La locazione: profili giuridici

La locazione è il rapporto giuridico sotteso al contratto di locazione.

Il contratto di locazione è un contratto con il quale una parte ( in gergo tecnicodefinita locatore o anche definito come proprietario o altro) si obbliga  a far godere  ad un altro soggetto (  in gergo tecnico si definisce locatario o conduttore, comunemente definito affittuario o inquilino)  una cosa, a fronte di un corrispettivo  monetario .

Si deve tuttavia tenere distinta la locazione,  anche definita locazione – conduzione  dal noleggio o nolo.

La locazione  infatti può avere ad oggetto sia beni mobili che beni immobili,Tuttavia nel caso di locazione di beni mobili si parla correntemente di noleggio o nolo.

Dalla locazione si deve inoltre tenere separato il contratto di affitto tramite il quale si offre in godimento un bene  a carattere produttivo come ad esempio un fondo agricolo o un’azienda commerciale.

Le obbligazioni principali del contratto di locazione   riguardano la concessione in uso del bene  ai fini del godimento proprio (del locatario o conduttore) ed  eventualmente della propria famiglia nonché l’obbligazione principale di pagamento che grava sul locatario ( l’inquilino), il quale dovrà  pagare periodicamente una somma di denaro (il corrispettivo per il godimento del bene) nei confronti del locatore,  proprietario del bene oggetto del contratto.

Il contratto di locazione risulta dunque essere un contratto a prestazioni corrispettive e fondato sul consenso delle parti.

Per questo motivo viene anche definito contratto di natura consensuale.

La forma del contratto di locazione è libera, nel senso che il nostro legislatore non richiede una tipologia contrattuale specifica ai fini della validità, con ciò ammettendo anche la possibilità di stipulazione di un accordo negoziale per fatti concludenti, cioè dando rilievo e quindi efficacia contrattuale, al comportamento delle parti.

Come detto, la locazione riguarda  anche beni mobili potendo riguardare anche gli autoveicoli nonché somme di denaro.

Possiamo distinguere i contratti di locazione a canone libero dai contratti di locazione a canone assistito.

Ulteriori tipologie contrattuali sono quelle che riguardano i contratti di locazione ad uso transitorio, nonché le particolari tipologie contrattuali  molto in voga negli ultimi decenni concernenti  i contratti di locazione a favore degli studenti  universitari.

Dalla locazione dobbiamo inoltre tenere distinto il contratto di comodato che invece si presume di natura gratuita.

Il nostro legislatore si occupa della materia delle locazioni nel codice civile dagli articoli 1571 a 1614 nonché in numerose leggi speciali tra  le quali meritano menzione la legge 431 del 1998 e la legge 392 del 1978   nonché sulla locazione ad uso commerciale.

Sono elementi tipici del contratto l’indicazione delle parti  contrattuali, quindi del locatore e del conduttore con i rispettivi dati anagrafici  ma anche l’indicazione del bene  che costituisce oggetto di godimento e quindi del contratto, con i rispettivi dati catastali.

Completano il quadro altri elementi inerenti l’importo del canone di locazione annuale, l’eventuale importo del deposito cauzionale,  la cosiddetta caparra, il termine di durata del contratto nonché  la regolamentazione in ordine alle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione ( includendo anche la  manutenzione) .

In base alle più recenti normative  si dovranno anche  espressamente menzionare  le circostanze in ordine all’attestazione di prestazione energetica ( cosiddetta APE)  altrimenti potendo incorrere entrambe le parti contrattuali al pagamento di una sanzione amministrativa e  consequenziali spese.

Il contratto dovrà infine contenere ogni altra clausola ritenuta congrua e opportuna dalle parti anche in ordine al termine di durata nonché delle modalità e delle tempistiche previste per far valere  la rispettiva volontà  di far cessare gli effetti del contratto stesso.