione di sfratto e, nel caso previsto nell’articolo 658, pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni”.

[24] Art. 55, L. n. 392/1978.

[25] Essa non è modificabile o revocabile dal giudice che l’ha pronunciata, ha natura di provvedimento di condanna poiché dispone il rilascio dell’immobile ed ha carattere costitutivo poiché risolve un rapporto locatizio. Contro di essa non è ammessa alcuna impugnazione; inoltre, non è suscettibile di passare in giudicato, avendo carattere provvisorio e non essendo idonea a pregiudicare la decisione di merito con cui viene definito il giudizio di opposizione.

[26] Art. 608 c.p.c.: “L’esecuzione inizia con la notifica dell’avviso con il quale l’ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà. Nel giorno e nell’ora stabiliti, l’ufficiale giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell’esecuzione e, facendo uso, quando occorre, dei poteri a lui consentiti dall’articolo 513, immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell’immobile, del quale le consegna le chiavi, ingiungendo agli eventuali detentori di riconoscere il nuovo possessore”.

[27] Va segnatala la maggior tutela prevista dal Legislatore per i documenti relativi allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionali, essendo comunque stabilito, per questi, un obbligo di custodia di almeno due anni.

[28] Art. 4, comma I, D.Lgs. n. 28/2010: “Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione […]. L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. L’improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza […]”.

[29] Art. 55, L. n. 392/1978: “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà”.

[30] La nullità per mancata registrazione è sanabile con effetto ex nunc dalla data di avvenuta registrazione, rendendosi cioè da quel momento valido il contratto ed esigibili i canoni di locazione maturati successivamente alla regolarizzazione fiscale.