La ripartizione delle spese per le scale condominiali: la Cassazione rilegge l’articolo 1124 c.c. e la qualificazione del condominio parziale

Le dinamiche che attengono i condomini sono sempre molto articolare e complesse. Da loro derivano conflitti che fanno sì che i Tribunali siano carichi di controversie in materia che, spesso, si basano su leggerissime sfumature interpretative.

In tal senso, infatti, possiamo fare riferimento a quanto emerge in relazione al tema della ripartizione delle spese per la manutenzione delle scale e degli androni condominiali che troverebbe una sua compiuta e puntuale tipizzazione nell’ambito del disposto normativo di cui all’articolo 1124 c.c.. Il condizionale è d’obbligo poiché nonostante una lettera della norma che sembrerebbe essere piuttosto chiara, sul punto si sono sviluppate diverse correnti interpretative e poi giurisprudenziali.

La norma in parola ci dice, al primo comma, che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

La lettura della norma, come abbiamo detto, non sembra destare delle perplessità interpretative e sembra avere una sua coerenza logica nell’identificare come tenuti, proporzionalmente ed in base ai criteri indicati, al pagamento per la manutenzione ed il rifacimento delle scale e del relativo vano i proprietari degli immobili che se ne servono.

Sul punto, nel tempo, si è sviluppato un dibattito interpretativo che si è poi evoluto sino a giungere ad un significativo pronunciamento della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, III sezione, n. 9986/17 che, nonostante abbia subito a sua volta diverse critiche, ad oggi non è stato ancora ribaltato, ma non ha smesso di essere oggetto di attenzione da parte degli interpreti.

Alla base del pronunciamento in parola vi è l’impugnazione di una delibera condominiale afferente proprio la ripartizione delle spese relative al rifacimento dell’androne e delle scale condominiali.

Il condomino ricorrente, infatti, adiva il competente Tribunale di Salerno per vedere annullata la delibera condominiale nella quale venivano ripartite le spese cui abbiamo fatto riferimento innanzi e che aveva, appunto, sancito che le spese sarebbero state ripartite secondo la lettura letterale del primo comma dell’articolo 1224 c.c..

I motivi dell’impugnazione della delibera, relativamente, a questo aspetto, erano legati alla considerazione per la quale le scale e l’androne sono elementi, in ogni caso, serventi anche i locali commerciali dell’immobile che non abbiano ingresso o accesso dalle scale interne ma solo accessi ed ingressi fronte strada o comunque autonomi. Si tratta di un approccio che non rappresenta una novità nel panorama giuridico ma che rappresenta quello che è un orientamento dottrinale che già serpeggiava da tempo.

La teoria, che poi ha trovato conferma nel pronunciamento della stessa Cassazione, si basa sull’assunto che le scale sono uno strumento funzionale anche a chi non ne ha un costante e quotidiano accesso anche solo in relazione alla funzione delle stesse di poter accedere al tetto che, in ogni caso, esercita una funzione di copertura dell’intero stabile e quindi anche degli esercizi commerciali con accesso esterno.

La controversia giungeva in Cassazione dopo che il Tribunale di Salerno aveva accolto la contestazione del condomino ed aveva ritenuto che la ripartizione delle spese per il rifacimento delle scale sarebbe dovuta essere fatta in base alle tabelle millesimali generali e quindi includendo anche i citati locali commerciali. Successivamente la Corte di Appello di Salerno, adita dal condominio, rigettava il gravame confermando l’orientamento del Tribunale.

Già la Corte di appello, infatti, argomentava come l’androne e le scale dell’edificio condominiale dovessero considerarsi bene comune anche dei proprietari del locali commerciali aventi ingressi indipendenti, ovvero con accesso direttamente dalla strada, non andandosi ad integrare, nello specifico, la fattispecie del condominio parziale e quindi ciò che stabilisce l’articolo 1123 c.c.

Il Condominio, quindi, proponeva ricorso in Cassazione, ribadendo la correttezza della delibera condominiale in relazione alle metodologie di ripartizione delle spese cui stiamo facendo riferimento. La Cassazione ha ritenuto che le argomentazioni del Tribunale di Salerno prima e della Corte di Appello di Salerno poi fossero corrette.

Per dare ulteriore corpo al proprio orientamento, la Cassazione ha fatto riferimento ad alcuni suoi precedenti pronunciamenti. In primo luogo viene citata la sentenza n.761/79 che ci dice come, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., gli androni e le scale rappresentino elementi necessari per la qualificazione del fabbricato stesso pur se poi diviso in singole unità individuali ed in piani e porzioni di piani. La loro funzione è indispensabile per la conservazione delle strutture di copertura, come tetto e terrazzo, che sono elementi di vantaggio e funzionali anche per i condomini che non hanno accesso diretto alle scale medesime.

Ancora, riprendendo la sentenza n. 15444/07, la Cassazione osserva come anche i condomini che non hanno accesso diretto alle scale usufruiscono del tetto e della copertura dell’edificio, salvo che non vi sia una espressa pattuizione contraria.

Un aspetto importante della sentenza 9986/17 è quello legato a specificare la distinzione con il condominio parziale che è stato comunque oggetto di diverse specificazioni interpretative in altrettante sentenze della Cassazione.

In vero, ci dice la Cassazione, il condominio parziale rappresenta una creazione idonea a far si che non di determini la disgregazione del condominio originario e si creino nuovi distinti condomini (Cass. 251/2000). Ma nel caso di specie, per quanto le scale apparentemente abbiano la funzione di servire solo alcuni dei condomini, in ossequio a quanto avverrebbe con il condominio parziale, la loro funzione è legata all’interesse di tutti i condomini.

Il concetto espresso dalla Cassazione è che la distinzione delle fattispecie è legata all’uso potenziale del bene, ovvero dal fatto che l’uso delle scale ad un condomino che non vi abbia accesso diretto non è precluso, anzi è necessario ad esempio per installare sul tetto un’antenna, una canna fumaria e così via. Differentemente, nell’ambito del condominio parziale, i beni che rientrano in questa fattispecie hanno una funzione ed un uso assolutamente precluso agli altri condomini, come l’esempio di uno scarico fognario che serva solo alcuni appartamenti.

La Cassazione in modo esplicito, infatti, dice che il condominio parziale ha un rilievo che non è strutturale, per quanto possa apparire, ma un rilievo funzionale, proprio in ragione delle considerazioni che abbiamo avuto modo di svolgere.

Il pronunciamento in parola ha un merito significativo anche sotto il profilo pratico perché, in ragione di esso, sono stati adottati nuovi criteri che attengono la redazione delle tabelle millesimali proprio in relazione a quella che è la ripartizione nell’ambito della tabella scale (normalmente tabella b) che, ovviamente, non può tenere conto dei criteri espressi dalla norma, ovvero dall’articolo 1124 c.c. ma richiede una graduazione degli stessi in ragione dell’inclusione delle proprietà che non hanno accesso diretto alle scale e che quindi non sarebbero altrimenti ricomprese nel calcolo.

Si tende a ritenere, infatti, che nel calcolo debbano essere inclusi pur se in quota minore anche le altre unità immobiliari collocate al piano terra seguendo il solo criterio del valore dell’immobile ed escludendo quello relativo all’altezza dello stesso, onde andare ad esulare dal disposto dell’articolo 1124 c.c. in assenza di ulteriori e specifiche disposizioni di legge.