Il regime di invalidità delle delibere condominiali

Il condominio è un tipo di comunione speciale avente ad oggetto edifici composti da più unità immobiliari abitative di proprietà esclusiva. Convergono nello stesso istituto, dunque, sia diritti e beni di proprietà esclusiva, di cui il proprietario ha appunto il diritto di godere “in modo pieno ed esclusivo”, sia diritti, beni comuni e parti dell’edificio strutturalmente connesse alle singole unità abitative, che spettano in comunione pro indivisio a tutti i comproprietari. L’ utilizzo di tali spazi comuni è regolato dalle norme del regolamento di condominio, quale atto di autonomia collettiva.

Per un’efficace gestione di questo istituto complesso, formato da una serie di interessi autonomi ed una serie di interessi comuni, il legislatore determina un’unica unità operante autonomamente come espressione della titolarità collettiva: l’assemblea. Attraverso le delibere assembleari, ossia atti collegiali, infatti, si esprimono le manifestazioni collettive di volontà dei singoli condomini riguardo a questioni relative alla conservazione e al godimento del bene comune. Al fine di evitare che il rapporto condominiale resti vincolato ad ogni interesse di stampo individuale il legislatore prevede, nella fase deliberativa, in applicazione del principio maggioritario, vari sistemi di maggioranze diversi tra loro in base all’oggetto della delibera.

Per soddisfare l’esigenza di certezza e di uguaglianza nel rapporto tra i condomini che si trovano a condividere il godimento del bene comune, la volontà della maggioranza che viene a formarsi secondo i criteri previsti per legge, precisamente nel titolo VII del Codice civile, avrà efficacia vincolante nei confronti di tutti i condomini, anche quelli assenti, dissenzienti o astenutisi.

Tuttavia, qualora le delibere assembleari dovessero risultare contrarie alla legge o al regolamento condominiale, il Codice civile all’articolo 1137, alla luce dello stesso principio di uguaglianza, riconosce un regime di tutela in capo ai condomini assenti, dissenzienti o astenutisi. Questi ultimi sono, infatti, legittimati a chiedere dinnanzi l’autorità giudiziaria l’annullamento di tali delibere nel termine di decadenza di trenta giorni che decorre dalla data di deliberazione per i dissenzienti e astenuti e dalla data di comunicazione della stessa per gli assenti.

Da un eventuale accoglimento dell’azione di annullamento deriva l’inefficacia ultra partes della delibera impugnata, l’invalidità varrà, quindi, nei confronti di tutti i condomini anche di coloro che non sono coinvolti nel giudizio di impugnazione.

Stando alle regole generali del diritto civile, nello specifico in tema di contratti, l’annullamento di regola, è proponibile sia in via d’azione autonoma, sia in via di eccezione.

Molto dibattuta è dunque l’ammissibilità anche in tema di condominio, di un’eccezione di annullamento delle delibere assembleari. L’accoglimento di una tale eccezione avrebbe come effetto l’inefficacia inter partes della delibera, essa varrebbe quindi, esclusivamente nei confronti di colui che l’ha eccepita. Pertanto, ammettere una tale ipotesi, stando anche ai recenti orientamenti delle Sezioni Unite, significherebbe generare una situazione di maggiore incertezza e disuguaglianza nel rapporto tra i condomini, laddove, invece, in vista del particolare regime a cui questo tipo di comunione è sottoposto, tali valori dovrebbero sempre essere garantiti e tutelati.

A sostegno della suddetta tesi, si aggiunge l’analisi del dato letterale dell’articolo 1137, dalla quale risulta che il legislatore sembra aver voluto individuare espressamente un modello rigido di tutela applicabile, prestando silenzio, al contrario, in merito alla possibilità di proporre un tale tipo di eccezione.

Soffermandosi esclusivamente sull’argomento letterale, così come appena esposto, verrebbe altrettanto naturale escludere la possibilità di riconoscere la nullità come regime di invalidità delle delibere condominiali. È chiaro, infatti, che la norma si riferisca esclusivamente alla facoltà di particolari soggetti di proporre un’azione di annullamento, non rilevabile d’ufficio e soggetta al termine di decadenza.

Ad avvalorare una tale esclusione è la previsione normativa in tema di contratti sulla nullità, nella quale tale regime di invalidità viene delineato con caratteristiche antitetiche rispetto a quelle appena descritte, come la possibilità di essere rilevata anche d’ufficio in casi previsti dalla legge o di essere proposta in via d’azione o d’eccezione, senza alcun termine di decadenza.

Ciò nonostante, la Suprema Corte di Cassazione, alla luce di recenti orientamenti, si dimostra sempre più incline a riconoscere la possibilità di esperire l’azione di nullità di fronte a vizi strutturali-sostanziali che inficiano l’atto collegiale.

Tuttavia, la previsione normativa più volte richiamata, pare qualificare il regime dell’annullabilità come categoria generale, ritenendo applicabile la stessa tutela ogni qual volta la delibera sia contraria alla legge o al regolamento condominiale, ritagliando alla nullità eventualmente uno spazio solo residuale.

La Suprema Corte più volte ha avuto l’occasione di pronunciarsi a riguardo e ha avuto modo di specificare che devono considerarsi annullabili quegli atti che  ledono interessi sì connessi alle previsioni legali o derivanti dal regolamento, ma strumentali e relativi ad una errata formazione dell’atto stesso, come ad esempio delibere affette da irregolarità di convocazione o di formazione di maggioranza, di contro, la tutela di nullità sarà esperibile  nei casi in cui la delibera oggetto di impugnativa sia carente di elementi essenziali, abbia un oggetto impossibile o illecito, contrario all’ordine pubblico norme imperative e buon costume, deroghi ai criteri legali di attribuzione di potere dell’assemblea o vada a ledere interessi sostanziali, individuali dei singoli condomini.

È dunque lapalissiano l’intento della giurisprudenza di distinguere i due tipi di invalidità in base all’interesse leso dall’atto collegiale oggetto di impugnativa.

La Corte, nel riconoscere la nullità, superando finanche l’opposizione data dall’argomento letterale dell’articolo 1137, muove dall’assunto che nell’ordinamento giuridico esistono categorie del diritto endogene e connaturate che preesistono e prescindono dall’attività e dall’intervento di codificazione del legislatore e la nullità è una di queste. Quindi, anche se le disposizioni in questione non prevedono espressamente la possibilità di proporre azione di nullità, i vizi causa di tale invalidità sono così gravi da inficiare l’atto, in questo caso la delibera condominiale, nella sua sostanza, nella sua essenza e pertanto risulta necessario e congenito al sistema permettere l’espulsione dello stesso dall’ordinamento giuridico.

FRATINI M. Manuale di diritto civile, Edizione 2020-2021, Accademia del diritto, Roma, 2020