La delega nella disciplina del condominio

INTRODUZIONE

Nel 2014 la riforma in materia di condominio ha toccato anche quella che è la disciplina della delega, un aspetto non affatto marginale per gli operatori della materia. Infatti, spesso accade che molti condomini deleghino le proprie funzioni assembleari ad altri condomini od addirittura a terzi, questo perché oggettivamente, la presenza e l’attività nelle assemblee di condomino spesso richiede un dispendio di tempo e di energie che non tutti sono disposti a concedere.

La materia della delega è disciplinata nell’articolo 21 della legge 21/2012[1], che è andato a sostituire il vecchio articolo 67 delle dsp. att. E disp. trans. del Cod. Civ.

L’articolo in questione è suddiviso in 5 commi che esplicano in maniera chiara e semplice modalità e limiti della disciplina della delega.

Come disposto dal comma 1 l’art. 67 disp. att. Cod. Civ. ora art. 21 l. 220/2012, la delega deve essere espressamente scritta, così da poter essere verificata nella sua efficacia da parte dell’amministratore e messa agli atti del verbale di condominio viene specificato espressamente come non sia contemplata la possibilità di delega orale da parte dei proprietari delle unità immobiliari[2]

LA FORMA, I LIMITI DELLA DELEGA ED I RAPPORTI GIURIDICI FRA DELEGANTE E DELEGATO

Nulla dispone la norma in merito alla forma della delega, che viene inteso come atto in forma libera, e per il quale sono applicabili gli stessi requisiti riferibili al mandato[3] di cui agli art. 1703 e 1704 cc (prima della riforma del condominio sancito da Cass.30/01/2013, n. 2218) secondo l’art. 67 disp. Att. Cod. civ. comma 4

È consentito delegare chiunque, a patto che questo non sia in una situazione di conflitto d’interessi con il condominio, o che ne sia l’amministratore, come disposto dal comma 5 art. 67, comma 1, disp. att. cod. civ. poi art. 21 l.220/2012. Il vizio di delega in assemblea condominiale può essere fatto valere solo dal condomino delegante o falsamente rappresentato. In tema di condominio, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto[4]

IL DISCONOSCIMENTO DELLA DELEGA, LA DELEGA IN BIANCO E LA DELEGA UNIVERSALE

In caso di delega firmata in bianco, la delega ha pieno valore in sede d’assemblea Se il delegante vuole disconoscere il contenuto del foglio sottoscritto (per poi chiedere l’annullamento del verbale di assemblea), nel processo sarà a suo esclusivo carico dimostrare che l’accordo col delegato aveva contenuto diverso da quello della delega sottoscritta. “Il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all’assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega”[5]. In materia condominiale, inoltre, non è ammessa la delega universale, cioè, quella con cui il delegante si fa rappresentare in seno all’assemblea condominiale per sempre o per un certo periodo di tempo dalla stessa persona. La delega deve essere riferita ad un’assemblea per volta ed in modo specifico. Inoltre, deve essere consegnata al presidente della assemblea e conservata nei documenti condominiali. Ecco perché non si prendono in considerazione neppure le deleghe non esibite. Il delegato è impossibilitato a delegare a sua volta una terza persona che presenzi e deliberi in sua vece durante l’assemblea.

I RAPPORTI FRA DELEGANTE E DELEGATO

Quanto al rapporto che si viene a costituire tra soggetto delegante e soggetto delegato lo stesso ha valenza del tutto interna e non coinvolge il condominio con la conseguenza che gli eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato possono essere fatti valere solo dal soggetto delegante e non dagli altri condomini; e comunque in tale ipotesi in nessun caso possono verificarsi ripercussioni negative nei confronti delle deliberazioni dell’assemblea. Se il delegante vuole disconoscere il contenuto del foglio sottoscritto (per poi chiedere l’annullamento del verbale di assemblea), nel processo sarà a suo esclusivo carico dimostrare che l’accordo col delegato aveva contenuto diverso da quello della delega sottoscritta[6]

LA PORZIONE INDIVISA DI UNITA’ IMMOBILIARE

In caso di porzione indivisa di unità immobiliari (ad esempio nel caso in cui ci fossero più coeredi per la stessa unità immobiliare), è possibile secondo il comma 2 del dell’articolo di riferimento, avere un solo rappresentate in seno all’assemblea come disposto dall’ art. 1106 del c.c.[7]

