Immissioni e responsabilità del locatore

In genere si è soliti distinguere tra diritti di credito e diritti reali.

I diritti reali, in particolare sono quei diritti che attribuiscono a un soggetto un potere assoluto e immediato su una cosa materiale determinata, essi possono essere divisi in due diverse tipologie: ius in re propria e iura in re aliena.

Sicuramente il diritto reale più importante annoverabile tra lo ius in re propria è rappresentato dalla proprietà, la quale attribuisce al suo titolare il potere di godimento su un bene e il potere di disposizione; tuttavia tali poteri attribuiti al proprietario sono suscettibili di limitazioni.

Infatti, con la disciplina dei rapporti di vicinato si sanciscono dei limiti alla proprietà fondiaria al fine di tutelare gli interessi reciproci dei privati. Tra tali limiti vi sono le immissioni la cui disciplina è sancita nell’ art.844 del codice civile.

Per definizione si può stabilire che un’immissione si realizza quando un soggetto proprietario di un bene collocato vicino ad altri edifici potrebbe subire danni sul proprio bene derivanti da comportamenti di altri individui proprietari di un bene situato accanto al proprio.

Per potersi avere un’immissione devono sussistere due presupposti: l’immediatezza, ciò vuol dire che le immissioni devono provenire dall’ esterno ma debbono essere esercitate sul fondo altrui; la continuità, ciò vuol dire che le immissioni possono svilupparsi nel tempo anche se ad intervalli irregolari.

Le immissioni ai sensi dell’art.844 c.c. possono essere classificate in:

– immissioni materiali che si hanno quando il proprietario di un bene può opporsi a qualsiasi attività che terzi soggetti vogliano esercitare sul proprio fondo;

– immissioni immateriali che si hanno quando il proprietario di un fondo non può opporsi ad eventuali attività di terzi esercitate  sul fondo del vicino anche se tali attività potrebbero comportare l’emissione di fumi, rumori, calore ecc.

In riferimento alle immissioni immateriali per capire quando il proprietario possa agire avverso l’immissione è necessario distinguere se la stessa immissione resta al di sotto o al di sopra di quella che la Cassazione ha definito come normale soglia di tollerabilità.

Infatti, se un immissione è al di sotto della normale tollerabilità si parla di immissioni lecite; sicché il proprietario del fondo offeso deve sopportarle e non ha diritto di farle cessare né di ottenere un risarcimento del danno.  Tuttavia è sempre il giudice che in concreto, valutando gli interessi coinvolti delle parti, stabilisce se l’immissione è tollerabile o meno. La soglia di tollerabilità si calcola tenendo conto di alcuni parametri quali ad esempio, la collocazione del  fondo che la subisce, la destinazione del luogo, del sistema di vita, delle abitudini di chi vi opera e delle attività svolte normalmente in zona, non rilevano invece ne le condizioni soggettive di chi utilizza il fondo ne l’attività su di  esso svolta.

Se un immissione è al di sopra della normale tollerabilità allora essa è illecita. Tuttavia, è opportuno distinguere tra:

– immissioni al di sopra della normale soglia di tollerabilità non giustificate da esigenze di produzione: in tal caso chi le subisce ha diritto che per il futuro ne venga proibita la prosecuzione e ha diritto a chiedere il risarcimento per il danno sofferto;

– immissioni al di sopra della normale soglia di tollerabilità giustificate da esigenze di produzione: in tal caso chi le subisce non può farle cessare ma può solo ottenere un indennizzo per il danno sofferto, infatti, sebbene l’ordinamento tende a bilanciare l’interesse privatistico teso allo svolgimento degli atti di normale vita quotidiana, con gli interessi sociali che derivano dallo sviluppo di produzione, le immissioni rumorose persistenti dovute ad attività produttiva devono essere considerate illecite nel momento in cui ledano la normale realizzazione del vivere quotidiano nonché il diritto alla salute dei vicini (Cass. N. 5564/2010).

Proprio in riferimento alle immissioni intollerabili e più precisamente al rapporto tra proprietà e locazione tenendo conto che il contratto di locazione è quel contratto tipico in virtù del quale un soggetto locatore concede in locazione ad altro soggetto conduttore un bene mobile o immobile dietro versamento da parte di quest’ultimo di un corrispettivo in denaro si precisa che la responsabilità aquiliana ex.art.2043 c.c. del proprietario dell’immobile condotto in locazione sussiste solo se lo stesso locatore abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, ciò vuol dire che il locatore non è tenuto a risarcire i danni subiti da terzi qualora le immissioni provengano  dall’immobile adibito a locazione e siano imputabili solo alla condotta del conduttore.