Invalidità delle delibere condominiali nulle per “difetto totale di attribuzione”

Con la sentenza n. 9839/2021 le Sezioni Unite affermano che in tema di condominio negli edifici, “sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’“ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ.”..

“In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, cod. civ.”

La sentenza in esame si pone al termine di un lungo dibattito circa l’effettiva portata delle categorie civilistiche della nullità e dell’annullabilità in materia condominiale. L’orientamento tradizionale infatti, argomentando in base alla natura di “atto collegiale” delle singole delibere condominiali, riconosceva portata esclusiva all’art. 1137 c.c. e alla disciplina della mera annullabilità di questi atti nel rispetto dei rigidi termini decadenziali indicati dalla norma, coerentemente ispirati al principio di conservazione per cui “utile per inutile non vitiatur”. In tutti gli atti collegiali infatti le singole manifestazioni sono imputate ad un unico organo, ragion per cui la dichiarazione d’invalidità è subordinata alla condizione che il vizio attinente alla singola posizione espressa in assemblea sia stato determinante per il raggiungimento delle maggioranze richieste per l’approvazione. La nullità era dunque confinata ai soli casi in cui veniva testualmente prevista.

Questo assunto viene definitivamente smentito dalle Sezioni Unite che rilevano in primo luogo che i vizi di carattere strutturale o funzionale da impossibilità o illiceità nell’oggetto o nel contenuto per contrarietà a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume devono essere attratte al regime della nullità ex artt. 1418 e ss. c.c. Si configura infatti una sorta di incompetenza assoluta analogamente a quanto stabilito dall’art. 21-septies L. 241/90 che sanziona con la nullità proprio il difetto totale di attribuzione quando una certa materia è sottratta dalla sfera di attribuzioni di un potere pubblicistico. Tutte le altre ipotesi patologiche non rientranti nel vizio di nullità rimangono attratte al regime dell’annullabilità secondo le regole generali.

Se dunque il vizio di validità della delibera è dovuto ad una violazione della regola dell’unanimità richiesta ai fini della modifica delle tabelle millesimali, regola prevista ex art. 69 disp. attuative al Codice Civile, si configura un vizio di nullità da difetto assoluto di attribuzione azionabile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile in ogni momento dal giudice con azione non soggetta a termini di decadenza e di prescrizione. La regola dell’unanimità si ispira infatti al necessario mantenimento di un proporzionato equilibrio tra il valore delle unità immobiliari e quello dell’intero edificio attraverso le tabelle millesimali. Queste ultime hanno valenza di mero atto ricognitivo di criteri legali di carattere imperativo e inderogabile proprio perché tendenti a salvaguardare questa proporzionalità. Modificando perciò i criteri stabiliti dalla legge attraverso le tabelle, i singoli condomini dispongono di una materia sottratta dalla legge ai poteri dell’assemblea, ragion per cui la situazione non può non integrare una fattispecie nulla per contrarietà a norme imperative.

Se invece la singola delibera risulta viziata da errore nell’applicazione dei criteri non si configura una nullità ma una mera annullabilità da errore tecnico soggetta in toto al regime dell’art. 1137 c.c.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità che l’annullabilità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione. In caso di delibera annullabile è però necessario che il vizio sia dedotto in via di azione e non di eccezione.