Interversio possessionis: da mero detentore a legittimo proprietario

L’usucapione rappresenta uno dei modi di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale di godimento che si realizza per effetto del possesso pacifico, non clandestino, non violento, continuo ed ininterrotto per un periodo di tempo prescritto dalla legge.

Il fondamento di tale istituto risiede nell’esigenza di eliminare le situazioni di incertezza sorte in merito all’appartenenza dei beni.

Vediamo insieme, nello specifico, quali sono le condizioni affinchè un bene possa essere usucapito.

In che cosa consiste l’interversio possessionis ?

Tale espressione sta a significare un mutamento del titolo o della qualifica del possesso.

L’art. 1164 c.c.statuisce che chi ha il possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario.Tale norma va letta in relazione con l’art. 1141 secondo comma c.c. il quale prevede l’impossibilità di acquistare il possesso, per il mero detentore di un bene finchè il titolo non venga ad essere mutato per causa proveniente da un terzo o in virtù di opposizione da lui fatta contro il possessore.

Orbene, l’intento del legislatore è quello di tutelare il potere di fatto esercitato da un soggetto sulla res, a nulla rilevando se ad esso corrisponde anche una situazione di diritto.

A tal punto, infatti, è bene ricordare che ai sensi dell’art. 1140 c.c. il possesso è definito come il potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale.

La detenzione, pertanto non basta ai fini dell’usucapione, poiché il detentore ha il potere della cosa ma lo esercita in nome altrui; detiene la res nella propria disponibilità, ma non la considera come propria.

Manca quel quid pluris che caratterizza, al contrario, il possesso ovvero l’intenzione di comportarsi come proprietario del bene ad esempio, provvedendo anche alla manutenzione ordinaria e straordinaria del bene.

Affinchè la detenzione si trasformi in possesso è necessario che si manifestino atti estrinseci dai quali possa desumersi, in modo inequivocabile, la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, con correlata sostituzione al precedente animus detenendi dell’animus rem sibi habendi.

A sostegno di quanto ut supra esposto, giova ricordare recente giurisprudenza ( vds Cass. Civ. Sez II 17 marzo 2016 n. 5333) che si è espressa, sul punto, precisando che tale manifestazione deve essere rivolta specificatamente contro il possessore , in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento.

Com’ è noto l’elemento soggettivo del possesso è l’animus possidendi, che identifica la volontà e l’intenzione di tenere ed usare la cosa come propria.

Pertanto, chi intende agire per l’accertamento dell’intervenuta usucapione deve dare prova sia del corpus possessionis che dell’animus possidendi.

Ciò posto, occorre analizzare il tempo utile ai fini dell’usucapione.

Il periodo di tempo richiesto dalla legge per la declaratoria dell’ intervenuta usucapione è di venti anni  per i beni immobili e universalità di beni mobili.

Tale termine è richiesto anche per l’usucapione di beni mobili se il possessore è in mala fede.

Tuttavia, la legge prevede anche ipotesi di usucapione abbreviata per i beni immobili acquistati in buona fede ed in forza di un titolo idoneo alla trasformazione della proprietà, sempre che questa sia stata trascritta.

Per i beni mobili il termine necessario ad usucapire è di dieci anni, decorrenti dall’ acquisto del possesso.

Per i beni mobili registrati il termine, invece, è di tre anni, occorrendo tuttavia il requisito della buona fede e del titolo astrattamente idoneo ad acquistare la proprietà.

Come si agisce in giudizio al fine di chiedere l’accertamento dell’intervenuta usucapione ?

Per formalizzare il titolo che si pretende essere intervenuto, occorre che il possessore esperisca un’azione giudiziale a mezzo della quale chiede l’accertamento e la dichiarazione dell’intervenuta usucapione al giudice di merito, posto il verificarsi delle condizioni necessarie e richieste ai fini della sua sussistenza.

Una volta ottenuta la sentenza, dovrà essere trascritta nei pubblici registri ai sensi dell’art. 2651 c.c. La detta trascrizione avrà, dunque, natura di pubblicità notizia; non rilevando ai fini dell’opponibilità a terzi.

Non va, in questa sede, tralasciato che prima di agire per le vie giudiziali deve esperirsi il tentativo obbligatorio della mediazione; essendo condizione di procedibilità come stabilito dall’art. 5 del d.lgs 28/2010 ai sensi del quale la domanda avanzata, nel caso de quo,  è da ritenersi relativa alle controversie in materia di diritti reali e pertanto soggetta al tentativo obbligatorio di mediazione.