La circolazione dell’immobile acquistato per usucapione non accertata giudizialmente

Sommario: 1. L’acquisto per usucapione – 2. L’accertamento dell’usucapione e gli effetti della trascrizione – 3. La circolazione del bene acquistato per usucapione non accertata giudizialmente

1. L’acquisto per usucapione

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) a titolo originario, che si realizza attraverso il possesso continuato del bene per il tempo stabilito dalla legge. Si tratta di un istituto il cui fondamento è ravvisato in dottrina nell’esigenza di certezza delle situazioni giuridiche.

Gli elementi essenziali dell’usucapione sono individuati nel possesso, nel decorso del tempo e nell’inerzia del titolare del diritto. Non si richiede la buona fede né il titolo astrattamente idoneo all’acquisto, i quali sono elementi propri di ipotesi peculiari (cd. usucapione abbreviata).

Ai fini dell’usucapione il possesso deve avere specifici requisiti: deve essere pacifico, pubblico, continuato e non interrotto. Con riferimento agli immobili, l’art. 1158 c.c. stabilisce che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

2. L’accertamento dell’usucapione e gli effetti della trascrizione

Gli effetti dell’usucapione si producono automaticamente ex lege, al ricorrere dei presupposti di cui si è trattato sopra. Resta fermo che l’usucapiente potrebbe avere interesse a far risultare il suo acquisto in via giudiziale ovvero potrebbero sorgere contestazioni circa la titolarità del suo diritto.

In ogni caso, si tratta di un giudizio di accertamento, il quale sfocia in una sentenza di natura meramente dichiarativa. La sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione, pertanto, non ha natura costitutiva del diritto stresso e la trascrizione di detta sentenza non ricade nella disciplina dell’art 2644 c.c. bensì in quella dell’art. 2651 c.c. per cui la trascrizione ha funzione di mera pubblicità notizia, priva di efficacia dichiarativa.

Il riferimento normativo va quindi individuato nell’art. 2651 c.c. che disciplina la trascrizione di sentenze di accertamento relative a fatti estintivi o acquisitivi di diritti reali. Si tratta di una trascrizione meramente eventuale, la quale potrebbe anche venire a mancare laddove non dovesse sorgere alcuna contestazione circa l’acquisto per usucapione. Ne consegue che l’usucapione opera di diritto con effetto erga omnes a prescindere dal regime pubblicitario.

3. La circolazione del bene acquistato per usucapione non accertata giudizialmente

Sulla base delle osservazioni svolte, può comprendersi l’ammissibilità di un atto dispositivo dell’immobile da parte dell’usucapiente, anche se posto in essere prima dell’accertamento giudiziale del suo acquisto.

Ciò è stato ribadito più volte dalla Cassazione, che in merito ha stabilito: “non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, ancorché l’acquisto della proprietà non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario”. Resta fermo che il compratore dovrà essere adeguatamente informato dei rischi che una simile provenienza può comportare, anche al fine di pattuire con il venditore adeguate garanzie.

A riguardo, più recentemente la Cassazione ha affermato che il notaio rogante non è tenuto ad uno specifico controllo della legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione e può limitarsi a prenderne atto che la volontà delle parti è espressamente diretta all’effetto traslativo, nonostante lo stesso sia insicuro. Tuttavia, poiché il notaio ha un obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, egli dovrà accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l’acquisto, per aver fondato l’alienante la sua proprietà sulla maturata usucapione non accertata giudizialmente.

Fonti

CAMPANILE, F. CRIVELLARI e L. GENGHINI, I diritti reali, edizione 2011

TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, edizione 2007

Cassazione sentenza n. 2717 del 1982

CENDON, Commentario al codice civile, edizione 2008

Cassazione sentenza n. 2785 del 2007

Cassazione sentenza n. 32147 del 2018