La mancata immediata consegna del certificato di abitabilità non inficia la vendita

Dopo due gradi di contenzioso in merito alla richiesta di condanna di risarcimento danni per la compravendita di un bene al posto di un altro (aliud pro alio), per avere acquistato un immobile senza la contemporanea consegna del relativo certificato di agibilità, la vicenda approdava avanti la Corte di Cassazione che definiva il giudizio con sentenza n. 17123 del 13 agosto 2020.

In primo grado la domanda era stata rigettata in quanto il diritto ritenuto infondato e comunque prescritto. In secondo grado, invece, era stato affermato che la vendita di immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilità integrava un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, poiché tale certificazione è un requisito essenziale del bene venduto e che, di conseguenza, avrebbero trovato applicazione non le norme relative alla garanzia per i vizi e la mancanza delle qualità promesse, ma la normativa in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento e/o di risarcimento del danno, in particolare quella per cui si applica il termine di prescrizione decennale.

Nel caso di specie, la data di decorrenza di detto termine andava individuata non nel giorno di stipulazione del rogito notarile, come erroneamente ritenuto in primo grado, bensì in quello in cui l’attrice era effettivamente venuta a conoscenza del vizio, ossia quando aveva tentato, dodici anni dopo, di alienare l’immobile a un terzo.

Sul tema è granitico il principio di legittimità secondo cui, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni (Corte di Cassazione Civile, sentenza n. 6548/2010). Così che, sempre secondo l’orientamento prevalente, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (ancora già citata sentenza n. 6548/2010 e, da ultimo, in riferimento alla locazione, Corte di Cassazione Civile, sentenza n. 16918/2019).

Nel caso in esame, in cui era risultato pacifico il successivo rilascio del certificato, era, quindi, da doversi escludere che il bene acquistato potesse essere considerato altro rispetto a quello convenuto tra le parti.

L’accoglimento di tale motivo di gravame ha conseguentemente fatto venir meno il possibile accoglimento dei restanti motivi in tema di falsa applicazione dell’art. 1495 Codice Civile per avere (a) erroneamente individuato nel momento di scoperta dell’assenza del certificato di agibilità, anziché in quello di consegna del bene, la data di decorrenza del termine decennale di prescrizione; (b) per violazione e falsa applicazione degli articoli 2935 e 2946 Codice Civile per avere erroneamente ritenuto che la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della soggettiva scoperta della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile; e, da ultimo (c), per violazione e falsa applicazione degli articoli 1477, 2935 e 2946 Codice Civile, per avere erroneamente ritenuto che la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della scoperta della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile, anziché dal giorno della stipulazione del rogito notarile di compravendita e della contestuale immissione del compratore nel possesso dell’immobile.

La Corte di Cassazione ha rinviato, quindi, il giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello di provenienza per l’emissione di nuova pronuncia, secondo il principio indicato.

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Avv. Eugenia Francesca Parisi

Avvocato at Studio Legale Personale

Avvocato Cassazionista Civilista esperto in diritto immobiliare, condominio e locazioni Via Abbondio Sangiorgio 2 - 20145 Milano Tel 0236725424 Mail eugeniafrancesca.parisi@gmail.com

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