La valenza probatoria del verbale d’assemblea condominiale

Il verbale d’assemblea condominiale rappresenta un documento fondamentale per la gestione del condominio, poiché in esso vengono raccolte le decisioni prese dai condomini nel corso delle riunioni con le maggioranze richieste dalla legge.

La sua funzione non è però solo quella di contenere le delibere assembleari, e infatti il verbale d’assemblea condominiale ha anche un’importante rilevanza probatoria.

Natura e contenuto del verbale

Affinché il verbale possa svolgere la propria doppia funzione, ossia da un lato cristallizzare le decisioni dell’assemblea e dall’altro costituire prova delle delibere in esso contenute, è necessario che lo stesso contenga degli elementi c.d. essenziali, quali:

• Data, ora e luogo dell’assemblea;

• Elenco dei partecipanti e delle rispettive quote millesimali;

• Ordine del giorno;

• Discussione e deliberazioni adottate;

• Indicazione dei condomini consenzienti, astenuti o dissenzienti per ciascuna delibera;

• Firma del presidente e del segretario dell’assemblea.

L’assenza di uno di questi elementi mina la validità del verbale, il quale dunque potrebbe esporsi a impugnazioni da parte dei condomini interessati.

Proprio per questo motivo, una volta conclusa la discussione sui vari punti posti all’ordine del giorno, e messe per iscritto le decisioni dei condomini presenti, è sempre buona pratica rileggere il verbale e verificarne la correttezza sia da un punto di vista formale che sostanziale.

Attenzione, una volta redatto correttamente il verbale, le decisioni in esso contenute non sono soggette a termine di prescrizione, pertanto continueranno a produrre i loro effetti sine die.

Valenza probatoria

Come già anticipato, dal punto di vista giuridico il verbale d’assemblea condominiale ha una valenza probatoria significativa.

E in particolare:

• Prova della Verità Formale: Il verbale in quanto sottoscritto dal segretario e dal presidente fa fede, fino a querela di falso, per quanto riguarda la provenienza delle dichiarazioni in esso contenute. I fatti in esso trascritti si presume provengano dunque dai sottoscrittori, salvo prova contraria.

• Prova della Verità Sostanziale: Le delibere condominiali trascritte nel verbale sono opponibili ai condomini, purché il verbale sia stato regolarmente approvato e comunicato agli assenti.

Se il contenuto del verbale non riflette correttamente le decisioni effettivamente adottate, può essere impugnato. L’impugnazione può avvenire per annullabilità (nel caso di vizi di forma, mancata comunicazione ai condomini), o nullità (nel caso in cui la delibera contrasti con norme imperative o i diritti fondamentali dei condomini).

Valenza probatoria della copia del verbale in giudizio

Non di rado accade che nei giudizi in materia condominiale la parte interessata produca quale prova documentale il verbale d’assemblea.

In questo caso la sua efficacia probatoria dipende dalla conformità rispetto all’originale.

• Copia Conforme all’Originale: Se la copia è autenticata o certificata conforme da un pubblico ufficiale, essa ha lo stesso valore probatorio dell’originale, come prescritto dall’art. 2719 del codice civile;

• Copia Semplice: Se viene presentata una copia non autenticata, la controparte potrebbe contestarne la conformità all’originale. In tal caso, il giudice potrebbe richiedere l’esibizione dell’originale o di una copia conforme.

In sostanza chi intende far valere il verbale come prova, deve dimostrare che la copia prodotta è fedele all’originale.

Pertanto, per garantire la massima efficacia probatoria in giudizio, è necessario utilizzare una copia del verbale conforme all’originale.

Nel caso in cui il verbale d’assemblea venisse prodotto in copia semplice, la parte interessata potrebbe, infatti, sollevare contestazioni in giudizio e chiedere accertamenti documentali, o addirittura l’espunzione del documento dal giudizio.

Attenzione, non sarà sufficiente produrre in giudizio il verbale autenticato dall’Amministratore di condominio; la legge a riguardo è chiara: la copia ha la stessa valenza probatoria dell’originale esclusivamente nel caso in cui sia stata autenticata da notaio o da pubblico ufficiale.

In conclusione il verbale d’assemblea è un documento chiave nella gestione condominiale, con una forte valenza probatoria che lo rende essenziale in caso di contenziosi. Tuttavia, affinché possa svolgere pienamente la sua funzione, lo stesso deve essere redatto con precisione e nel rispetto della normativa vigente, garantendo così la trasparenza e la correttezza delle decisioni assunte dalla collettività condominiale. Ma soprattutto nel corso di un giudizio il verbale per essere utilizzato quale prova deve essere prodotto in copia autentica.

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avv. Giovanna Francesca Quattrocchi

L'Avv. Giovanna Francesca Quattrocchi iscritta presso il foro di Catania, si occupa di diritto civile con focus sul diritto condominiale. Conseguita l'abilitazione nel 2020 e dopo diverse proficue collaborazioni, l'Avv. Quattrocchi ha avviato il proprio studio professionale, in cui non solo si occupa di assistenza legale, ma anche di amministrazioni condominiali. E infatti dal 2014 l'Avv. Quattrocchi è iscritta Unai - Unione Nazionale Amministratori di Immobili, ed è abilitata alla gestione condominiale. Nel Corso del 2024 l'Avv. Quattrocchi ha altresì seguito con esito positivo il corso abilitante per la gestione delle crisi da sovraindebitamento e ha iniziato a collaborare con diverse riviste giuridiche on-line, pubblicando articoli sul diritto civile.

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