L’usufruttuario ed il nudo proprietario partecipano all’assemblea e deliberano in merito ai lavori di manutenzione ordinaria ex art.985 e 986 c.c., ed anche straordinaria nei casi previsti dall’art. 1006 c.c. Il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini totali in caso le unità abitative siano comunque più di 20 come disposto dall’ art. 67, comma 1, disp. att. cod. civ., così come modificato dall’art. 21 della l.n.220/2012.[8] In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, “l’amministratore, il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto ad inviare alcun avviso ai di lui eredi, fino a quando questi non gli manifestino la loro qualità (nella specie, la Suprema Corte ha confermato, correggendone la motivazione ex art. 384, comma 2, c.p.c., la sentenza di merito che aveva escluso la nullità dell’assemblea condominiale e delle relative delibere in base al rilievo che, avendo l’amministratore comunicato l’avviso di convocazione impersonalmente agli eredi del condomino defunto presso il domicilio di uno di loro, poteva presumersi, in considerazione della comunanza di interessi e dello stretto legame di parentela, che la comunicazione stessa fosse stata portata a conoscenza anche degli altri eredi”^[9].

In caso invece le unità siano inferiori a 20 e quindi non abbia corso di validità la norma che disciplina i limiti alla delega, in materia sull’aspetto della collegialità dell’assemblea[10] la giurisprudenza si è espressa affermando che non è possibile una delega massiva nei confronti di un solo soggetto così da limitare la discussione durante l’assemblea^[11] .

IL SUPERCONDOMINIO

Quando i condomini sono più di sessanta, Nei casi di cui ricorrano i requisiti di cui agli art. 1117 e 1117-bis cc, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136 cc, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

L’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.[12]

LA DELEGA DELL’AMMINISTRATORE

L’assemblea condominiale è validamente costituita e le deliberazioni assunte sono legittime anche nel caso in cui l’amministratore delega le proprie funzioni ad altro soggetto; qualora, infatti, l’amministratore nomini un sostituto nell’esecuzione della propria attività, senza esservi autorizzato dall’assemblea e senza che ciò sia dovuto per la natura dell’incarico, risponde dell’operato del sostituto ai sensi dell’art. 1717, comma 1, c.c. (nel caso di specie, l’amministratore aveva delegato le proprie funzioni al di lui padre).[13]

CONCLUSIONE

Da quanto posto in disamina fin’ ora abbiamo potuto notare come, una materia apparentemente così formale, tale da costituire magari per alcuni versi un mero adempimento preliminare all’assemblea, in realtà sia fonte di obbligazione e responsabilità fra le parti in un contesto plurimo come quello del condominio in una materia che negli anni si sta evolvendo e regolamentando in maniera sempre maggiore.

[1] 1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136,quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».

[2] Sul Tema Samantha Mendicino in Assemblea condominiale: deleghe – il Diritto per tutti 23.02.2019

[3] Tribunale Latina, 22/01/2019, n.168

“I rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole generali sul mandato. In materia di condominio, i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto”

[4] Cassazione civile sez. II, 25/01/2016, n.1234

Tribunale Roma sez. V, 06/12/2017, n.22908

[5] Cassazione civile sez. VI, 25/06/2018, n.16673

[6] Sul tema Lina Avigliano in il diritto di delega in assemblea -Diritto del 24 26.02.2014

[7] Sul tema Lina Avigliano in il diritto di delega in assemblea -Diritto24 del 21.01.2013

[8] Sul tema Intervento in assemblea del rappresentante del condomino – in Guida al diritto (http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/codici/codiceCivile/articolo/3774/art-67-intervento-in-assemblea-del-rapp)

[9] Cassazione civile sez. II, 22/03/2007, n.6926
Conferma App. Napoli 21 marzo 2003

[10] Sul tema sempre Lina Avigliano in il diritto di delega in assemblea -Diritto del 24 26.02.2014

[11] Tribunale Milano 11941/2013

[12] Tribunale Bari sez. III, 02/02/2017, n.615

[13] Tribunale Parma sez. I, 23/02/2017