Indennità di avviamento e restituzione dell’immobile concesso in locazione

La Corte di Cassazione specifica gli obblighi di gravanti sulle parti

Nota a Cass. Civ., III Sez., Sent. n. 890/2016

La cessazione del contratto di locazione commerciale rappresenta il culmine del rapporto locatizio, soprattutto se osservato dal punto di vista del conduttore/imprenditore.

All’apice di tale rapporto si trova l’indennità di avviamento, ossia quell’istituto previsto dal legislatore con la L. 392/1978 e volto, da un lato, a tutelare l’attività imprenditoriale e, dall’altro lato, ad arginare possibili atteggiamenti speculativi da parte del locatore.

In un’ottica di valorizzazione dell’istituto, l’indennità di avviamento è state più volte definita come “la capacità dell’impresa di produrre utili” e costituisce un “paracadute” capace di attutire le conseguenze sul piano economico che derivano dalla cessazione del rapporto contrattuale. Per tale motivo all’indennità de quo sono state riconosciute numerose finalità: dal ristoro del pregiudizio che l’imprenditore subisce in conseguenza della perdita della clientela che stabilmente gravita intorno all’immobile, alla compensazione dei costi che l’imprenditore medesimo dovrà sostenere per trasferire altrove la propria attività (con la conseguenza che un nuovo avviamento dovrà essere generato e stimolato).

Intorno all’obbligo di corresponsione dell’indennità di avviamento ed al mancato rilascio dell’immobile locato, si sono succedute nel tempo diverse correnti giurisprudenziali, in contrasto tra loro. Bisogna attendere il 2000 e la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 1177 del 15/11/2000) per vedere risolto il contrasto giurisprudenziale.

Le SS.UU. hanno avuto modo di precisare che l’obbligazione relativa alla corresponsione dell’indennità  deriva dal contratto di locazione e vede nell’estinzione dello stesso il suo momento genetico e costitutivo.

Così, nel medesimo momento, in capo al conduttore si generano due conseguenze: (i) matura il diritto a ricevere l’indennità; (ii) sorge l’obbligo di restituire l’immobile locato. La Corte di Cassazione, infatti, individua una “precisa interdipendenza sostanziale” tra l’obbligazione del locatore di pagare l’indennità e del conduttore di restituire l’immobile locato.

Postulato di tale affermazione è che il locatore che intende adempiere la propria obbligazione e così ottenere dal conduttore l’adempimento dell’obbligazione a suo carico deve offrire il pagamento dell’indennità di avviamento; specularmente il conduttore che intende ottenere la corresponsione della tanto ambita indennità di avviamento deve, da parte sua, offrire al locatore la riconsegna dell’immobile locato.

La sentenza in commento si inserisce nel solco tracciato dalle SS.UU. riprendenone alcuni passaggi; in particolare l’affermazione secondo cui le obbligazioni del locatore di pagare l’avviamento e quella del conduttore di restituire l’immobile sono interdipendenti, con la conseguenza che i reciproci rifiuti sono opponibili ai sensi dell’art. 1460 c.c.

La Sentenza ha ulteriormente specificato che la posizione creditoria del conduttore “non può trovare un adeguato e pieno soddisfacimento nell’esercizio dell’eccezione di cui all’articolo 1460 c.c.”. Questa, infatti, legittima soltanto il rifiuto di adempiere alla propria prestazione.
La rilevanza del nesso di interdipendenza tra le prestazioni, invece, unitamente alla loro necessaria strumentalità, fanno sì che tra debitore e creditore si instauri una cooperazione tale da permettere al conduttore di offrire la riconsegna dell’immobile a condizione che gli sia pagata l’indennità di avviamento.

In conclusione, la parte che non intenda limitarsi al legittimo rifiuto ex art. 1460 c.c., ma voglia invece adempiere e pretendere l’adempimento di controparte, sarà tenuta a offrire la propria prestazione, ovvero il pagamento dell’indennità o la restituzione dell’immobile, ed il conduttore potrà offrire la restituzione condizionandola al pagamento dell’indennità di avviamento.