Inadempimento del contratto preliminare: il promittente alienante è tenuto a restituire il doppio della caparra versata dal promissario acquirente?

Il presente contributo si propone di analizzare cosa accade nel caso in cui si verifichi la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per  impossibilità sopravvenuta dell’esecuzione della prestazione.

Quando si parla di contratto preliminare è opportuno fare delle precisazioni; infatti, la dottrina e la giurisprudenza sono solite utilizzare l’espressione obbligo a contrarre al fine di indicare il fenomeno in virtù del quale le parti in presenza di un vincolo assunto in base a un precedente atto di autonomia sono obbligate a concludere un contratto.

Un esempio di obbligo a contrarre è rappresentato per l’appunto, dal contratto preliminare ossia da quel contratto in virtù del quale le parti danno vita con una trattativa a una fattispecie di formazione progressiva (preliminare) sulla cui base deve essere stipulato necessariamente un ulteriore contratto (cd definitivo). Nel contratto preliminare le parti già fissano gli elementi fondamentali del contratto definitivo, ma le parti, d’accordo possono decidere di discostarsi dal contenuto del preliminare quando stipulano il definitivo se è mutato l’assetto di interessi da tutelare.

Il contratto preliminare ai sensi dell’art.1351 c.c. deve avere la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Per quanto riguarda la trascrizione,  del contratto l’art.2645 bis c.c. prevede che sono trascrivibili solo quei preliminari che hanno ad oggetto diritti reali su beni immobili se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La ratio della norma è quella di tutelare il promissario acquirente per evitare che il promittente alienante che dispone del bene oggetto del preliminare lo alieni a terzi soggetti. In tal caso, quindi, per tutelarsi il promissario acquirente deve trascrivere il preliminare, e dopo un anno dalla trascrizione del preliminare, per evitare che vengano meno i suoi effetti deve trascrivere il contratto definitivo, quindi la trascrizione del definitivo è prenotata con la trascrizione del preliminare e  i suoi effetti retroagiscono dalla trascrizione del preliminare stesso.

Soffermandosi sulla questione dell’inadempimento del contratto preliminare si precisa che se si ha inadempimento del contratto preliminare la parte adempiente può chiedere: risoluzione del contratto, risarcimento del danno o l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. In riferimento a quest’ultima l’art.2932 c.c. ritiene che la sentenza emessa dal giudice abbia natura costitutiva ossia produce gli effetti del contratto non concluso consentendo alla parte adempiente di ottenere la stessa situazione che gli sarebbe derivata dal contratto definitivo. La sentenza, quindi, è la fonte del rapporto contrattuale sicchè verso tale rapporto se vi sono sopravvenienze che lo colpiscono   sono esperibili i seguenti rimedi: risoluzione per inadempimento, o per eccesiva onerosità sopravvenuta o per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Il rimedio di cui all’art.2932 non è sempre esperibile, infatti, non lo si può applicare se il titolo contrattuale lo esclude, se è impossibile, se non è stata fatto adempimento od offerta dell’adempimento da parte del soggetto che intende avvalersi di tale rimedio.

Nel parlare dell’inadempimento di un contratto preliminare è opportuno analizzare la sentenza nr. 23209/2023 in quanto, con essa la Cassazione ha pronunciato un importante principio di diritto  in materia di risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

In particolare la vicenda portata all’ attenzione della Corte ha avuto ad oggetto l’inadempimento del promittente venditore, il quale non consegnava scaduti i termini pattuiti al promissario acquirente l’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita per il quale era stata versata dal promissario acquirente la caparra confirmatoria. L’acquirente chiedeva, dunque, per la mancata attuazione della prestazione oggetto del contratto preliminare la restituzione del doppio della caparra versata in quanto veniva anche a conoscenza del fatto che per tale immobile non era mai stata rilasciata alcuna concessione edilizia; mentre il venditore chiedeva lo scioglimento del contratto per l’illegittima interruzione delle trattive da parte del promissario acquirente. Il tribunale di primo grado e l’Appello accoglievano la richiesta avallata dal promissario acquirente e condannavano il venditore alla restituzione del doppio della caparra. I venditori però adivano la Corte di Cassazione la quale ha affermato che in caso di inadempimento di un contratto preliminare la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta da luogo ai soli obblighi restitutori ma non consente di condannare il debitore al pagamento del doppio della caparra in quanto la stessa è correlata al diritto di recesso.