La manutenzione nel condominio

In base all’art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. In via analogica, si può applicare la medesima disciplina anche alle autorimesse.

Inoltre, nel caso de qua, vero è che la terrazza in questione è di proprietà esclusiva, ma funge altresì da copertura dei box sottostanti di altra proprietà. Pertanto, non può ritenersi assimilabile alla fattispecie prevista dall’art. 1126 c.c., rubricato “Lastrici solari di uso esclusivo”.

A contrariis, anche la giurisprudenza di riferimento per quest’ultima fattispecie tratta di casi in cui il terrazzo è di proprietà esclusiva e serve da copertura dell’intero edificio (Cassazione civile, Sezioni Unite, 10/5/2016, n. 9449).

Nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 c.c. l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.

Sussistono, invece, le condizioni per un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c, il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, c. 2, c.c. (Cassazione civile n. 18194/2005; Cassazione civile n. 10858/2010; Cassazione civile n. 2243/2012).

Non è ascrivibile in capo al condominio la responsabilità ex art. 2051 c.c. in quanto inapplicabile la disciplina prevista dall’art. 1126 c.c.

In argomento di autorizzazione del condominio per la realizzazione del porticato, soccorre la sentenza n. 1409/2015 del Tar di Salerno (Campania). Il punto chiave della questione di che trattasi consiste nella rilevanza dell’autorizzazione condominiale ai fini della legittimità del provvedimento amministrativo (CILA) rilasciato dall’amministrazione comunale.

Nella sentenza sopracitata, il giudice amministrativo censura quella prassi amministrativa che subordina il rilascio di titoli edilizi abilitativi al consenso dei titolari di diritti reali confinanti ovvero di diritti reali di comunione – tra cui il condominio – e finanche di diritti personali di godimento; invero, i rapporti tra l’istante e i vicini, siano essi titolari di diritti reali individuali ovvero in comunione, hanno natura e rilevanza privatistica e non devono interessare l’amministrazione locale. Anche il Consiglio di Stato si è espresso in tal senso, osservando quanto segue: “Come questo Consiglio ha già avuto modo di rilevare, è facoltà del singolo condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell’edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l’autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere (Consiglio di Stato, sez. V, 9 novembre 1998 , n. 1583).

A fronte di tali pronunce, le deliberazioni assembleari e/o i regolamenti condominiali non possono interferire con il diritto di un condomino di ottenere un permesso di costruire rilasciato dall’autorità amministrativa, anche in virtù della clausola di salvaguardia di cui all’art. 11, c. 3 del D.P.R. 380/2001: “il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi”.

Qualora la costruzione del portico non dovesse rispettare il regolamento condominiale, il condomino risponderebbe della violazione in base a quanto stabilito da tale regolamento.

In tema di manutenzione del lastrico a copertura di autorimesse, posto che l’art. 1126, cod. civ. non richiede che tutta la collettività condominiale tragga utilità dall’esistenza del lastrico, l’eventuale applicazione analogica della ripartizione delle spese ivi prevista presuppone un binomio perfetto fra titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, circostanza da escludersi allorché l’area scoperta è attribuita all’uso esclusivo di alcuni condomini ma la zona sottostante è in parte occupata da box individuali ed in parte costituita da ambienti di passaggio, di natura comune, e nella disponibilità di tutti.

Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126, cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125, cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte del pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma II, cod. civ.

Cassazione civile, sez. VI, 10/5/2017, n. 11484: l’art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d’Appello di Milano), ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

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Mattia Galli

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