L’accessione e la costruzione su suolo comune

La Cassazione Civile, a Sezioni Unite, con sentenza n. 3873/2018, ha enunciato il principio di diritto in base al quale ” la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art.934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l’esercizio dello ” ius tollendi”. Ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sono sopportate per l’edificazione dell’opera”.

L’accessione, derivante dal diritto romano, disciplinata dall’ art. 934 e ss. del Codice Civile, rappresenta uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originale.  Nell’ordinamento italiano, è possibile distinguere due tipi di accessione ossia l’accessione verticale e l’accessione orizzontale.

Nell’accessione verticale, qualunque bene mobile che venga incorporato al bene immobile diviene di proprietà del proprietario del bene immobile; esempi di accessione verticale verticale si possono rinvenire nell’art. 936 c.c. (opere fatte da un terzo con materiali propri), art. 938 c.c. (accessione invertita), art. 935 c.c. (opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui) e art. 937 c.c. ( opere eseguite dal terzo con materiali altrui).

L’accessione orizzontale ricomprende le figure di 1) alluvione, disciplinata dall’art. 941 c.c., che si verifica quando il proprietario del fondo a valle acquista la proprietà di quella parte di terra che, a seguito dei fiumi o dei torrenti, è stata riversata nel suo terreno; 2) avulsione, disciplinata dall’art. 944 c.c., quando il proprietario del terreno che acquista la proprietà di quella parte di terra, che si è staccata a seguito dell’effetto della corrente, è tenuto a corrispondere un’ indennità all’altro proprietario.

Con l’enunciazione del principio di diritto sopra riportato, le Sezioni Unite hanno regolamentato l’ipotesi in cui uno dei comproprietari del suolo dovesse realizzare la costruzione senza o contro il consenso degli altri comproprietari del suolo.

Prima della sentenza n.3873/2018, potevano essere rinvenuti due orientamenti giurisprudenziali.

Il primo orientamento giurisprudenziale affermava che la circostanza che il suolo fosse in comunione tra i comproprietari non impediva l’applicazione della disciplina dell’accessione. In base a questo orientamento, la nuova costruzione, in base alla disciplina dell’art. 934 c.c., diventava automaticamente di proprietà di tutti i contitolari del suolo comune tenendo conto delle quote spettanti sul medesimo suolo a ciascun comproprietario e salvo il diritto del costruttore al rimborso delle spese sostenute.

Il secondo orientamento giurisprudenziale affermava che l’istituto dell’accessione potesse essere applicato solamente a quelle ipotesi in cui le costruzioni su suolo comune fossero state effettuate da un terzo, estraneo ai proprietari del suolo. Nel caso in cui la costruzione fosse stata effettuata da uno dei comproprietari, doveva essere applicata la disciplina dettata in materia di comunione.

Prendendo atto dell’esistenza di un contrasto giurisprudenziale, la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, le quali hanno affermato che l’applicazione della disciplina dettata in materia di accessione non deve essere preclusa dalla circostanza che la costruzione sia realizzata da uno dei comproprietari del suolo.

Relativamente al primo orientamento giurisprudenziale,  l’art. 934 c.c. non contiene nessun riferimento alla qualità di “terzo” del costruttore; le ipotesi in cui il costruttore sia un terzo, rispetto ai comproprietari del suolo, sono espressamente regolamentate dagli artt. 936 e 937 c.c. ; altra conferma del fatto che l’applicabilità dell’art.934 c.c. non è subordinata alla qualità di terzo costruttore si può desumere dall’art 935 c.c. che disciplina l’ipotesi in cui la costruzione sia stata effettuata dal proprietario del suolo con ” materiali altrui”.

Relativamente al secondo orientamento giurisprudenziale, le Sezioni Unite non condividono la ratio in base alla quale la costruzione realizzata da uno solo dei comproprietari del suolo ricade in comunione con gli altri comproprietari del suolo esclusivamente nel caso in cui la costruzione sia stata realizzata in conformità alle norme dettate in materia di comunione, con particolare riferimento all’art. 1102 c.c. .

Non può essere accolto nemmeno l’orientamento in base al quale la costruzione effettuata da uno dei comproprietari del suolo, realizzata in violazione delle norme dettate in materia di proprietà, ricade nella proprietà esclusiva del solo comproprietario costruttore.

Relativamente al titolo idoneo ad escludere l’applicabilità dell’istituto dell’accessione, la Cassazione stabilisce che si deve trattare di un apposito contratto stipulato tra il proprietario del suolo e il costruttore dell’opera ossia i titoli costitutivi di diritti reali tra cui i titoli diretti a costituire il diritto di superficie, la concessione ad aedificandum con cui il proprietario del suolo rinuncia ad acquisire la proprietà dell’edificio che verrà realizzato sul suolo in questione.

Trattandosi di titoli afferenti a diritti immobiliari, questi devono rivestire la forma scritta ad substantiam. 

Nel caso in cui non ci dovesse essere nessun titolo idoneo ad escludere l’operare dell’accessione, qualunque costruzione effettuata sul suolo in comune, ricade nella proprietà di tutti i comproprietari del suolo.