Impugnabilità delle delibere condominiali, la mediazione è obbligatoria

In tema di impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale rileva l’art. 1137 Cod. Civ. il quale prevede la possibilità di esperire da parte dei condomini l’azione di annullamento delle deliberazioni contrarie alle disposizioni legislative e a quelle del regolamento condominiale entro il termine perentorio di trenta giorni decorrenti per i dissenzienti o astenuti dalla data del verbale dell’assemblea condominiale mentre per gli assenti dalla data di comunicazione della delibera assembleare.

L’art. 1137 Cod. Civ., tuttavia, si applica solamente alle delibere affette dal vizio sanabile dell’annullabilità e non anche alle delibere affette dal più grave vizio della nullità. La linea di demarcazione tra le delibere annullabili e quelle nulle è stata fissata dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza del 7 marzo del 2005 n. 4806. Siffatta pronuncia, infatti, qualifica come nulle le delibere assunte dall’assemblea condominiale del tutto prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto esorbitante dalla competenza dell’assemblea e quelle incidenti su diritti soggettivi individuali relativi a cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Diversamente, sono annullabili le restanti delibere che presentano vizi in ordine alla regolare costituzione dell’assemblea, che sono assunte con maggioranze inferiori rispetto a quelle previste dalla legge o dalle norme contenute nel regolamento condominiale e quelle che violano il procedimento di convocazione dell’assemblea.

La distinzione tra le due patologie si manifesta in relazione alla disciplina legale dei termini per esperire il rimedio previsto dall’ordinamento in quanto nell’ipotesi di nullità la relativa azione è imprescrittibile, nel caso invece di annullabilità l’azione stessa può essere esercitata, a norma dell’art. 1137 Cod. Civ., entro il termine (perentorio) di trenta giorni decorrente, per i presenti, dalla data di redazione del verbale di assemblea.

Le delibere annullabili, dunque, se non impugnate entro il suindicato termine si intendono sanate e l’invalidità delle stesse non può più essere contestata dal condomino.

Per quanto attiene al profilo dell’impugnazione della delibera assunta dall’assemblea condominiale che si asserisce essere invalida, l’art. 1137 Cod. Civ. non ne disciplina la forma; tale vulnus legislativo ha suscitato un dibattito giurisprudenziale.

Secondo un primo orientamento giurisprudenziale l’impugnazione della delibera assembleare può essere esperita indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, con la precisazione però che nel caso di citazione il termine di cui all’art. 1137 cod. civ. decorre dalla notifica dell’atto introduttivo del giudizio e non dal successivo deposito in cancelleria (ex Multis Cass. 11 aprile 2006 n. 8440; Cass. 30 luglio 2004 n. 14560). Al contrario, un secondo orientamento sostiene che l’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale debba essere effettuata mediante atto di citazione ex art. 163 c.p.c., seppure l’adozione della forma del ricorso non escluda comunque l’idoneità al raggiungimento dello scopo di instaurare un rapporto processuale (Cass. Sez. Un. 14 aprile 2011 n. 8491).

In tema di impugnazione occorre tuttavia precisare che il giudizio di merito è solo eventuale perché la materia condominiale rientra nell’alveo di applicazione della mediazione civile e commerciale obbligatoria, la quale assurge a condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 del D.Lgs. 28/2010). Il condomino che intende impugnare la delibera condominiale, pertanto, dovrà dapprima depositare entro trenta giorni dalla data di redazione del verbale l’istanza di mediazione presso un organismo di mediazione (situato nella città ove si trova il tribunale competente per la causa di merito) avente le caratteristiche richieste dall’art. 16 del D.Lgs. 28/2010 e iscritto in un apposito registro, disciplinato con D.M. 18 ottobre 2010, n. 180 succ. mod., depositato presso il Ministero della Giustizia e, successivamente, nel caso in cui la mediazione non abbia un esito favorevole, procedere ad instaurare il giudizio di merito. L’eventuale improcedibilità, inoltre, deve essere eccepita dal convenuto a pena di decadenza oppure rilevata d’ufficio non oltre la prima udienza.

Per quanto riguarda, invece, l’effetto prodotto dal deposito della domanda di mediazione l’orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che l’istanza di mediazione interrompe il termine di trenta giorni per instaurare il giudizio di merito; termine dunque che riprende a decorrere nuovamente dal momento del deposito del verbale “negativo” di mediazione presso la cancelleria dell’organismo di mediazione (Cfr. Tribunale di Milano 2 dicembre 2016 n. 13360 e Corte di Appello di Palermo 27 giugno n. 1245).

In ogni caso le delibere assembleari, seppure affette da vizi, sono immediatamente esecutive; pertanto, il condomino che intende paralizzare l’efficacia della delibera dovrà presentare al giudice, unitamente all’impugnativa, istanza di sospensione dell’efficacia della stessa.

Avv. Margherita De Gennaro